房价上涨74%！“冠军”为什么这个城市？！

　　作者：刘晓博；转自：刘晓博（ID：liuxb929）

　　谁是当前房价上涨最快的城市？

　　中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心项目组，刚刚给出了答案。在刚刚过去的4月份：

　　1、房价环比上涨最快的两个城市是：三亚（+9.59%）、西安（+4.33%）；

　　2、房价同比上涨最快的两个城市是：西安（+73.89%）、成都（+56.4%）。

　　上图：相关报道截屏

　　由此可见，西安是当前楼市里风头最劲的城市，一举拿下了同比涨幅的冠军和环比涨幅的亚军。

　　为什么是西安？

　　其实非常简单：整个陕西省正在全力支持西安做大做强，俨然要把整个陕西省装入到西安市里面。

　　过去两年多里，西安发生了一系列重大事件，都为目前的房价上涨做好了铺垫：

　　1、2017年1月，陕西省宣布，国家级的“西咸新区”由西安市代管；

　　2、2018年2月，由国家批准的《关中平原城市群发展规划》正式印发，西安被定位为“国家中心城市”，在国家战略中的地位获得了极大的提升；

　　3、2018年3月，《大西安（西安市—西咸新区）国民经济和社会发展规划（2017—2021）》正式印发，规划范围是“西安市行政辖区+西咸新区”，规划面积10745平方公里。

　　4、与此同时，西安成为二线城市里“抢人”力度最大的城市，今年前3个月新增户籍人口超过25万。

　　可以这样说，在国家和陕西省的力挺下，一个服务于国家战略的“大西安”已经横空出世了？

　　什么国家战略？一带一路战略、西部大开发战略和国家中心城市战略。

　　在三大国家战略里，都需要西安发挥作用。所以，做大做强西安就顺理成章了。

　　其实，西安一直是强省会城市。下列数据（2017年度）可以证明这一点：

　　1、西安的GDP占全省的34%；

　　2、西安的固定资产投资占全省的32%；

　　3、西安的存款余额占全省的53%；

　　4、西安的房地产投资占全省的75%。

　　不要以为西安是“最窝里横”的省会城市，它比西宁、拉萨、银川都差远了。西安只是一个比较强的省会城市，跟郑州、成都、武汉、长沙、合肥等差不多。

　　所以说，西安只是当代中国城市化的一个缩影。做大做强省会城市，提高省会城市的首位度，然后依托省会城市向中央要政策，带动全省的发展，大家基本上都是这种打法。

　　那么问题来了：哪里才是未来西安发展的重点，投资应该投向哪里？

　　如果你把最近几年西安的各种文件、规划看一遍，你会感到晕头转向的。

　　上面是国家级西咸新区的发展规划，可以看出，这个新区包括5个片区：沣河两岸的“沣西新城”、“沣东新城”，以及渭河以北的“秦汉新城”、“泾河新城”和“空港新城”。

　　由于新区地跨西安和咸阳，所以刚开始的时候是省委、省政府来管理的。后来可能意识到了机构叠床架屋，从“做大西安”的角度出发，把新区交给了西安代管，而咸阳降到了从属地位。

　　上图是西咸新区的发展轴线，可以看出规划者准备在西安原来中心区的西面，建设一个“现代化大西安中心轴线”。按照这个规划，沣东新城显然非常重要，是未来西安的新中心。

　　但到了2018年3月印发的“《大西安（西安市—西咸新区）国民经济和社会发展规划（2017—2021）》”里，两个平行的轴线，变成了三个平行的轴线，成了下面的样子：

　　也就是说，在东面多了一个“国际开放轴”。对于西安未来的最新表述，也变成了：形成“三轴两带多中心多组团”发展格局。

　　具体是：

　　三轴：南北方向贯穿大西安的古都文化传承轴、科技创新轴、国际开放轴。

　　两带：秦岭生态带、渭河生态带。

　　多中心：以西安中心城区为主体，以文化旅游、现代服务功能为主，重点发展文化旅游、商贸、总部经济等现代服务业，建设未来西安城市形象的核心区；以沣东新城科技统筹板块和沣西新城中心商贸服务区、国际文化中心为核心，打造以现代商贸、高新技术为主的新中心；以浐灞生态区欧亚经济论坛、丝路国际会展中心、国际港务区国际陆港、西安体育中心为中心，打造生态型现代服务东部新中心。

　　此外，跟“建设西咸新区新中心”并列，提出了“建设渭北新城”；还把阎良、临潼、鄠邑确定为了3个副中心。

　　至此，我们看到了一个全面开花的“大西安”，除了南面的山地，西面、东面、北面都是发展重心。

　　一度被视为西安新CBD的沣东新区，在最新规划里的表述变得有点模糊了。

　　为什么会这样？我想跟西安急于做大做强有很大关系。

　　下面表格，是全国主要省份和部分主要城市的2017年的“资金总量”和地方财政收入情况。

　　注：表格里的“资金总量”是“金融机构本外币存款余额”；“地方财政”是“地方一般预算内收入”。

　　从上述表格可以看出，陕西全省汇聚的资金总量只有3.8万亿元，大致相当于杭州或者成都的水平，大约是深圳的一半。所以，陕西是一个经济竞争力、规模都偏弱的省份。至于西安，汇聚的资金总量占了陕西的一半以上，在省内非常强大。在全国的排名，大概在13位左右。即便手里的资源非常有限，陕西省仍然继续推动资源向西安聚集，以参与全国城市间激烈的竞争。

　　可见想见，其他陕西城市完全进入了无足轻重的时代。

　　那么西安的未来值得看好吗？当然值得看好，毕竟西安是中国内地的“资金第13城”，汇聚资金能力还是不错的，超过了宁波、青岛、长沙、福州、合肥、沈阳、大连等众多城市。

　　熟悉我专栏的人应该知道，我对西安的评价一直是“资金竞争力强，人口竞争力弱”。当地政府显然也意识到了这个弱点，所以才有了力度空前的“人口争夺战”。而且西安深知，仅仅吸引省内资源是不够的，陕西是个“小省”，人口才3800万。所以，人口争夺战主要是针对外省人才展开的，这个打法是对的，效果也比较明显。

　　西安房价正在快速上涨，因为此前绝对价格低，补涨有其合理性。但如果上涨过快，则将影响人口流入，对当地经济不利。从中长线看，西安楼市仍然值得看好。

　　下面是我们团队此前整理的陕西省各城市2010年到2016年的增长情况，其中“人口”使用的是“小学生人数”。可以看出西安的增长是全面的、在省内无与伦比的。

　　数据来源于各地区统计局，其中商洛2010年小学生人数未公布，以2009年数据代替，反映的是2009~2016年人口变化情况。

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