深度剖析深圳城中村改造

　　我上一篇关于城中村改造的文章《该怎么理解万科的“万村计划”？》，惹恼了很多人，十余日没再写，并非是因为改变观点，而是因为想看到更多的事实调查。连日来，南方日报、财新以及今天深圳新浪房产的调查都陆续发出，关于租金的真相逐步浮出。我觉得可以再来讨论一下。

　　今天得到新的消息，市政府已经关注到深圳城中村改造引发的租金上涨风波，预期不日便有政策出台。

　　我在前几日也对乐居谈了我的看法（今日也刊出），在此整理成文，方便大家理解，也期验证。

　　首先要申明，我是城中村的坚定捍卫者，我相信来深圳时间较久的人，都对城中村抱有高度认同感。我在今年元旦和几位朋友亲身到过印度孟买闻名全球的贫民窟——达拉维走过一圈，相比之下，“深圳城中村规模之大、品质之高，世所罕见”（一朋友语）——没有形成大规模的贫民窟，也没有成为犯罪、火灾的高发地。这是深圳城市最宝贵的财富（而不是“毒瘤”），这是我们要树立的最大的认知。我也一直建言，深圳应该用好这笔财富。今时今日，我们讨论的重点，一切都是在围绕着如何用好它而展开的。

　　城中村改造显然是一个非常复杂的系统课题，从目前的争论来看，任何单一方面看待问题的视角，都会流于偏颇。

　　第一，要理解深圳城中村改造所发生的背景，至少在三重背景之下。

　　一方面，它是深圳城市化和产业升级过程中的一个要经历的阶段，城市产业结构在变化，对人口结构也产生调整的要求，这是一个最大的背景。这个背景决定了，无论如何，深圳都会发生人口结构的调整。各位可以参考这篇旧文《这三份人口数据，昭示大湾区未来的房地产走向》、《深圳在展开一场没有硝烟的"人才战”》。

　　第二方面，人口结构调整会带来自然的消费升级，包括“万村计划”在内的长租公寓，其实都深刻反映了日下日浓的消费升级。长租公寓并不是个坏事，它是市场自发而产生的，城中村和曾经现今居于城中村的人口，为深圳的发展做出了巨大贡献，怎么形容都不为过。但我们也要看到，城中村不是静止不变的，它一直在变化。市民的消费能力在提升，消费观念在嬗变，现在的很多90后，越来越不愿意住到不安全的城中村。长租公寓的火爆，验证了这一点。它说明了在国家号召发展租赁住房之前，长租公寓就已经得到了市场的追捧。

　　第三方面，像万科这样的开发商为什么要进城中村市场，自然不是慈善公益，但也一定不像部分观点认为的，这是个像房地产开发一样的暴利行业。开发商进军长租公寓，是行业以及政策大变化下的“偏被动选择”——行业在进入繁荣期的后端，政策变化逼迫开发商再也拿不到土地。这是一个长周期生意，是赚“小钱慢钱”的生意，是开发商为了布局未来而进行的战略行为。

　　这是我们理解包括万村计划在内的城中村改造，必须要认清的几点大背景。基于以上，很容易得出一个判断：深圳城中村将进入一个改造优化的长期趋势，这个大趋势是不可阻挡的。

　　那我们讨论城中村，真正的本质问题其实是：如何在不逆转这个大趋势的前提下，尽可能的维持城中村低成本的时间窗。这不但是对城中村的租户有意义，而且是整个城市的面临的挑战。这是我认为未来深圳讨论城中村问题的大框架。

　　第二，城中村改造的长期意义和短期问题。

　　类似“万村计划”，我认为有积极意义，但短期内也会产生一些难控的影响，需要认真处理。

　　在积极意义方面，万村包括其它的长租公寓，都解决了政府一直想解决而没有解决的问题：城中村消防、环境、物业管理、法律关系等多方面的痼疾。我们知道，城中村固然有很多益处，但在的确也存在很多隐患，尤其是租赁法律关系，更是无力可解。

　　下面这张图是我在万科改造的玉田村拍摄的，企业将数十栋城中村的楼顶全部连通，形成多一条安全通道。

　　更重要的是，是城中村法律定性问题长期悬而不决，导致政府根本没有动力去解决城中村的问题（比如整改消防，就很可能会让外界以为政府在给城中村合法化）。而通过社会资本的导入，一方面缓解了政府投资力度的不足，另一方面其实也转嫁了风险——将历史遗留建筑的定性风险转嫁给了企业，通过心照不宣的承认既定事实的方式，一起实现城中村问题的缓解。

　　再一点积极意义，城中村的改造会增加更多的房屋供应，提高了运营效率，这是我们一定要看到的。通过对原有结构的改造，“出房率”是提升的，供应是有明显增加的。但也因为改造期间，短期大量的房屋不能供应市场，改变了区域供求关系，会造成租金上涨。但一旦这些房屋形成了供应，就会对市场形成好的反馈。

　　另外，企业介入改造可以为城中村带来更好的物业管理、更好的商业服务，以及更好的教育，这些其实都补足了政府和股份公司的缺位（但也的确会提高租房成本）。

　　那么担心或者弊端有没有？显然有，并且要非常注意，短期的震荡如果处理不慎，也会引发大问题，并且影响长期工程的推进。

　　最大的问题我认为有两个：一是，现在包括万科碧桂园在内的大资本、大规模、集中式的介入城中村改造，很像当年深圳城市更新政策出台前后开发商在深圳拆迁类旧改市场的跑马圈地。

