房价还在上涨，人民已经没钱消费了！

　　撰文|凯风

　　2018年尚未过半，消费已经拉响警报。

　　2018年5月，全国社会消费品零售总额增速只有8.5%，不仅远远低于预期，而且创下自2003年5月以来的15年最低。

　　社消增速创下15年新低，这意味着整个社会的消费能力正在严重萎缩。

　　换句话说，房价还在不断上涨，而人民已经没钱也不敢大肆消费了。

　　1、高房价正在透支社会购买力

　　先做两点说明。

　　其一，消费体现的是社会购买力。社会消费品零售总额，既包括衣食文娱，也包括汽车家电，但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。

　　其二，消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同，但两者大部分重合。社消增速变化趋势，足以代表消费的变化趋势。

　　社消增速一路向下，这其中既有结构性因素，也有购买力因素。

　　所谓结构性因素，指的是经济增长进入新常态，居民收入增幅不及以往，加上城镇化已经完成过半，城镇化带来的额外消费增量越来越少，社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。

　　在结构性因素之外，整个社会购买力不足，才是更加关键的问题。

　　2015年以来的这一轮房价上涨，究其本质，就是以货币宽松和政策优惠，通过去库存叠加棚改货币化，鼓励居民举债购房。（更多可参阅《四年楼市大复盘：谁制造了这一轮房价暴涨？》）

　　其目的就是，以居民加杠杆，缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。

　　结果显而易见，房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：

　　居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。

　　这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：

　　2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。

　　2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。

　　2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。

　　要知道，在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。而在短期贷款里，资金也多数通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市。

　　与此同时，房价不断上涨，房贷负担不断加重，居民加杠杆有增无减，但可支配收入却如老牛耕田般挪步。

　　一快一慢，收入远远被债务抛下。2006年，负债收入比还只有18.5%%，2018年已经高达77.1%。

　　一边是房价高涨、居民大幅加杠杆，一边是可支配收入增长不力，结果是什么？

　　必然是消费的紧缩！

　　2、房价暴涨：财富效应VS挤出效应

　　房价上涨，会产生三种效应：一是拉动效应，二是财富效应，三是挤出效应。

　　拉动效应好理解，房价上涨，能够拉动一系列上下游产业链，这也是房地产能成为支柱性产业的关键所在。

　　所谓财富效应，当房价上涨，有房一族的房价市值随之水涨船高，以货币计价的财富也随之上升。即使不卖房，在这种财富效应之下，也有人会增加消费支出。

　　然而，财富效应，很多时候只是一种货币幻觉。因为不卖房就无法兑现，它只是市值上的财富，类似股市里的浮盈。

　　尤其是随着限售政策的普及化，新房一般都要被冰冻两到五年。这期间即便房价大幅上涨，房子的市值也无法及时转化为直接的货币财富。

　　挤出效应刚好相反。

　　当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时。即便居民能够挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。

　　尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。（更多可参阅《六个钱包凑首付，掏空三代人买房，这还不是最扎心的现实！》）

　　且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气来，哪还有富余的资金进行消费？

　　财富效应，会让人们增加消费；挤出效应，则会削减消费。一增一减，到底谁的力量更强大？

　　消费数据已经提供了再清晰不过的证明。

　　3、危险的不只是内需！

　　这一次拉响的不只是消费警报，固定资产投资增速同时创出2017年以来新低：

　　这其中，制造业投资仍旧保持在低位，而基建投资则大幅回落，只有房地产投资依旧保持在高位:

　　消费增速创下新低，固定资产投资创下新低，贸易争端之下的出口形势同样不容乐观。

　　消费、投资、出口，拉动经济的三架马车，均已呈现疲态，这一年的经济，面临着前所未有的严峻挑战。

　　靠房地产托底，又能托多久？

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