马光远：下一个30年，真正值得投资的房子不在北上广深

　　美国经济学家加尔布雷斯在1968年为美国参议院肯尼迪写的关于美国经济过于物质化的演讲一直被我视为世界上最好的“科学发展观”，摘录两段如下：

　　长期以来，我们似乎已经放弃个人价值与社会价值，转而只囤积物质的东西，美利坚合众国的国民生产总值已经超过每年800亿美金，这其中包含着空气污染、香烟广告、为高速公路上的伤亡事故而出动的救护车；

　　它还包括我们家中防备盗贼破门而入的锁，以及为关押这些破门而入的家伙而设置的监牢；

　　它包括为了扩张经济而砍伐的红杉林、破坏的大自然奇景，还有那些凝固汽油弹、核弹头、城市中的装甲防爆车；

　　它还包括惠特曼步枪、斯巴克匕首以及电视中宣扬暴力的那些节目，而这些暴力节目则是为了给我们的孩子推销玩具枪。

　　尽管如此，国民生产总值却不包括我们孩子的健康、他们的教育品质，他们在玩耍中的喜悦；也不包括诗歌的优美、婚姻的力量、公共辩论中的才智、还有政府官员的品格。

　　它也不包括我们的机智与勇气、我们的智慧和学识或者我们的同情心和对国家的贡献。它衡量一切，却排除了那些使人生有意义的东西。

　　它可以告诉我们关于美国的一切，却不包括我们身为美国人而自豪的真正原因。

　　这虽然是一个美国经济学家80年前写的，但好像句句写的当代的中国经济，也和十九大报告提出当前中国社会的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”的主题相吻合。

　　经过40年的努力，中国人在物质上基本告别了短缺，但经济高速发展也付出了资源、环境以及过度物质化的代价，这和加尔布雷斯写得1968的美国经济何其相似奈尔。

　　基于此，十九大将下一个30年中国的奋斗目标提升至“美好生活”的高度这里的美好生活不仅仅指物质，而是包括文化、民主、法治、公平、正义、安全、环境等多方面的精神层面的需求。

　　以房地产行业而言，由于过去20年房价的快速上涨，房地产行业被妖魔化到无以复加的地步。但实事求是而言，从1998年房地产市场化以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，人均居住面积超过了40平，这是一个非常了不起的成就。

　　可以肯定地说，过去二十年，中国最成功的财富故事就是关于房地产的。房地产这个行业是中国最奇葩的行业，人人都在痛骂，人人却都加入这个财富的游戏，为了抢房子，年近90的老太太都亲自上阵去办离婚。这个行业从一开始政府几乎每年给吃药，调控了二十年，吃药吃了二十年，但这个行业仍然取得了巨大的成功和发展。

　　当然，房地产行业由于制度建设的落后，土地供应的垄断，以及天量货币的投放，导致房价过快上涨，房子慢慢失去了基本的居住功能，而成了中国人投资的主要工具，这是下一个房地产周期，在制度建设和公共政策上需要着力改变的。

　　从房地产未来的趋势而言，经过2015年以来这一波的房价上涨之后，短期中国一些城市的房价已经处在高位，无论是居住需求，还是投资需求都已经得到了极大的释放。拥有两三套房子的人已经占有相当的比例。

　　在这种情况下，我们必须改变对房地产和房价未来走势的惯性思维。房地产的基本面也好，还是房价的走势也好，都会出现和过去完全不一样的逻辑。就基本面而言，房地产的主要矛盾已经不是房子不够的问题，而是不均衡不充分的问题。房子多，但好房子少，能够安放灵魂的好房子则是少之又少。这也意味着，在下一个房地产的周期，房地产投资的理念和风口都将发生颠覆性的变化。这种变化主要体现在三个方面：

