5月北京土地“零成交” 开发商转战二线“用脚投票”

　　“黄金五月”的说法不出乎意料被打破，今年的5月北京土地市场再次遭遇“零成交”的尴尬。回看过往，这种冷清的局面上一次出现在2016年3月和8月，彼时的北京市场陷入了“供地荒”。

　　“供地荒”是否将重返北京市场？业内人士普遍认为，这只是阶段性问题，不能与两年前的“供地荒”同日而语。

　　在接受凤凰网房产采访时，链家集团董事陶红兵表示，土地挂牌成交有时候会集中一些，有时候会分散一些，有的月可能会成交了很多宗，有的月则是零成交，要放到年度的时间尺度上看，不能简单的按月度看。

　　和陶红兵的观点不谋而合，我爱我家集团品牌中心总经理孔丹也对凤凰网房产透露：“政府将按照供应计划，有序进行土地供应，先供应一波，消化到一定程度后，再供应一波，中间难免会出现零成交现象。”

　　但是今年北京土地市场总体供应情况不容乐观，根据北京市规划和国土资源管理委员会的公告，凤凰网房产发现，今年前五个月，北京共产生13块土地供应，而在去年的前五个月，这份数字超过40宗。

　　大拆迁时代一去不复返

　　房地产市场是个强政策导向型行业，北京地区去年4月发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中明确表示，2017年到2021年间，北京市将建立购租并举的住房制度，优化住宅供应结构。具体来看，五年内，北京将完成供地6000公顷，住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。

　　凤凰网房产了解到，1年前的《北京市2017年国有建设用地供应计划》就曾指出，计划2017年全市计划供地3900公顷，相比2016年的计划减少了200公顷。其中，住宅用地610公顷。而在2016年，北京住宅用地计划供应数量为1200公顷。

　　如今最新的规划5年供地6000公顷，按照住宅用地的供给结构，平均到每年的住宅用地供应不足200公顷。这也就意味着土地供应前置工作的拆迁工作也将淡出视野。

　　回首过去十年，不少北京地区居民能够靠拆迁补偿款实现一夜暴富，现如今，在土地供应计划被“改写”之后，北京地区大规模拆迁现象逐渐成为历史，存量房时代正在来临。

　　“未来北京市场将以二手房交易和二手房租赁业务为主。四环内土地将会越来越资源稀缺，远郊区的土地交易成主导，这将是未来的大势所趋。”孔丹对凤凰网房产说，“考虑到寿命和安全性问题，越来越多的80、90年代的老旧小区将面临新一轮的土地更新，而拆迁的概率很小。”

　　一二线城市的“冰火两重天”

　　即便土地供应在减少，但在跷跷板的另一端，不少地块却依然遭遇被放弃的结局。据凤凰网房产统计，从2012年至今，北京市总共流拍土地37宗。但2018年前5月，土地流拍数量已经达到6宗，是去年的3倍。

　　一家深耕在北京市场的房地产上市公司高管对凤凰网房产感慨：因为钱紧的缘故，滋生了流拍、流标现象的频频出现。

　　凤凰网房产发现，随着房地产去杠杆持续深入、内地信贷政策的不断收紧，不少银行面向房地产企业建立了“白名单”制度。

　　“按照规模以及企业性质排名，多将门槛设立为规模50强的开发商，甚至30强。”一家银行人士如是说道。换言之，50强之后的房地产企业基本在银行获贷无望。

　　钱紧是房地产企业普遍的痛点，即便是前十强企业也很难躲过这样的“阵痛”。此前，据媒体报道，华夏幸 福从多家银行获得开发贷额度，但资金却迟迟没有到账，这无异于将拖累企业的发展。

　　而不受银行“待见”的中小型、民营房企，它们的境遇则更是“雪上加霜”，只能被动转向资管计划、信托等融资渠道。但是这些渠道同样受到严格限制，此外，其资金成本上涨更为明显。

　　在拿地成本高、附带条件多、利润低、政策前景不明等多重因素叠加的影响之下，房企在京拿地热情大减，反而转战二线城市开启了大规模的“曲线救国”之路。

　　北京土地市场能否重新回暖？对此，思源地产首席分析师郭毅表示，下半年北京或将加速土地供应，但开发商是否愿意拿地，仍要考虑成本、利润、未来销售等多重因素。

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