　　想象当年，城市更新政策出台不久，深圳爆发了旧改拆迁争夺战。一个社区数十栋楼被一家开发商拿下或者是一个社区进入了好几家开发商争抢，由此造成“拆赔比”快速攀升（比如南园新村1:1.3风波）。

　　今天的城中村改造，类似当年旧改拆迁争夺战，不过是一是推倒重建，一是改造优化。短期内，大量的城中村被改造，改变了区域租赁市场的供求关系（包括预期），会带来周边租金超过以往的上涨，这会对周边居住者形成压力，也会形成反弹。所以，这个改造规模和节奏的问题，如何妥善推进，很重要。

　　二是，租金一旦短期上涨，谁受影响更大？那些低收入者，他们对租金价格的波动更加敏感。这部分本来应该由政府及全社会来介入保障，但我们的住房保障是“从上往下”保的，全世界都没有，这对政府的住房保障思路也提出了很大的考验——现有的公共租赁住房是针对户籍低收入人群的，完全无法覆盖到城中村外来低收入者，这一点应该尽快改变。

　　基于目前的情况，我比较担心：政府最终会像当年处置“南园新村风波”那样，叫停开发商进军城中村长租市场，而改为城中村综合整治“审批制”，即设定准入门槛。

　　第三，怎么看涨租金。

　　基于上面的理由，我认为，以后深圳的租金持续上涨是大概率，不但包括城中村，其它房子也都一样。而且这些年，租金客观上也是一直在震荡上涨。这个背后的根源是租赁房源够不够的问题，这才是我们最需要关心的，面对现在深圳的人口涌入，你能不能提供更多的房子出来。只要租赁房源够，我并不是很担心房租会出现暴涨。

　　那么在短期里，这个租金涨该怎么看待。

　　一方面，如上所言，租金会涨，因为有一部分房源没了，但这是个短期问题，如果最终房源增加了，这个市场还是会稳定下来。当然，新出来的房子不一样了，吸引到的租客也不一样了，但这恰恰会带来人群的流动，人群的流动是区域乃至城市保持活力的非常重要的特征。有人进有人出，是很正常的事情。所以，对这个租金涨，不能过分的恐惧。

　　另一点，它透射了城中村现有住房租赁的法律关系是有多乱。假定一个成熟规范的市场，房东租客双方解约都要提前至少1个月知会对方，给到租客一个缓冲期，还会不会有今天这么混乱？我相信会好很多。万村导致的风波，是城中村过往租赁关系混乱的一个爆发点。这个恰恰是政府之前最应该着手解决，而一直没有解决的。城中村的房东突然性的赶人，是常有之事。而现在主流观点将这一风波简单化为开发商和租客之间的对立矛盾，并将企业描画成无良奸商，却将房东、股份公司尤其是政府撇离在外，这根本没有办法形成有效的讨论。须知，尤其是股份公司、房东在这件事情里起到的负面作用，我认为非常值得批评。他们应该做更多也可以做更多，但他们只做了一件事：赶人。除此之外，什么都没做。

　　第四， 个人建议。

　　基于以上，个人提出一些建议，供大家探讨。

　　1、这时候不要贸然去叫停，而应该趁此机会通盘论证。

　　城中村是一个极度复杂、独立、封闭、完整的生态系统，长期以来都是自循环。现在的社会资本进入，其实形成的影响是：改变了它原来的生态系统。所以，客观上很难成为一个单纯的市场行为。那么我们在改变这种系统的时候，就有必要在事前进行认真而充分的论证。我们的城市更新要比世界上任何一个国家的城市更新好搞，可以谨慎一些。而现在的矛盾爆发，也要务实去看待，只要确认是在正确的道路上，矛盾的爆发不算是个坏事，生压着不是办法，它只是在提醒更需要谨慎去处理。

　　2、建立社会住房保障讨论机制，召集城中村各方利益相关者，进行充分利害关系的讨论，尤其是针对价格敏感的低收入群体如何减缓冲击，这是大事。

　　政府应该趁此机会，考虑首先推出一些措施，约束企业、股份公司、房东要稳定接续原来的租赁关系。比如针对原租客推出优先优惠回租的方式，比如在改造期间由企业房东股份公司以及政府联手设立保障基金，对那些因改造而搬离的低收入租客进行租金支持。

　　3、对城中村改造讨论是否进行一定限制，比城中村综合治理更危险的是把城中村拆掉，在现今开发商进入的长租公寓城中村，政府是否需要去研究将这些城中村纳入未来一定年限内不得推倒重建，以稳定各方预期，也减少资源浪费。

　　下面是记者朋友拍到的碧桂园进入龙华城中村的大条幅，显见这是大资本的共同选择。

　　4、要不要推出租金管制，要谨慎。我觉得以目前的状况，政府最有可能干的一件事就是：进行租金管制，就是搞那种“租金指导价”，这也是社会呼声最高的一种方案。对这个我不敢全反对，短期内它的确是有效的。但这个东西，出来容易取消难。最终，它和限价政策一样，会有很大的副作用。假设政府要推出，我建议要设定一个实施期限，在什么时候或者何种情况下退出。

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