新一线大哥突变小弟 天津不是楼荒 是集体恐慌

　　文/顾天杰

　　一年前还是新一线带头大哥的天津，现在经济增速垫底。

　　从1999年以来，天津经济增速遥遥领先，保持两位数增长，直到2016年还有9.1%，傲视新一线一众城市。

　　2017年，天津跌落神坛。

　　2018年1月3日，在天津市委十一届三次全会上，市委书记李鸿忠忧心忡忡地说，对于天津来说，2018年是抢抓历史性窗口期，闯关口、度关山，实现由高速增长向高质量发展转变的生死攸关的一年。

　　可惜事与愿违，天津像流星一样下坠。2017年GDP增速3.6%，2018年一季度，GDP增速跌落到1.9%，创下新低，GDP总量排名全国第16，但增速垫底。

　　GDP下滑有众多原因，滨海新区挤水分是让人无法忽略的那一个。

　　2018年1月11日，天津广播发微博称：从滨海新区两会了解到，2017年其GDP总量由1万亿下调到6654亿元，削减幅度超过33%。

　　滨海新区GDP，以前是注水的猪肉。2016年，滨海新区GDP为10002亿元，跨越万亿俱乐部门槛，大约是当年天津主城区GDP总量的三倍、是北京海淀区的两倍多、是上海浦东新区的1.17倍，按当年美元汇率计算，滨海新区约等于卡塔尔全国的GDP。

　　天津能缺的都很缺，缺少人才、技术、企业、税收和消费，天津政府选择最简单粗暴的方式：大批量引进人才，不但支持了企业，还制造出天量住房需求，支撑了楼市，间接为当地财政做了不少贡献。

　　人才新政成为部分套利者的工具。天津市内六区一手房本来就十分罕见，又集中主要学校资源，一手房缺乏，二手房价格直逼北京。5月23日，和平区链家工作人员表示，落户的客户开始看房后，不少二手房业主直接把总价调高10到20万元不等。

　　人才引进变成了政策套利，什么是刚需？户口、教育和孩子，才是真正的刚需。从政策套利到全民恐慌，如何拯救天津？

　　楼市调控 量跌价升 买不起的照旧买不起

　　调控越多、越频繁、越严格的城市，房地产量跌价升，例如粤港澳大湾区的东莞、珠海、厦门，长三角的南京、杭州和苏州，以及深居内陆的西安、成都和重庆。原因很简单，调控不可能抑制房价。

　　天津也不例外，政府帮忙设置价格天花板，但需求旺盛，房价没有下跌空间。但政府不帮忙按住，恐怕房价要赶超宇宙中心北京。

　　2017是天津调控大年，限购、限价、限售、限商改等政策逐一落地，天津低总价、小户型和配套完善的高性价比项目，成为热销楼盘。

　　调控严苛，成交量必然下跌。根据365淘房数据，2017年天津住宅成交117500套，环比下降45.84%，面积1297.8万㎡，环比下降46.77%；住宅市场供应122707套，环比下降6.78%。

　　2017年3月31日天津限购升级，去年3月，新建商品房住宅成交15949套，创2017年单月最高纪录，约占全年交易量的14%。限购升级之后，新房成交量稳定，6月成交12577套，成为新政之后的高点，主力成交项目为金地亿城华府、鲁能泰山7号以及世茂御龙湾。

　　成交量被卡，成交均价却逆势上行。

　　2017年，天津新房成交均价15707元/㎡，环比增长15%。从房价分布图看，除汉沽区和临港区均价在7200到7500元/平米米之间，其余地区均价都已过万元，其中和平区（均价40068元/平米）、南开区（均价39879元/平米）、河北区（均价34259元/平米）位居前三。

　　天津全市有13个板块的楼盘，成交量依旧上涨。

　　东丽区以13795套夺冠，涨幅最大，达到14.66%，津滨大道板块新盘入市、东丽湖板块老盘加速推出，新房均价涨到24104元/平米。

　　土地市场火热

　　调控按住了成交量，按不住房企的拿地热情。2017年天津住宅用地成交均价持续上涨，楼面价直逼现房售价，甚至出现倒挂。

　　根据国策数据，2017年天津土地市场量跌价升。全年土地市场共成交301宗地块，成交土地均价6273元/平米，成交面积同比下跌24.41%，成交金额同比下降11.00%，但土地成交均价同比上升17.73%。

