打击炒房客力度空前，但这两座城市的房价依然看涨

　　6月下旬，两座二线城市同时出手了。24日和25日，西安和长沙相继宣布升级调控措施。

　　一、西安——买房先登记

　　5月初被约谈，随后又经历了内定事件，现在西安终于来了一次彻底的回应。

　　6月24日，西安发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》），立即生效。

　　原文和两则附件，内容相当丰富，在”规范秩序“方面，至少目前我能想到的漏洞，几乎全都堵上了。

　　先来看看通知中的干货：

　　1、 划定最低销售面积。项目可售面积3万平米以上的，每次开盘面积最低3万平米，不足3万平米的需一次性开盘。

　　2、 售前至少提前3天公告销售信息，不得给购房者设置不公平前置条件，比如全款买房，拒绝公积金等。

　　3、 建立价格指导联席会议制度。申报价格过高，且不接受指导的项目，不予办理预售。

　　4、 建立统一的商品房意向登记平台。购房者必须先在平台登记才能参与购房。

　　5、 售前至少提前3天发布销售公告，白天开盘，杜绝“打招呼”“内定，公证摇号。

　　6、 不得以企事业的名义买房，封堵假离婚买房。

　　1-3点是针对开发商的，4-6点则明显是针对购房者的。

　　但真正有威力的措施，其实只有一个：商品房意向登记平台。

　　根据西安最新的规则，购房者同一时间只能参与一个项目的申购。先在商品房意向登记平台报名某个项目，等到该项目选房完毕，如果没有买到房子，才可以参与下一个项目的认购。而且申购时要提交一堆材料，各种证明。

　　从5月初被约谈到现在，西安大概就是在等待这个平台上线吧。据【融城网】说房君了解，类似方式过滤炒房客，西安是头一个。战术上，基本做到了极致了。

　　二、长沙——限售5年

　　长沙于6月25日发布了最新的调控措施。

　　重点内容如下：

　　1、 已经有两套房的，不能再买房；单身和非长沙户籍家庭名下只能有1套房；

　　2、 长沙户籍家庭可以买2套房，前提是首套房不动产权证书需满4年；

　　3、 父母投靠成年子女落户长沙，不满2年不得单独购房；

　　4、 未成年人不得单独购房；

　　5、 学校集体户口的大学生不得单独购房；

　　6、 离婚不满2年的，任何一方再买房，其住房套数按离婚前名下住房套数计算。

　　7、 暂停企业购房；

　　8、 连续24个月个税或社保的非长沙户籍方可获得购房资格；

　　9、 户口迁入满1年，且稳定就业可且尽可购买1套房。

　　10、 落户需满足稳定就业且连续12个月缴纳个税或社保。

　　11、 企业已购住房，限售5年，个人家庭已购住房限售4年，从取得不动产权证书之日算起。

　　长沙的这些调控措施，目的跟西安一样：最大限度打击炒房。长沙的策略是先稳住短期，

　　从打击开发商捂盘、中介哄抬房价、堵住购房资格漏洞（比如假离婚、未成年单独购房、老人投靠落户等假落户方式）等方面入手，打击炒房价行为。

　　可以说，这些措施能够起到一定效果，短期内，炒房需求会消退，但刚需能否买到房，不好说。

　　三、限售的困境

　　长沙的调控，人们聚焦的是限售5年。但限售真的管用吗？得分城市来看。

　　之前，我们在聊三四线楼市的时候，曾经提及过限售。在三四线城市搞限售，效果会很明显，因为它的确能防止套现，从而稳住房价。

　　但在一二线城市不一样，限售效果可能并不大。

　　之所以限售，是因为现有限价。一二手房价格差太大，新房到手，立马就是百分至二三十的增值。但真正接盘这些二手房的人并不多，以武汉为例，过去一年，武汉新房成交量大跌30%，但二手房成交量仅增加不到2%。

　　这个数据说明了一点，这些名义上参与新房摇号的刚需，其实也是实实在在的“炒房客”，内心都有非常强烈的“套利动机”。

　　眼下二线城市人口正在加速增加，二手房在住房供应中的地位越来越重要。那些手握可交易二手房的房主也很高兴，因为限售意味着人为制造了供需短缺，你要买二手房，可选度不如以前了。

　　当然你也可以不买二手房，继续去抢购新房，结果是新房中签率依然很低。

　　四、房价会跌吗？

　　西安和长沙这两个城市，过去三四年都经历了去库存，土地供应一路走低，楼面价一路走高，目前房价成功跨过了万元大关。过去三年，长沙的楼面价上涨了131%。

　　供需才是影响房价最主要的因素。这次西安和长沙调控虽然轰轰烈烈，封堵炒房客力度空前，但在关键的土地供应上，并没有给人们吃下一颗定心丸。高举”打击炒房“的大旗未尝不可，但很多时候炒房只不过是结果，原因才更应该值得深究。

　　至于限售，对房价的影响力其实很小。看过去一年出台限售的几十个城市，他们当中没有一个房价下跌的。买房都进入摇号时代了，你告诉我下跌的理由在哪？

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