粤港澳大湾区窗口正在关闭！给你一份诚意满满的置业指南!

　　在今年两会《政府报告》中，有一个消息尤为引人关注，粤港澳大湾区规划已经在制定当中，预计今年出台。

　　粤港澳大湾区指由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的“九市二区”城市群，是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区和日本东京湾区之后的世界第四大湾区。

　　用简单的话解释其实就是“珠三角经济区”的升级版。

　　粤港澳大湾区规划出台在即，人们对该区域的投资热情逐渐高涨。但是，对比雄安新区和海南自贸区的严格限购政策，那么可以预见，一旦有政策试验区的利好落地，那么也会出台配套的房地产政策。可想而知，留给大湾区的投资窗口，越来越收紧。

　　01、湾区经济在国民经济中的重要地位

　　目前，全球60%的经济总量集中在入海口，75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距离海岸100公里的海岸带地区。湾区经济已经成为带动全球经济发展的重要增长级。

　　全球的湾区经济大多具有四大特征，高度开放，创新引领，区域融合，宜居宜业。

　　从世界范围来看，世界上知名的海湾众多，但真正具有国际战略地位、对全球经济产生重要影响的湾区，只有东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区。

　　它们具有经济集聚功能强大、服务业高度发达、全球重要金融中心、创新能力领先、交通枢纽位置凸显的显著特征。

　　与东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区三大世界湾区相比，粤港澳大湾区在占地面积、人口方面有较大优势、港口和机场吞吐量在四大湾区中名列第一，且领先优势明显。

　　人均GDP、产业结构、创新实力等处于追赶过程中，有较大提升空间。

　　我国作为世界上海岸线最长的国家，沿海有很多深港良湾。是我们发展湾区经济最便利的条件，而粤港澳大湾区，就是我国建设湾区经济的一张王牌。

　　2017年3月5日，《政府工作报告》中提出“推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市发展规划”；2017年7月香港回归二十周年之际，《深化粤港澳合作，推进大湾区建设框架协议》正式签署。2018年今年两会期间，国务院总理李克强在做政府工作报告时表示，目前粤港澳大湾区规划已在制定当中。

　　02、粤港澳大湾区，谁才是最有投资价值的城市？

　　三核三辅的空港体系，奠定了第一城市梯队

　　粤港澳大湾区目前已经形成以香港、广州、深圳为中心的立体式交通网络，拥有香港国际机场、广州白云机场、深圳宝安机场为中心的三个国际化空港，配套澳门机场、惠州机场、莲溪机场，形成三核三辅的空港体系。

　　所以，从空港体系看，粤港澳大湾区形成了以深圳，香港，广州为核心的城市群，因此该区域第一梯队城市为深圳、香港和广州、澳门。

　　对内“一小时都市圈”的建设，形成第二城市梯队

　　随着港珠澳大桥、虎门二桥、深中通道等连接珠江两岸的交通枢纽建设，以及城际轨道交通、高铁的开通，极大增加区域交通的便利性，真正意义上形成了珠三角一小时经济圈。

　　“一小时都市圈”的建设，联通了珠江东西两岸，形成了粤港澳大湾区城市内部连接。提升了核心城市的辐射效应。因此，东莞、佛州、珠海、惠州、中山为大湾区的第二梯队城市。

　　江门和肇庆距离核心城市较远，属于大湾区的卫星城。两地土地资源丰富，未来可承担这一区域产业转移，成为大湾区的缓冲地带。因此属于第三梯队城市。

　　此外，在投资、置业选择上，粤港澳大湾区无疑使得深圳、广州核心城市地位更加凸显。那么广深周边接壤的卫星城，东莞佛山惠州中山地位也会随之提升。

　　03、大湾区不同城市买房价值投资选择

　　大湾区不同城市买房价值投资选择

　　对于普通人来说，能分享到大湾区建设的红利，最大的抓手就是房地产。买房就是买城市的发展潜力和前景，购房者通过买房分享到城市发展的红利，优质的教育资源，高品质城市规划配套和设施，以及社会保障福利和孩子的前途！比如：户口、学位、地铁、高铁、就业、社会保障和环境配套。

　　接下来，我会简单分析一下大湾区几个重点城市的房地产基本情况。

　　1 深圳 深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，投资价值巨大。2017年深圳房地产市场调控及时、精准。既在备案价格上限制了新房的上涨，又在土地供给侧出台多项政策，防止地王出现。去年深圳商品房市场热度整体低迷。预计2018年市场依然会相对稳定。 看好地区：关内的南山区和关外的龙岗、龙华新区、宝安区，出让土地成交量比较大，未来有很大的上涨空间。

　　2 广州 广州市场在2017年下半年略有回暖。企业拿地热情未见消减，土地市场仍量价齐升，楼板价突破万元。预计2018年依然会保持供不应求的态势。 看好区域：市中心的天河价格最为坚挺，资金能力稍弱的可以选择白云区和海珠区，投资可以考虑外围区域的增城和南沙，预计未来上涨空间较大。

　　3 东莞 2017年东莞楼市调控政策密集程度前所未有，政策市场全面收紧，土地市场供应减少。但这依然不影响品牌房企的拿地热情。于此同事，东莞的成交均价持续走高。看好区域：松山湖片区是东莞为坚挺的区域，几乎没有受到调控的太多影响，投资价值较高。此外，临深区域和临广区域投资热度很大，潜力较高。尤其看好凤岗区域。

　　4 佛山 佛山一手二手住房同时限购，购房门槛提高，对房企严控备案价，银行利率提升，17年房产热度有所下降，预计2018年价格相对稳定。 看好区域：禅城区、南海区配套成熟，价格坚挺。顺德区、三水区有较大潜力。

　　5 惠州 相对于东莞、佛山，惠州的调控政策较为温和，属于环深唯一不限购城市。去年土地供求走高，惠阳及大亚湾投资热情较高，但需要长持，目前配套不成熟。惠东县周边配套较为成熟，建议选择二手房置业。

　　6 珠海 珠海的调控政策继续收紧，不仅住宅限购，个别土拍地块也有了“十年限售”的模式。预计2018年价格温和上涨。看好区域：香洲区土地资源稀缺，有很高的投资价值，横琴新区价格拉升很大，需要长持，斗门区处于价值洼地，可以选择中长期投资。

　　7 中山 中山限购较为宽松，土地供需较为平衡，预计2018年温和小涨。其中，东区供应稀缺，属于价值投资区域，17年火炬开发区上涨幅度不小，但整体区域体量较大，供大于求，应该谨慎投资。 其它两座城市江门,肇庆,作为深圳，广州，香港等核心城市的卫星城，将成为粤港澳大湾区今后发展的缓冲地带。短期内很难分享到大湾区建设的红利。未来发展还要持观望态度。

　　1979年小平先生在南海边画了一个圈，深圳从一个小渔村成长为今天的超级城市。40年后的今天，这个圈子继续画大，形成城市新格局。

　　按照目前的发展速度，粤港澳大湾区将在2022年左右超越东京湾区，成长为世界第一大湾区。与雄安新区，长江经济带，经常中国经济“三足鼎立”的局面，支撑起中国经济未来的发展。

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