1500亿房企发债遭“中止”，背后藏着什么秘密？

　　超1500亿公司债被中止

　　6月20日，中弘股份股价一度跌破1元，差点成为*ST海润之后又一只“仙股”。6月20日晚间，中弘股份发布终止非公开发行股票的公告，这意味着公司筹划两年之久的36亿元规模定增彻底告吹。而根据证监会日前披露的《发行监管部再融资申请企业基本信息情况表》，包括中洲控股、泰禾集团等在内的多家房地产企业的非公开发行审核状态均为“中止审查”。

　　最近被中止发行的是北京金融街投资（集团）有限公司，根据上海证券交易所网站显示，6月15日该公司拟发行的50亿小公募公司债，状态转为“中止”。

　　同样是在2016年5月，泰禾集团也筹划拟向包括上市公司控股股东福建泰禾投资有限公司在内的不超过10名特定对象，非公开发行A股股票数量不超过53551万股，募集资金总额不超过98亿元。募集资金将用于北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目、北京西局西府大院项目等项目，并偿还金融机构贷款。同年9月，公司便决定将原计划非公开发行股票募集资金总额从98亿元调减至70亿元，发行数量由5.38亿股降至3.85亿股，调整后所募集的70亿资金用途中不包括偿还金融机构借款。

　　根据证监会最新披露的截至6月14日的《发行监管部再融资申请企业基本信息情况表》，在目前申请再融资的房地产企业中，包括嘉凯城在内的4家公司为“已通过发审会”状态，包括绿地控股在内的6家房地产公司为“已反馈”状态，而中洲控股、中弘控股和泰禾集团3家公司则为“中止审查”状态。

　　据凤凰网房产梳理，2018年以来已有十多家房企发行公司债被中止，其中不乏大型房企的身影，如碧桂园（200亿）、富力地产（60亿）、泰禾集团（98亿）、花样年（50亿）、龙湖地产（80亿）和合生创展（31亿）等。

　　海通证券的报告显示，2018 年截止6月8日，房企公司债通过发审会共24家，发债总额为1125亿元。而中止次数则达到21次，其中碧桂园、花样年、广东珠江中止两次，中止金额1510亿元，中止金额远超通过的金额。

　　2015年和2016年上半年，中国房地产市场火爆，引发了从中央到各地密集出台调控政策。而前述遭遇“中止审查”的A股房地产企业，多数申请再融资的时间窗口，正好赶在了调控政策出台前夕。

　　2 房企融资受限

　　其实从2016年底开始，对于房企发债的审核就已收紧。沪深交易所从2016年10月份开始相继出台文件，严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策，对房企发行公司债行为明确了发行门槛等要求；证监会和银监会也提出严禁违规资金进入房地产领域；发改委则要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

　　来自政策层面的监管效果立竿见影，据WIND统计数据，2014-2016年，上市房企发行公司债规模分别为109亿元、1542亿元和3035亿元，但2017年发债规模骤降至240亿元，同比降幅达92%。

　　在融资收紧的大背景下，公司债募资项目和资金用途成为发行能否通过的重要因素。早在5月份合生创展、龙湖地产等房企公司债被中止的时候，就有分析指出，中止原因主要是证监会对房企发债的募资项目和资金用途监管有所升级，而两家房企拟发行的公司债主要是用于偿还此前的旧债，这明显不在政策鼓励的范围内。

　　处于行业龙头位置的碧桂园，也对外解释了公司债中止的原因，“本次碧桂园小公募公司债中止的原因，主要系公司拟调整本次债券的募投项目，以使募集资金更好地匹配募投项目并得到更加有效的运用。”

　　“近期监管力度在提升，部分非住房租赁用途的私募型公司债，获监管部门通过难度比较大。”一家近期申请发行公司债的房企高管告诉记者。

　　3 债偿规模井喷

　　有研究机构统计，截至2018年一季度末，上市房企有息债务规模已经接近3万亿，平均资产负债率依旧在70%以上。

　　来自海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019–2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，规模之大史无前例。

　　房企偿债高峰期的集中到来，是有迹可循的。

　　2014年下半年起，国家对发行主体扩容和审批机制进行改革，房企发债规模呈现逐年递增的态势，在2016年达到了高峰。该年房企共发行了870只债券，总发行量高达8316亿元。而最主要的是，2015年和2016年发行的公司债，多数采取3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始集中到期，且未来几年还将承受重大的资金考验。

　　6月11日，万科发布公告称，公司公开发行不超过80亿元的住房租赁专项公司债券的申请已获证监会批准。

　　这无疑为目前陷入资金困局的房企打了一剂“强心针”，表明目前监管部门对房企融资限制并非“一刀切”。除了万科的80亿元公司债、新城控股的46.62亿元私募债、金辉集团的20亿小公募等，也在近期放行通过。

　　对此，一些券商承做人士指出，在目前的环境下，财务状况更好、评级更高的房企公司债仍然要更好发一些。早在2016年10月，上证所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，要求发行人应资质良好、主体评级AA及以上，严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策。

　　此前花样年就曾对外回应，债券中止的原因是花样年在争取一些更高的评级，“我们评估到在目前的市场环境下，更高的评级对我们更有利，我们也会尽快去恢复这项发债。”

　　其次，在“房住不炒”的政策背景下，发展住房租赁获得了政策鼓励，资金面对此也有所倾斜。

　　以万科为例，其目前正在大力发展旗下的长租公寓业务，数据显示，截至2017年底，万科旗下长租公寓品牌泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个城市。其业务产品线也在扩张，针对不同租赁品类开展业务尝试，比如收购服务式公寓、涉足家庭式公寓方案等。2018年，万科还将继续加大力度发展租赁住房，计划新获取10万间以上的租赁住房。

　　4 中小房企违约风险骤升

　　申万宏源证券一位从事固收研究分析师介绍说，2016年10月地产开启调控以来，银监会、交易所等都陆续发文，使地产融资全面收紧。“整体来看，地产融资收紧率先从债券融资开始，地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势，2017年发行量仅1204亿元（不含短融），截至2018年5月16日地产发债1011亿元。银行贷款方面，专项检查、风险防控工作指导意见、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入地产，通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止，房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。”

　　国内融资形势的严峻化，使部分房企将视线转向海外。新城控股子公司新城环球4月便在新加坡交易所发行3亿美元债券，6月4日在4月份的基础上增加发行2亿美元债券，票面利率为6.5%。

　　整体来看，融资难无疑会对房企土地储备和存货带来挑战。倘若新增的土地储备跟不上，相关房企在未来特定周期内能否实现业绩的稳定增长，便要画上问号。因此，通过多种方式增加土地储备便成为不少房企面临的新课题。以泰禾集团为例，公司控股子公司运成置业日前筹划，以8.5亿元受让西藏创耀实业有限公司90.91%股权，以1.79亿承接汇欧创业对创耀实业享有的应收账款债权，以增加郑州地区的土地储备。

　　甚至有业内人士预计，今年下半年会有部分中小房企违约风险事件发生，中小房企将加速退出市场，行业集中度进一步提高。

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