卡住三四线房价的脖子！楼市调控已进入深水区

　　01、宜昌房价暴涨， 三四线城市成为楼市调控的重点

　　6月11日晚上，央视新闻微信公众号推送了这样一则新闻，主要内容如下：

　　6月3日深夜，湖北宜昌下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，明确宣布：自本通知施行后，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。

　　上月宜昌共成交商品住宅4769套，环比涨幅高达70%，且住宅库存消化周期不到5个月，进入警戒线状态。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数报告，自去年11月开始，宜昌新房价格连续6个月环比上涨。

　　宜昌目前的楼市局面并不孤立。纵观全国三四线城市，房价暴涨的局面已经成为定局。

　　研究机构数据显示，截至5月，今年全国各地出台的房地产调控政策达159次。刚刚过去的5月份，全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策，创下单月调控次数最多的纪录。同时，调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

　　事实上，本轮房地产调控政策密集发布的核心原因还是部分三四线城市的房价出现了波动。

　　国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比涨幅超过1%的16个城市中，三四线城市多达10个，其中丹东涨幅最快，环比上涨2%。

　　02、三四线城市房价大涨原因何在？

　　1、刚需强劲

　　随着城镇化的推进，三四线城市大量农村人口转移为城市人口，他们或因拆迁安置进城生活，或因子女求学进城购房，或因为追求更好的生活环境而迁入城中。同时，在三四线城市的广大农村地区，单身男女结婚，在城市里买婚房已经成为标配。

　　另一方面，棚改货币化安置政策刺激下，2017年三四线城市房屋销售维持高速增长态势，房地产库存加速去化。

　　2、大型房企的入驻

　　随着一二线城市的土地政策不断收紧，竞争激烈，再加之密集出台的楼市调控政策，各大品牌房企的处境越来越艰难，从而开始转向政策较为宽松的三四线城市，从而推动了当地的土地价格。

　　3、人们强烈的投资意愿

　　十几年之中，全国各地轮番上演房价暴涨的戏码，房子俨然成为老百姓眼中的“肥肉”。不过一二线城市的房价不断高涨，提高了购房门槛，而且不断出台的楼市调控政策日益严格，广大投资客只能“望楼兴叹”。于是，相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流向的“洼地”，新的问题逐渐下沉到三四线城市中。

　　03、三四线城市的房产泡沫已经过高!

　　我们常说，“需求反映价值”，目前三四线城市楼市一片火热，有些地方风头甚至超过了部分二线城市。但是三四线城市的楼市，真像市场反应的那样，有那么大的投资价值吗？

　　从城市发展来看，支撑一个城市的经济发展，除了区位优势之外，还要看到这个城市有没有强大的产业集群做背书。

　　而根据常住人口增速来看，三四线及以下城市人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一二线城市人口增速，这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市的涌入的情况。

　　一线城市严控人口的情况下，人们没有选择回乡，而是转投到了各二线城市。而二线城市抓住时机，纷纷出台优惠政策，以吸引人才落户。当然除了优惠政策之外，二线城市经济的迅猛发展，也是人口持续流入的重要因素。

　　由上所述，相比于一二线城市来说，三四线城市不具备房价长期上涨的基础。

　　如今火爆的三四线城市楼市，让我想到了曾经的鄂尔多斯。

　　鄂尔多斯作为全国重要的商品煤，天然气基地，百姓富裕，2009年前的几年中，人均GDP曾经赶超香港，甚至在某些地区实行西方式的福利体制，医疗全部免费，教育全部免费，公交系统全部免费。

　　老百姓手里有钱，又赶上全国房地产发展大势，2007年左右，市政府开放金融管制，大力推动房地产发展，打造百万人口新城，康巴什。全民地产运动开始了。

　　宽松的信贷政策下，出现了数量众多的典当行，全民开始疯狂的贷款，借钱，投资房地产市场。据说最火爆的时候，一个房号都能卖20万，一套房子刚下来，就涨30%，在东胜区，甚至最贵的一块地拍到了1000万一亩。

　　这样近乎疯狂的搞了几年之后，2012年左右，当地承受不了如此巨大的楼市泡沫，资金链断裂。鄂尔多斯的金融危机彻底爆发。而当时全国轰轰烈烈去煤炭产能，造成煤炭价格一路下跌，大批煤炭企业纷纷倒闭，让鄂尔多斯经济雪上加霜，从此一蹶不振。

　　曾经风光无限的新城康巴什现在满眼空阁，居住率不足10%，到了晚上更是漆黑一片，成了名副其实的“鬼城”。

　　回顾鄂尔多斯的兴衰史，可以给当下房价暴涨的三四线城市警示作用。人们的投资一定要要回归理性。

　　04 、想要规避风险，投资一定要理性

　　目前我国的经济出现了结构性问题，人们手里大部分热钱流入了房地产市场。这样无疑会抑制消费，挤占实体经济的发展。目前，各地出台的楼市调控政策，虽然起到了一定的作用，但是从更长远的角度看，挤出去的热钱并没有消失，而是流入到其他领域，形成新的泡沫。

　　因此更重要的是给资金找到合理的投资渠道，别让钱都挤到买房这个“独木桥”上来。通过合理的设计，让资金流向实体经济投资，不仅能有效减少房地产的炒作，实现“脱虚向实”帮助制造业发展，还能让投资者切实享受到发展的红利。

　　目前，国家已经出台政策，引导资金分流。

　　前几天，地产情报站转载了一篇凤凰网财经的文章，详细解释了6月1日，央行决定适当扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围。

　　随着放出去越多的MLF,意味着基础货币的成本越高，这是什么意思呢，就是实质性加息啊，放出去越多，意味着对全社会所有资金的成本利息提升影响越大。

　　手中有粮，心里才不会慌。这么推导起来结论就是，如果世界主潮流是货币政策正常化、美国人持续加息、缩表，那么我们不管是直接官宣加息，还是通过MLF的中标利率提高，起到的效果都是实质性在加息。

　　实质性加息，会使市场流通的资金紧张，从而利空楼市。

　　中国人自古以来就对买房情有独钟。对于现代人来说，买房更是买的一个城市的潜力，会影响到生活的方方面面，比如户口，学位，就业机会等等。买房也绝不是一劳永逸的投资，楼市的风险也越来越大，在哪里买房也要经过深思熟虑。

　　有过鄂尔多斯的教训，任何时候提及理性投资，在什么时候都不会过时。

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