摇号城市都需要一场“新房改”？

　　摇号，正成为不得已推入楼市的一剂鸡血。

　　截至目前，天津、南京、长沙、成都、杭州、西安等12个城市实行了买房摇号政策。在摇号买房的政策逻辑下，降低在售住宅的价格，平衡市场供需，解决刚需购房问题成为政府部门的理想愿景。

　　然而，事与愿违。公平摇号的政策设计在实际操作过程中失去了公平，这些城市的房价却在刚需们的“购房恐慌”中直线上升。

　　90度地产推出的《新一线购房大数据报告》显示，在过去的12个月中，杭州挂牌均价从24803元/平米涨到33377元/平米，环比涨幅达34.6%；成都、南京、武汉、天津等地也都成了房价涨幅的城市先锋。

　　从某种角度来说，摇号一刀切磨平了所有购房人的需求差异。但是，当刚需与投资乃至投机需求混杂在一起的时候，助涨的却是楼市恐慌。不得不说，深圳的“新房改”或许能够成为热点城市在政策设计上的另一种出路。而政策设计仍需考验政府部门的智慧。

　　Part 1

　　摇号买房并不是什么新鲜事儿。

　　去年五月，上海在全国率先推出摇号买房政策。尽管当时就有声音指出这一中国楼市特色现象十分荒诞，但令人大跌眼镜的是，在这一政策出现一年后，从西安到深圳，从杭州到南京，摇号引发的乱象已经如同传染一样席卷而来。

　　最近，西安南长安街壹号项目被曝光在公开摇号销售中，通过人为操作摇号结果的方式违规销售106套商品房。同样在4月底，深圳蛇口新盘山语海取得预售许可证后，被曝出“80万喝茶费”的消息，为此，开发商特意紧急声明否认出现任何“内部折扣”等行为。

　　不仅如此，楼市摇号更被认为是堪比“股市打新”，买到就赚到。由此也抛出了一个更加令人深思的问题：摇号对于地方的楼市调控是否合理？

　　一方面，在多轮楼市调控后，在行政管控下使得新房价格“失真”，而二手房市场多为C2C交易，价格被行政调控的难度要大于新房，因此可以看出，实行摇号买房的城市，多数都出现了一手房与二手房价格倒挂现象，炒房等投机需求的套利空间就此滋生。

　　另一方面，随着摇号中签率不断走低，也在某种程度上人为增加了资源的稀缺性，传递出“供不应求”的紧迫性。在羊群效应下，购房者对楼市走向的基本判断开始走偏，继续推高房价上涨预期。

　　Part 2

　　打了这剂鸡血的楼市到底被催热到什么程度？

　　以90度地产发布的《新一线购房大数据报告》为例，报告中所选取的城市样本多为目前已实行摇号的城市。从成交价来看，杭州、南京在第一梯队，目前成交单价均突破3万元/平米；武汉、天津是第二梯队，成交单价2万+；成都、重庆相对处在价格洼地，成交价均超过1万元/平米。

　　而从挂牌价来看，这些城市的业主也信心爆棚，特别是杭州和成都。杭州挂牌均价从24803元/平米涨到33377元/平米，环比涨幅达34.6%；成都挂牌均价从11643元涨到16843元，金额上涨超5千元。武汉、成都属于稳中有涨，价格波动相对较小。

　　当然，楼市升温一方面说明这些城市的吸引力足够强劲，另一方面也说明城市的供给和需求仍存在不平衡的关系。以5月底开盘遭万人摇号疯抢的杭州某项目为例，新盘均价仅1.85万元/平米，周边二手房均价已达3万。这就意味着买到新房转手卖掉就能赚到，短期内存在可观套利空间。

　　思源地产市场发展部副总经理郭毅告诉90度地产，各地政府严厉管控房价的背景下，新房市场突出的性价比优势激活潜在购房需求，其实说明需求依然旺盛，一旦遇到高性价比的产品，自然会促进需求的释放。

　　但是，这还会引发另一个问题，需求虽然旺盛，但供给严重不足。事实上，已有不少新一线城市出现了此问题。比如，按照易居发布的4月份100个城市新建商品住宅存销比数据，杭州以2.8个月排名倒数第一，也就是说按照当下的去化速度，不到3个月就面临无房可卖的现状。新房资源稀缺，当然会引发抢购。

　　Part 3

　　不可否认的是，地方政府推出新房摇号政策是希望能体现公平。但问题在于，对于购房群体而言，从表面上看每个人的摇号机会虽然是平等的。但由于购房者的资源禀赋往往是不一样的，同样概率的摇号在某种意义上来说也就存在不公平。

　　简单来说，摇号人群中既有真正的刚需，也有冲着价差而来的投机者，当刚需混杂投机需求，摇号其实并不能真正意义上遵从“房住不炒”大方针。

　　关键似乎仍在于供应。

　　根据上海易居房地产研究院报告显示，4月份以来，百城住宅库存已经出现了连续33个月同比下跌的现象。从去化周期来看，2018年4月份，100个城市新建商品住宅存销比（库存去化周期）为10.3个月。除了杭州去化周期为2.8个月外，南京4个月，成都5.1个月，长沙9.8个月、武汉10.8个月，西安11.5个月，深圳12.1个月，上海12.1个月。

　　按照去年主管部门下发的一份文件，房地产消化周期在12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不只要显著增加供地，还要加快供地节奏。从这一供地的紧迫度标准来看，这几大摇号城市都已经处于“增加供地”阶段，而南京、杭州、成都则更是要加快供地节奏。

　　不过，从某种意义上来说，楼市资源的稀缺性是被市场参与者自身“制造”出来的：尽管城市已经加快土地供应，在库存十万火急情况下，开发商进场意愿却不高。

　　据浙报传媒地产研究院的统计，2016年下半年至2017年上半年，杭州市区（不含富阳区和临安区）共有689.7万平方米涉宅地出让，而这些可建面积中到目前为止只有135.1万平方米上市，至今仍未上市的项目体量占总出让宅地的80.4%。

　　或许深圳的“新房改”能够成为热点城市在政策设计上的另一种出路，深圳政策的最大的变化是在人才房、安居房这两部分，比重占到40%，价格便宜。而商品房比例压缩到40%，且以普通商品房为主，这是多年来以地方政府为主体提出住房制度改革的第一次试点。

标签：