三四线的房子，到底要不要买？

　　这一两年，三四线城市房价的上涨让人摸不着头脑，很多人开始抱怨，房价又上涨了，我这片区域谁谁谁又过万了，层层渲染之下，刚需族更加焦虑，现在不下手，以后连首付都交不起了！

　　那么三四线城市房价真的进入买买买模式了吗？我们都知道，分析房价未来潜力，短期是看政策，中期看土地，长期看人口。

　　一、政策

　　政策当然可以调控房价，比如增加土地供应、降低首付比例，首付利率，放开限购限贷等。2016年10月本轮房地产调控以来，一二线城市购房政策总体收紧，而三四线城市则偏宽松，比如房贷利率水平仍然偏低、购房套数没有限制、首付比例等都较为灵活，但是17年以来，激活三四线城市房价上涨的因素主要不是来自于这些，而是棚改。

　　2015年7月，国家提出改造城市危房、城中村在内的1800万套棚户区住房计划（2015年－2017年），今年5月份国家再次提出1500万套的棚户区的3年改造计划（2018年－2020年），你回老家相信也看到了，不少的城市都在拆迁，比如老区、高铁旁等不可谓不热闹。棚改原本是危房改造的过程，但为何能刺激房价上涨呢？

　　其实主要是棚改过程中的货币化改造，简单地说把这些老房拆了，给拆迁户资金补偿让他们去买新房子，我看过一份研报，2015年－2017年，棚改货币化安置率可能分别达到29.9%、48.5%、53.9%，货币化安置率上升的速度确实够快，不少的城市甚至还提出货币化安置比例分别不得低于50%、60%，部分库存较大的三四线城市更加明显，鄂尔多斯房管局数据显示，该市2016年棚户区改造开工15392套，其中货币化安置14542户，占比达94.5%。

　　说到这里我们可以做一个测算，如果按照计划的三年改造1500万套棚户区，50%的货币化安置，那么3年时间就可以创造了750万套的住房需求，而且货币化安置主要以三四线为主，那么如此三四线城市房价会不会上涨？

　　很多人都好奇了，当地动不动就过万的房价，当地政府哪来的那么多钱补贴？主要是来自于一个叫PSL的东西，全名是抵押补充贷款，简单地说就是央行给三大政策性银行（中国国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）借钱，然后政策性银行用这些钱来给地方政府贷款，PSL释放出的资金主要是用来提供地方政府棚改的资金。

　　2017年，PSL全年投放额是6350亿，这些钱只是基础货币，如果按照目前5.3倍的货币乘数，那么起码可以创造出6350亿×5.3倍＝3.36万亿的货币。有意思的是截至5月24日，今年新增的PSL资金已经达到了4371亿，按照目前的速度，今年的PSL资金肯定会超过去年，地方政府新增的资金当然有助于提振楼市，你可能会说，地方政府借那么多钱以后怎么还？其实房价的上涨获得的财政收入完全可以把它对冲掉。

　　国家提出2018年－2020年三年的新棚改计划，依据上面的分析，那么在此区间内三四线城市房价应该能得有效提振，但是在短期没有忧虑的情况下，我们必需得正视长期的几个问题：

　　1、PSL是创造广义货币M2的重要方式，在国家目前对货币供应进行总量控制的情况下，持续不断的增量PSL会不会成为货币创造的新途径进而影响M2增速？

　　2、随着棚改的不断推出，三四线城市去库存其实已经取得很大成效，易居研究院监测数据显示：4月份，三四线城市新建商品住宅存销比是10.4个月。2010年以来月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了新低。也就是说要不到一年，这些城市的房子就要买光了，这样会不会意味着去库存快进入了尾声？

　　3、人口流失越来越大的三四线城市能否支持房价持续上涨？这就是我们需要探讨的下面一个话题。

　　二、人口

　　有的人说，三四线城市房价的上涨是由于人口回流以及一二资金溢出而导致的。这些情况或许存在，在大城市住相信不少人会抱怨，这里的高房价、高消费，于是选择返乡就业。仔细一看，这种情况存在，但终归是少数。

　　下面是2010年－2014年各省年均人口流动情况

　　下面是2014年－2016年各省年均人口流动情况

　　2010年－2014年以三四线城市为主的河南、四川、广西、江西、贵州、江西、湖南等省份人口呈现净流出，而到了2014－2016年这些省份虽然有部分人口呈现了净流入，但相当多的省份人口还在流出，相应地广东等人口流入大省人口还在增加。

　　于是我们得出这样一个结论：2010年－2014年这些省会人口呈现大面积流出，而到了2014－2016年人口还在流出，只不过流出的速度放慢了而已。

　　现在我们再来讨论一个问题，2014－2016年有些省份出现了人口净流入，是不是意味着这些省份的三四线城市机会来了？不不不！我们现来看下面这张表!

　　下面是14年－16年河南各地级市人口流动情况

　　我们可以发现，在不同的城市人口流动情况是不同的，一般而言，竞争力比较大的城市人口容易流入，反之则流出。

　　中国的人口流动（城镇化）一直都呈现这样一个特点：农村－小城市(县城）－大城市－特大城市。中国目前的城镇化率是58.52%，未来还有上升空间，未来10年中国城镇化的方向不会发生改变，变的只是流动的速度而已。

　　1、对一二线城市来说，主要有户籍的城镇化+人口的城镇化，你们看到了今年很多城市都以引进人才为名放松了入户限制，不要以为户籍的城镇化对房价没有影响，在这些城市拿到了户籍相当于拿到了房票，很简单你都入户了难道不想买房吗？其次有了户籍之后是不是更有保障了，是不是更乐于消费？

　　2、对三四线城市来说，主要是人口的城镇化，咦,怎么没有了户籍的城镇化？你傻呀，在这些城市拿个户口不难。户籍的城镇化是不存在的，而取决于人，这城市的人口是多了还是少了，而按照世界城市发展规律，长期人口肯定是流失的，房价也是如此？当然短期不一定会存在，因为短期棚改的需求还在。

　　至于要不要买房？这得取决于自己的需求，比如你是投资的，还是用来住的？我能说的是，未来一两年这些城市应该还有空间，但长期则不好说。

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