居民杠杆率连跌四个季度，炒房退潮了……

　　近期，我院发布了一份由研究员王梦雯执笔的 《全国居民购房杠杆率研究》。 摘出要点，与大家分享如下。

　　一、全国居民购房贷款走势

　　1、个人按揭房贷余额走势

　　从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现加速增长的态势。

　　数据显示，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年二季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。

　　回顾过去13年数据，个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增幅随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年二季度个人房贷余额同比增幅开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增幅一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增幅快速提升加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2016年四季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。

　　2017年一季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.5%），此后4个季度保持收窄态势，2018年一季度回落至19.7%。全年来看，预计短期信贷趋紧态势不会改变，2018年全年个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。

　　2、个人按揭房贷余额新增走势

　　这里对人民银行季度公布的个人购房贷款余额做差估算出季度新增个人按揭房贷走势。数据显示，2018年一季度，个人住房贷款余额新增9600亿元，环比上升20%，同比下降13%。虽然增幅已经出现明显回落，但房贷新增的绝对值仍处于历史高位。观察历史数据，2016年四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落。四季度，个人购房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，热点城市房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。

　　从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2018年一季度，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为24%，较2017年底下降了8个百分点。观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%），分别发生在2007、2009年和2016年。

　　2016年3、四季度，该指标连续刷新历史最高值，达到50%和56%。也就是说，新增境内贷款中有超过一半流向了住户按揭贷款。进入2017年，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三季度重新回升，2018年一季度再次回落。

　　从绝对值来看，该指标已经回到2016年上半年水平，但仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。

　　二、全国居民表内购房杠杆率走势

　　这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。

　　数据显示，2018年一季度，全国居民表内购房杠杆率为33.1%，环比下降1.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后4个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

　　近期住建部约谈12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出6大要求，其中包括：要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。预计金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至25%左右。

　　三、全国居民购房杠杆率与70城房价指数关系

　　比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012-2013年那轮楼市短周期繁荣期间，杠杆率仅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三四线市场成交依旧低迷。

　　2015年3月起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年三季度见顶，居民住房杠杆率在2017年一季度见顶。本轮居民住房杠杆率滞后于房价指数季度环比回落，反映了再“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，居民购房杠杆率连续4个季度回落，房价季度环比增幅也呈现收窄趋势。

　　进入2018年，预计随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价涨幅仍将继续下行，四季度或将从正增长转变为负增长。

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