住房空置率比日本还高，所有人都怕房价跌？

　　6月14-15日，第十届陆家嘴金融论坛，众多专家对眼下的房地产表示了忧虑。

　　在众多的专家中，有两位的发言引起了广泛的关注。

　　一个是杨伟民，此公刚退居二线，他一直对房地产保持了很高的关注度。

　　这次他对住房空置率和炒房问题表示了担忧。他现场并未公布空置率的具体数据，但明确表示，中国的住房空置率比日本还高，无论是乡村还是城市，炒房的真不少。

　　在看待调控上，他更是直言当前调控明显无的放矢：“底数不清，怎么调控？”

　　当前中国调控的确存在无的放矢，没有做到对症下药。当前购房成本空前，摇号又让购房不再是纯粹的供求问题，更是一个概率问题。调控针对增量住房设置了一系列高门槛，但对存量住房的空置问题一直没有采取积极措施。

　　三四线城市是住房空置的重灾区

　　即使在当下，也有非常多的房子经由购房者空置下来。全民炒房并不是虚言。牛逼的炒房客去一二线炒房，剩下的一些次级炒房客，甚至是没房子的底层小老百姓，手里只有个一二十万存款的人，他们不想着改善自己目前的居住状况，却总想着拿自己积攒的一点积蓄去投向没有任何投资价值的三四线甚至是五六线城市。

　　这些小微城市引入了全国性的大房企，他们在房地产营销上非常有手段，往往一个项目开盘直接比当地均价高几千块钱，但却吸引了大批购房者。既有当地人，也有外来的。

　　以广西北海为例，这里大片的海景房项目，竟然吸引了大批东北人买房。笔者跟他们当中的部分人也聊过，结果才发现，这些人大多数是购房小白，自己名下一套房子都没有，人还在东北，微信群聊一聊，就结伴去买房了，打工挣的一点积蓄全交代了。一个项目招一个东北籍的销售，就这样轻松把房子卖出去了。

　　北海这种级别城市的海景房能买么？晚上有几盏灯能亮起来呢？海景房未来卖给谁呢？本地人那么傻吗？他们需要海景房吗？

　　所以，对于杨伟民所说的住房空置问题，我们一定要搞清楚另外两个问题：

　　1、房子是因为什么空置？

　　2、哪里的房子空置最多？

　　一二线城市住房空置问题其实相对好解决，因为这里不乏流动人口，租房需求相当旺盛，只需要合理的规则，让房东愿意出租即可。这些城市眼下最大的问题是房价没能控制住，而房租上涨的压力也非常大，深圳富士康员工的公开信已经暴露出租房市场的深层问题。

　　改善租房市场，必然要投入，而投入必然意味着房租上涨，而房租上涨意味着人口的淘洗，一个城市全是高端人口？

　　至于三四线城市，才是住房空置率的重灾区。

　　这些城市的房子，一部分是刚需买的，买了也不去住，也不能出租，因为他们平时要去大城市打工还贷，过年回去还要自己住。另一部分是炒房客买的，而且是次级炒房客，就像我刚刚说的广西北海那个例子，大批自己没房子住的问题，却跑去人生地不熟的三四线城市买房，贡献掉自己仅有的一点积蓄，这些房子是真正的空置房。

　　而且三四线城市住房空置问题非常难解决，因为没人愿意租房。事实上，中国绝大部分空置房都在三四线，虽然现在去库存效果很明显，但只不过是在政策和精明的开发商联合强刺激下，刚性转移到购房者手中而已。

　　任志强说过，真正有强烈租房需求的城市肯定有大量的外来人口，这样的城市在中国大概只有15-20个。剩下城市空置的房子，只能空置了。

　　另一个是建行董事长田国立，他表示控房价其实是叶公好龙，银行、地产商、买房者、相关部门都害怕真跌，也害怕真涨。这是一种僵持的局面。

　　2017年调控之所以取得明显成果，很大原因在于调控保持了持续的打击力度，持续的打击力度让炒房客不得不收敛。

　　但2018年则不然，别看今年前5个月调控措施同比增加了60%，但在各地不断推出的人才新政的冲击下，已基本处于失效的状态。

　　调控一旦僵持，问题就会出来。2018年房地产行业的乱象相比去年有过之而无不及。关系户、重名购房者、98岁老人买房，12岁女孩买房，丹东房价连续两个月领涨全国楼市……

　　归根结底，楼市调控继续走老路，怕加压导致房价真的下跌，但不加压则只有一个结果“越调越涨”，因为大家会认为底牌都出完了。今年前5个月全国平均房价上涨了8.64%，重点城市涨幅就更不用说了。

　　面对这种情况，能加供应的地方开始增加供应，比如成都，不能加供应的地方，只能压缩商品房的比例，增加保障房供应。

　　田国立也提到了一点，当前必须尽快在租房市场打开局面，让空置房不再空置。建行将在租房市场供需两端推出金融产品，推动租房市场迅速发展。落脚点主要有三个，一是推动更多人将房子用来出租，二是推动更多人选择租房，三是支持企业在租房市场的布局。

　　任何一个市场，一旦有金融有杠杆的介入，发展必然提速。租房也不例外。但这些必然也都要租房者买单，可能的结果有两个，一是房租刹不住车，二是因为租房背负贷款，一旦长期化，会加剧阶层分化。租房贷款和买房贷款，差距有多大，不用我说吧？

　　深圳的租房问题，近期引起了广泛关注。

　　深圳的打算是用便宜的产权住房保住人才等部分重要人口。少量供应高价的商品房给富人，然后通过城中村来满足大量的租房需求。

　　万科目前在深圳推进万村计划，目标直指深圳1044个城中村，改造后城中村居住环境有明显改善，但以成本计算，这些房子的租金至少要上涨50%，万科声称房租仅上涨10%，实际上这是通过“将房间变得更小”来实现的。

　　更严重的问题其实还在后面。深圳人均年可支配收入为52938元，但却要面对56,071元/平米的房价。据深圳链家研究院统计，深圳八成人口租房，53%是租住在城中村里。其中有超过一大半的人月收入不足6000元，这些人非常可能因为租房而被薅羊毛。 因为万科这些房子虽然小，但租金足够便宜，与周边房源在租金上形成了“倒挂”，一边是1000元左右的租金，一边是2000-3000的租金。这些房源非常有可能被“三房东”收走（万科本身是二房东），加价租给普通人。

　　便宜的租金，最后到底会便宜谁？现在还是个未知数。

　　以深圳最新的住房改革方向来看，这些租住在城中村的人实际上属于保障体系外的人员，他们将不得不执行承当房租上涨的压力。此番升级，必然有部分人因支付不起房租而离开，失去了廉价劳动力，大批制造业也不得不另谋出路。

　　我们的城镇化还有相当长的路要走，未来还有更多人涌入一二线城市。房价已然如此，无论是从农村转化而来的，还是从其他城市迁移而来的，能用六个钱包买房的毕竟是少数，大部分人不得不放弃“租房过渡”的计划，进入长期租房的状态。

　　“房价收入比”已经没法看了，别再让“房租收入比”太难看。

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