欧神：我为什么看淡天津楼市？

　　谈起天津，人们最大的印象是：“没印象”。

　　我们会谈论上海，北京，重庆，南京。

　　偶尔也会讨论青岛，沈阳，郑州，甚至石家庄。

　　可是如果没有人提醒，许多人或许会忘记了，“哦，北方还有一个天津”，也是直辖市。

　　开句玩笑话。近年来，上海人纷纷忧虑上海衰退，“上海要凉了”。

　　上海如果真的垮了，退出一线城市的竞争。沦落为一个碌碌无名的二线城市。

　　其表现会怎么样呢。

　　很大的概率，上海GDP并不会崩溃，跌到0。

　　全国各省的GDP增速，其实都差不多。高低差不到三个点。上海再怎么烂，也总比甘肃强吧。

　　所以上海宏观数据，还会是一个超级大市。毕竟2500万人口，衣食住行摆在这里。

　　海河计划

　　这次天津的“海河计划”，其实就是卖特权。

　　北渝上津四个直辖市中，天津第一个撑不住了。

如图，以这个网上疯传的“中国高考难度排行榜”为例。

　　地狱模式，从来是江苏，湖北。

　　天堂模式，则是北京，上海，天津，西藏，青海……

　　但是这个直辖市的优待，绝不是让你拿来卖钱的。

　　直辖市，是国家对你的期望，承担更高更重要的责任。

　　直辖市的优待，是一种光荣，是一种荣誉，是一种回报和奖励。

　　如果你要沦落到，拿“高考移民”来抢人，那给你优待的本意是什么。

　　目前我们的大环境，是“限购限贷”。更深一步，则是“租售并举”。

　　2016年，上海每月住房交易可达40000套。年交易金额1.4万亿元。

　　按照平均政府抽税5%计算，仅“契税+营业税”一项，交易型税收收入高达700亿。

　　2016年末，因为加深调控。上海住房交易量，暴跌到不足10000套。成交总价，也更偏老破小，普通住房。

　　2018年4月，甚至跌破8000套。

　　你想一想，仅“契税+营业税”一项，因为交易量的减少，库房就少收入500亿元以上。

　　而上海的地税收入，一共也就在5000亿元数量级。

　　同样受损的，还有“土地出让金”。

　　“限购限贷”是这样一个逻辑。

　　你不让有钱人买房，只让屌丝买房。

　　屌丝出不起价钱，房价卖不贵。

　　房价卖不贵+KFS挤不出油水，地价就拍不高。

　　限购限贷，最终损伤的是大地主的利益。

　　回想一下，上海2016年一片“地王”的火热景象。周浦保本价要卖到8万，凉城要卖到15W。

　　在“二限”的今天，土地是再也卖不到如此昂贵了。

　　以上，还没有算“租售并举”的政策。

　　光靠撸房租，目前房租只有1~2%的水平。

　　撸房租能撸多少钱回来，能不能跑赢地方债利息，这是一个很大的问题。

　　翻盘

　　首先，“海河计划”整篇媒体报导，是极其不负责任的。

　　文科生小编，动辄就是“30万人网上申请”。

　　中国文字，博大精深。稍微有一点行政常识的人都知道，30万这个数字绝对不可能。

　　各地的“房地产交易中心”，各位总去过吧。

　　人声鼎沸，摩肩擦踵。你说这么大一个交易中心，一天交易多少笔。

　　以浦东德平路这种大区，大交易中心为例，也就150笔顶天了。

　　全上海20个区加一起，每天也不会超过2000笔。（全月才8000笔）

　　但是你想，“户口入籍”这事，一点不比房产交易简单吧。要准备的资料，要辅助的人员，中介和你全家到场。里里外外也得五六个人，忙一整天。

　　仅仅以“市民中心”微薄的容量，排队500人就可以绕街二圈了。

　　绝对没可能300000人吞吐量。

　　事实的真相是，“30W人预约”仅仅是网上App的访问量。

　　事后还需要的审核，一步都不能少。整个流程和排队，加紧人手也办不了。

　　而且据说最近的政策又出台了，需要在天津市内有工作。

　　这样一个月搞下来，能多入户成交50000~60000人，就算流畅了。

　　目前的“天津房产热度”，很大程度，是一股热昏。

　　好比当年“雄安”新闻出台时，山海关的人开车十几个小时连夜赶过去。

　　您急啥，您赚到钱了么。

　　更何况，哪怕给你入户几千几万人。这些人要转化为“生产力”，还需要好几个逻辑转弯。

　　1）天津有没有足够的就业岗位，有没有足够的创新动力，容纳大学生。

　　2）这么多人都是奔着“高考”去的，会不会稀释高考含金量。甚至直接调低天津权重。

　　3）天津房价不低，和平学区房早就要60000元每平方米以上。你拿什么和沈阳，重庆竞争。

　　结语

　　这一次“海河计划”的效力，被媒体夸大。而市场中的小白，又有新手陷入狂热。实际药效，并没有宣传那么30万人。

　　天津楼市，不如解读为“利多出尽”，趁这次市场狂热，应该是抛售窗口，而不是买进。

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