小地方房价纷纷破万！4张表看清决定房价的根本原因

　　最近朋友们问的最多的问题是：房价。

　　很多人都在问：二线在暴涨，要不要买？三四线因棚户区改造、建设高铁等原因也在暴涨，破万的城市越来越多，要不要买？

　　这类问题多到爆，索性，我们就来看下房价的基本面——看看未来中国的经济前景。我们先设定一个前提：不出现大的经济动荡。

　　事实上，怕出现经济动荡怕资产价格暴跌，是很多人不敢轻易买房的重要原因。

　　最近猫哥一个朋友离开北京南下深圳找工作了，他在某科技公司，一年到手40多万，可到现在还没买房。多年来，他一直坚信——北京房价泡沫很大，迟早要破灭，现在买房，到了大动荡时候就是负资产了。所以，他坚定的存钱，坚定的不买房。

　　结果8年过去了，经济大动荡没有，小动荡倒是不断，一轮轮调控后，北京房价已经不止涨了一倍，并且就属他在海淀-昌平那片涨得最凶猛，以他八年攒下来的钱，想买个称心如意的房子，基本没戏。

　　前段时间，他退租、收拾了行李，带着女朋友一起南下了。不知道他南下后，会不会认为深圳的房价也存在巨大泡沫，还是不买呢。

　　这样的例子，真不少。

　　中国的房价是个神奇的问题，无论正方反方都能找到无数的论据支持自己的观点，也有无数人的认为“京沪永远涨”，还有人认为严厉的调控后，中国房价算是被按住了，可当一线城市涨幅停滞甚至回调时，一些二三四线城房价却在暴涨，打得准备租房的“住房族”一个措手不及。

　　那么，房价究竟怎么回事？谁说了算？

　　每天都有很多人研究房价，但很多人有个通病：高估了短期政策的影响，低估了长期趋势。

　　01

　　经济强省多少年后接近末流发达国家？

　　长期趋势是什么？

　　猫哥觉得可以从这两个有趣的数据来看看：

　　▌1、中国人均GDP什么时候到1万美元？

　　2017年我国GDP（国内生产总值）已经达到827122亿元，人均GDP为59660元，比上年增长6.3%，如果以美元计价，2017年中国全年人均GDP为8836美元。

　　离一万美元，还差一点是不是？

　　今年政府工作报告里定的GDP增长目标是6.5%，那么就是880885亿人民币，人均GDP就大约在63373元左右，按照今天的汇率计算，大概，相当于100826美元了。

　　也就是今年，2018年，如果增长目标达成，汇率保持不变的话，我国人均GDP就到一万美元了。即使汇率也有，明年达成目标也是妥妥的。

　　▌2、各省GDP总量、人均DGP总量在全世界是什么水平？

　　首先我们假设一下，中国GDP总量前10的省份作为独立经济体，在世界上是什么样的水平呢？了解下：

　　第一名的广东省排名第13位，跟俄罗斯差不多了。并且俄罗斯的经济增速远没有广东高（俄罗斯2017年的增速高，是汇率调整原因），所以今年GDP总量会妥妥超过俄罗斯，坐望韩国。江苏的GDP总量也超过了西班牙。以各省的GDP增速来看，未来将有更多省份跻身这份榜单，并且，位置会越来越高。

　　为什么？

　　除了经济继续增长外，还有一个重要原因，那就是人口。中国的GDP总量是世界第二，但人均GDP还很低。猫哥提供一个图，看看我国各省GDP相当于别的国家什么水平：

　　我们就拿江苏来举栗子。

　　江苏GDP总量相当于西班牙，但人均GDP仅相当于泰国。原因是：江苏人口总量是7999万，而西班牙是4700万总人口。也就是说：要创造出同样的GDP，江苏用了几乎是西班牙两倍的人口。

　　可以说，江苏省的潜力还很大。

　　同样的还有，另一个经济强省，广东。广东的GDP拥有1.1亿人口，人均GDP仅相当于土耳其的水平。

　　▌那么问题来了：广东、江苏人均GDP要达到西班牙现在的水平，需要多少年呢？

　　目前西班牙人均GDP是27812美元，广东省人均GDP是12101美元左右，江苏人均GDP是15903美元。而今年一季度，广东省GDP增速是7%，江苏省是7.1%。这就意味着——如果人口没有太多变动，10年后两省的经济总量将翻番。

　　如果人民币兑美元汇率10年都不变，广东省将在12年后达到今天西班牙的人均GDP水平、江苏将在8年左右达到今天西班牙的人均GDP水平。

　　这就意味着：广东、江苏的GDP规模相当于今天的英法两国。而英国去年GDP增速是1.8%，法国增速是1.9%。未来，广东、江苏的GDP总量超过英法两国都是大概率事件。并且，也就是15年后的事情。

　　没想到这么快吧？

　　当然GDP是个流量概念，而不是存量概念，代表的是财富的增长速度，而不是存量财富。英国、法国富裕了几百年，财富的积累当然要多得多。

　　但趋势和复利，是个很吓人的东西。

　　02

　　中国=天下？

　　好了，说完这两个问题，我们继续深入。

　　以广东、江苏两省为例，8-10年后，就是相当于现在西班牙人均GDP的经济体，并且GDP总量相当于现在的英国、法国，而广东人口比英法两国高出4300万左右、江苏要高出1300万左右。广东的面积是17.97万平方公里，江苏的面积是10.7万平方公里；法国的面积是67.2834万平方公里，英国的面积是24.41万平方公里，西班牙的面积是50.5925万平方公里。

　　越来越接近的经济总量，更多的人口，更少的土地面积。

　　如果我们把中国一个个省作为一个个独立的经济体，未来都将是GDP总量排名、人均GDP排名双双上升。

　　可能大家有时候都有意无意忽视了：中国一个省的人口规模就相当于世界上其他国家的一国水平，而土地面积未必有人家那么大，也就是说在更小的土地里，更多的人口在创造财富，也在消费，还在购置资产。

　　我们按照这个思路来看，再把广东、江苏两省拿出来举例子：两省分别在8-10年达到今天西班牙人均GDP的水平，但经济总规模是西班牙现在的两倍左右。

　　目前，西班牙首都马德里的房价约合3万人民币/平方米。

　　南京现在的房价是2-4万人民币/平方米；广州市辖区比较多，差异比较大，从2万到6万的都有。

　　好了，如此一比较，您还觉得省会城市的房价是高得离谱吗？

　　目前广东的城市化率是67%，江苏是63%。西班牙在2010年就达到了77%，人口持续下降。

　　过去，人们总把其他国家的首都的房价与北京比较。那是因为过去中国GDP总量太低，当经过40年的增长，目前经济强省的GDP总量都相当于末位发达国家，并且增速更高、人口总量更大的时候，我们才发现——中国一个省的经济、人口体量就相当于人家一个国家，土地面积还不一定有人家那么大。

　　全国各个省市合计起来，是经济总量比德国+日本+法国+英国的总和略少，并且人口要多得多。只要经济增速不放缓，那么总量会越来越大。单个省的的经济规模、人均GDP是要跟相对应的国家首都比。

　　如果从这一逻辑来看，您觉得未来中国资产价格的趋势是什么？资产价格是依靠调控可以控制的？还是单单货币原因就能说了算的？

　　其实房价复杂的博弈背后，经济发展的因素影响更大。

　　如果看清这一点，就知道为什么控制房价这么难了。

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