心绞痛！买不起房的你 很快也要租不起了！

　　文/马兰

　　中国楼市的悖论：越调控越涨。

　　不仅仅是在买卖市场，租赁市场也将进入这个矛盾。

　　据中国房价行情网，今年四月，全国一、二线城市租金环比全线上涨。

　　5月28日，《人民日报》发表评论文章《楼市有“紧”才有“稳”》，其中提出：一旦市场出现异常波动，地方政府必须切实承担起稳房价、控租金的主体责任，调控务必当机立断。

　　按照市场租赁价格上涨的趋势看来，房租被封上天花顶，对所有租房的人来说是个好消息。

　　但事实上，逻辑的路线永远不会是笔直到达结果，中间会弯弯曲曲走向各种可能的利益挤占，最后到达的地方，也许与当初正好相反。

　　政府的想法 房住不炒

　　早在2017年7月18日，住建部就联合其他部门下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知中要求增加租赁住房有效供应并建设政府住房租赁交易服务平台。

　　而“租购并举”这一政策在这几年一直被强调，背后折射的其实是对中国楼市无解的妥协。

　　楼市的调控已经进行了180多次，反复声明，频繁约谈，但价格依旧是岿然不动。

　　但中国的年轻人住房需求始终强烈，无法买房，就只能租房。据链家研究院数据，中国未来的3到5年中，将有2亿人进入租房市场。而到2030年，租赁人口将到达2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

　　年轻人想要留在大城市，就要租住本来居民的房子。正如我们之前所说的，这已成为本地人对外地盘剥的最佳方式。户口成了天然的竞争优势。

　　而现在各大城市又在不停地引进人才，这些人才中能买房的比例能有多少，租房就是悬在头上的一把刀，随时落下，把人才斩成人干。

　　政府的想法是，把租的权力更多地收回给政府保管。

　　相比于居民出租自己的房子可能存在的阴阳合同、黑中介、定价虚高等问题，找企业合作直接建立公租房，可以大幅降低租价风险。

　　所以，政府增加相应的土地供应，住建部通知中要求大幅增加租赁住房、共有产权用地供应，北上深等主要城市均出让了“只租不售”地块。同时也鼓励国企、央企盘活存量，利用闲置厂房改建住宿等方式来增加租住用房。

　　此外，政府还鼓励开发金融工具，专门用于发展住房租赁业务。REITs和ABS规模越来越大，也是政府对房地产商的一种补偿。更不要提直接的租房补贴。

　　房地产企业：羊毛出在羊身上

　　想法一贯是好的，但现实是什么？

　　身为房地产企业，一开始当然是拒绝的。相比于卖房，租房简直像是给自己找麻烦。

　　第一，卖房可以迅速收回现金流，这样一来能立马投入到下一个项目的开发，一个接着一个形成循环，难道不是美滋滋？

　　第二，现在有钱的没钱的都想买房，物以稀为贵，房价一直跌不下来。即使政府大力调控，现在的楼市还是拼命想要进来的人多。甚至他们可以等，等到政府撑不住了松口再卖手里头的房子。

　　第三，买卖是一锤子的，只要把房子卖出去了，装修、维修什么的以后就是业主的事情，操心不到地产上的头上来。但是租房，寻找合适的租客、对房子的维修和装修都是地产商的分内职责。从一次性服务者变成长期的老妈子，谁愿意？

　　挤压利润空间的另一个问题是税。

　　一般市场上的出租者大多是个人，这一类交易，政府基本是参与不了的，因此也不可能指望可以有税收。但如果交易的一方变成了可控的企业，税负是避免不了的问题。

　　有大型房地产企业人士透露，机构面临的税率最高可能达到25%。

　　不过，商人的标签就是雁过拔毛。

　　还记得北京那个轰动一时的租住公寓万科翡翠书院么，90平方米的公寓十年租约，租金最低180万。很多人高呼没有人会去租，而现在，已经有60人签意向协议预租。

　　也许你认为目标客群不同，而适合你租的房子价格不会太离谱。

　　但房地产企业普遍认为未来的房租还会上涨，上市公司世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释，公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍。

　　现在，把你的房租乘上1.7，大概就是未来的租金了。

　　怎么算的，企业对房地产开发的成本外，你还要加上企业的物业费、维修费、税费和公租房带来的损失。

　　成本转嫁，好处还是房企拿，你却要真金白银花更多的钱只为买一个安眠的床位。

　　还记得香港刷屏的棺材房吗？70平米的房子几十个三层铁笼，最多住200人，进去了就只有一个床位，连伸直身体都显得困难。就这样，每尺（0.09㎡）租金都要300元。

　　金融市场 新品种新机会

　　今年4月24日，中国证监会下发了《住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，通知中鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

　　自去年10月开始，市场就出现了REITs的踪影，保利地产和中联基金共同发行了50亿租赁住房REITs，今年碧桂园被批准了100亿规模的REITs。截至目前，已有33家约700多亿REITs获批发行。

　　REITs的发行可有效降低房地产开发长租公寓的风险，将租金作为未来的分红点，打包成为资产包卖给投资人。投资人可以获得长期可观的投资回报，而房地产商则可快速回本，进行下一轮投资。

　　ABS则是长租公寓可行的另一个金融商品。

　　政府既然期待房地产商提供房住不炒的积极配合，给他们的补偿相信就会是资本市场的大放绿灯。

　　结果还是这样，消费者永远是被剥削的那一群人。

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