　　房企大小不同，拿地热情统一很高。3月27日，天津华博经过激烈竞拍，以27.80亿拿下津北勤（挂）2017-020号宗地，楼面价42443元/平米，溢价率39%，楼面价远超周边在售项目均价。

　　7月26日上午，有8家房企报名参与太湖路站地块竞买，分别为万科、保利、龙湖、招商、天保、金地、中海和平安。最终平安夺得，总价19.6亿，楼面价31500元/平米，溢价率42.1%。9月1日，南开区南开大学迎水道校区苑中北路东侧地块（编号津南苑（挂）2017-095号），被天房政通以最高限价30.72亿竞得，成交楼面价48000元/平米，溢价率33.75%。

　　限商改、限最高价、竞自持等多种新规，让土拍市场两极分化，出现多个地块以底价成交，溢价率不超过2%，房企对热门地块更加执着，出价越来越高。

　　不是楼荒 是集体恐慌

　　人才新政出台前，天津楼市摇摇欲坠。

　　2018年一季度天津市新建商品房共成交15655套，环比下跌43.45%；成交总面积为1708159㎡，环比下跌43.39%；成交总金额270.86亿，环比下跌42.42%。

　　坐拥新一线城市老大的位置，眼看着其他城市蹭蹭蹭地上涨，自己分不到一杯羹。

　　人才落地之后，楼市大幅回暖。根据房天下5月25日天津二手房数据，上涨排名前五位的楼盘分别是：武清区旭日豪庭楼盘当前房价8655元/平米方米，环比上涨45.12%；北辰阳光逸墅5150元/平米方米，环比上涨23.26%；荣盛戴河湾（天津周边）12564元/平米方米，环比上涨23.25%；和平宝华里45718元/平米方米，环比上涨21.21%；东丽枫泽园23703元/平米方米，环比上涨20.96%。

　　20多年的上海蓝印户口套利现象，如今在天津重现。

　　1994年2月，上海出台蓝印户口政策，到上海投资、工作和购买商品住宅，符合条件可申领蓝印户口。1998年进一步放宽，花10万元买一套房即可落户。

　　这一下不得了，每年1万个蓝印户口的指标完全不够，2002年前三个月，就用掉了7000个指标。2002年，上海楼市回暖之后，蓝印户口政策被永久回收。上海在政策期内共办理4.2万个蓝印户口，其中通过购房落户的占比88%，投资的和人才引进仅占据10%和2%。

　　惨痛的教训告诉我们，给户口，主要来买房。

　　现在的天津，买房为了啥？高考！高考！还是高考！天津学校多，升学率高，是北京周边最大的洼地。

　　天津人才新政最终能留下多少人才，得打一个大大的问号。

　　西安、成都、南京等地均有落户政策，效果比天津更好。西安在校大学生凭学生证、身份证可直接落户；南京40岁以内本科生及以上学历可直接落户；武汉40岁以内本科生、专科生均可直接落户。根据西安公管局最新数据，自户籍新政实施以来，西安新迁落户64.5万，仅2018年以来，外地迁入西安落户高达40万人。

　　按目前落户力度照推算，天津在一年之后，最终落户的人才可能在15到18万之间，很难冲到30万，效果不如南京、西安，一旦落户红利到期，楼市热潮冲高回落，提前进场的本外地投资客套利离场，剩下的人只能欲哭无泪了。

　　拿什么拯救你，曾经的新一线领头羊天津？

　　天津怎么办？

　　天津GDP突然下降，主因是以前注水太多，一挤水分，瘦得可怕。

　　其次，没有趁北京限人限房限车的时候，大抢人才，坐失良机。这机商业城市，商业嗅觉在下降。

　　第三，过于依靠大国企，现在有了雄安新区，心慌慌，找不到北。

　　过去十年，天津得到政策和央企垂青，却没有趁势而起，现在武汉、重庆、杭州，各个城市进入抢夺战，烽烟四起，卧榻之旁，还有个雄安。天津的优势被稀释。

　　2017年，天津固定资产投资增长不到1%，消费增长不到2%。哪去了？

　　天津怎么办？觉醒，从这次人才天津落户来看，北漂愿意在天津落户，保持教育、医疗等优势，用市场化的机制，把人才、资金、技术，抢过来。

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