北京限价房销售政策靴子落地，哪些人会笑？会哭？

　　限房价项目销售管理办法正式出台，这意味着接下来，一批限房价项目即将正式开盘销售。对于市场来说，大部分开发商和购房者将要面临一个与之前完全不一样的市场环境了！

　　从政策内容看，与意见稿基本一致，只增加了图中的这几句话：“开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。”

　　既然特别强调了，估计后续在限价房的销售中，将还有各种审查，但公积金最高120万的贷款上限，其实对于购房者来说，肯定是不够的。只能使用混合贷。

　　政策里面还有一些问题并没有解决：比如限价房转共有产权后，大户型共有产权购房者选后还有剩余的，可以面对市场销售，甚至二套房也可以，那么这些未来再上市的产权如何确定？

　　今天简单聊聊，这个政策发布后，那些人会笑、那些人会哭！

　　首先：土地出让的时候标书里面是如何说的？

　　以所有人都想买的海淀四道口为例：

　　2017年来，所有出让的土地标书文件中的确有这一条。不得强制搭售其他服务、产品、不得捆绑精装修。

　　其次：那些人会哭？

　　1：被转化成共有产权的项目，肯定是最苦的项目。

　　一旦限转共，看似政府回购，网签10个月可以回款，但最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？大概率当然是只回购住宅部分。

　　那么这种情况下，必然会出现，那个项目限转共，那么项目就亏死。所以这一政策对拿地开发商不公平。按照5个项目计算，这部分货值也有100亿以上。毕竟标书中没有这些要求，额外的配套可售货值是合规的。（虽然不可以搭售）

　　2：规划地下做多了的项目会哭。特别是容积率低的项目：

　　从土地出让情况看，容积率比较低的项目，基本都有大量的地下规模。这种情况下，未来地上如何和地下销售搭配将是难题！

　　3：入市项目将出现井喷：

　　从市场供应看，2018年来，北京所有商品房住宅供应只有6607套，刷新了历史最低记录。

　　从趋势看，未来这些等待入市的限价房项目将加速入市：

　　目前看，限价房合计大约3000亿货值：预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。（合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市）

　　440万平米，限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米（包括地下别墅等），大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目。

　　不得捆绑销售，对于部分企业的销售可能带来一定影响，特别是30%的大户型面积，这部分基本都有一定地下面积的配套，对于企业来说，如何销售将是难题。

　　4：销售节奏的问题：

　　不可避免的是，因为是限价房，大部分项目都要求非常快的回款速度，所以如果扎堆入市的项目，突然区域内多了几千套房源，这种情况下，销售压力将会非常大。

　　成交规划建面方面，大兴宅地成交14宗，成交面积为181万平方米；房山宅地成交8宗，成交面积为98万平方米；顺义成交6宗宅地，成交面积为93万平方米；丰台成交6宗宅地，为90万平方米，其余区域成交面积均小于90万平方米。

　　对于购房者而言：这4-5万套限价房其中绝大部分都的确非常有价值！做好买房的准备吧，感谢政府给了刚需机遇。

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