　　第一，包括北上广深一线和热点城市，在经历2015年来的大涨之后，房价已经处在高位，这些热点城市在短期内受政策的影响，上涨的趋势将大为放缓；

　　第二，房地产的内涵在改变，在住房告别短缺之后，人们对住房精神层面的需求急剧提升，如何满足人们对房子更高层面的需求，对开发商而言，意味着角色和定位的改变，开发商提供的将不仅仅是房子，而是一种生活的方式；

　　第三，随着中国交通工具特别是高铁的发展，以及通讯方式的改变，城市的空间距离大大缩小，人们不再以必须住在北上广深等大城市为目标，而是会出现多元化的选择，环境、配套和交通便利的中小城市，都可能成为心灵的家园。

　　基于中国城镇化未来趋势的看法，在高铁和网络化的时代，房价和房子的逻辑一定不同于以往。一些人没有看到中国城市群的发展过程中，中小城市的巨大机遇，仍然言必“北上广深”，言必大城市。

　　就中国城镇化未来的方向而言，中国未来的城镇化肯定是以大城市和城市群为中心，但城市群的发展，湾区的发展，最大的受益者是围绕大城市的中小城市，这些城市无论是幸福指数、环境以及宜居程度，都远远高于中心城市。

　　而由于高铁的同城化效应，这些城市距离中小城市基本都在3个小时之内的距离，这使得一些很有特色的中等城市、小城市、海滨城市，正在呈现出独特的魅力，成为房地产下一个周期真正的价值洼地。

　　本月初，我到烟台龙口参加融创东海湾项目的一个活动。我之前从来没有到过龙口，来了后才知道这个隶属于烟台的县级市是山东省经济实力最强的县，而且环境优美，有海，有河，有湿地，还有中国最多的高尔夫球场和5A级旅游景区，以及近在咫尺的蓬莱仙境。

　　那天的启动仪式在室外举行，凉风西西，大自然吹来的风让人感觉比在空调房间里还舒服。身处龙口，我突然发现，这个尚未真正开发的璞玉也许就是我们一直寻找的“诗与远方”，这里有山，有海，经济发达，环境优美，一个县级市，聚集了中国最多的高尔夫球场，的确是高端人士释放心灵的好去处。

　　过去我们总以为，有山，有海，有生活的地方一定要去三亚或者青岛，但是到了龙口，起码我的想法一下子变了。就生活的品质而言，龙口比三亚更近，高铁即将开通，从北京过去只需2个小时，这里比北戴河更干净，比青岛更安静，是北京这些大都市人的真正后花园。

　　更重要的是，相对于国内其他已经很成熟的城市，美丽低调的龙口还是一块璞玉，刚刚开发，环境美丽幽静。融创等开发商的大手笔进入，为龙口这个美丽城市的未来注入了极大的想象力。

　　就追求美好生活而言，有山有海的湾区，将成为下一个30年中国人追逐美好生活的热土，湾区经济的崛起也会成为中国新的城镇化的最大抓手。湾区和城市群让城市的边界在扩大，交通和通讯技术让城市之间的距离在大大缩短，资源和信息的自由流动让城市的生活品质缩小差距。

　　在这个过程中，人们会到中小城市的周边去寻找净土。最有希望，最有潜力，最有前景成为热土的应该不会是诸如三亚、青岛、珠海这样已经成熟但又喧闹的城市，应该是龙口这些经济实力强，区域优势明显，环境优美，房价又不高，幸福指数爆棚的地方。

　　在龙口，青岛、烟台、蓬莱都近在咫尺，甚至北京高铁只需两个小时。在大都市奔波很久，可以到龙口这些地方看山看海释放疲劳，享受安静的人生，这是多么美好的期待。

　　中国90%的城市已经不缺房子，但中国真的缺好房子，缺有山有水又安静的美好人生。中国人经过40年的努力，逐渐告别了短缺和贫穷，解决了基本的温饱问题。下一个30年，中国人应该在物质和文化，以及精神层面更多的享受人生，这无疑是下一个30年最大的财富风口，谁投资了“诗与远方”，为国人的美好生活提供最好的模式，谁将成为最大的赢家。

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