买房最多能贷几年，并不是你说了算

　　前两天发完上述稿子后，有小伙伴问，申请房贷最长年限到底都受什么限制？他说，此前天真的以为，大家买房都是贷款30年的，老少妇孺都一样。嗯，“天真”这个词用的很对。

　　银行怎么可能对大家都一样呢，人人的经济能力都不同，抵押物——房子的情况也不一样。况且，各地的楼市政策也有差异。那么，影响房贷年限到底有哪些因素？

　　在北京，就算你25岁，身价千万，买房也贷不了30年。帝都不愧是帝都，连房贷最长年限，都是受政策影响最大的。根据2017年3月的新政，不管是男女老少，最长都只能贷25年；并且，个人买商住房不能申请商贷。换种方法解读下工行政策，利好50岁的人。

　　借款人年龄+贷款期限＜75年，增加了5年。那么，50岁经济能力强的购房者，也可以按照最长期限贷款，享受“25岁待遇”。

　　房产性质不同，在银行享受待遇也不同。换句话讲，就是普通住宅、商业和商住两用房、厂房等贷款最长年限也不同。普通住宅最长贷款年限为30年（北京为25年）；商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年（北京不能贷款）；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。

　　申请人年龄对贷款期限制也很强，男女老少都不一样。一般住房贷款，借款人年龄是个重要审核因素，一般来讲，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁／70岁，工行最近放宽到75岁。公积金贷款最长年限不得超过借款人退休后5年，男女也不一样了。总体上来说，借款年龄越小越有利，但要超18岁。

　　房龄越老贷款年限就越短，买二手房切记核准房龄。在买二手房时，房子越老，贷款年限就越短。比如，如果是商业贷款，一般是30年内房龄，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄<50(各银行间有差异)。

　　公积金贷款较商贷宽松很多，砖混房贷款年限+房龄<47年、钢混贷款年限+房龄<57年。譬如，北京一套房龄25年的砖混房子，想要公积金贷款，最多就只能贷22年（47-25）。

　　通俗点说，商贷的话，一般超过30年就不给房款了，有的银行可能更严是20年。房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

　　土地使用年限会影响贷款年限，这和房龄不一样。一般情况下，房贷的贷款到期日不能超过土地使用的到期年限（不同的银行规定也不相同）。需要注意的是，土地使用年限与房龄不同，土地使用年限是从开发商拿地备案就开始计算的，

　　所以购买二手房时，一定要注意看，所购买房子的土地使用年限还有剩多少年。

　　贷款人的还款能力会影响贷款年限，主观还是在个人。贷款买房，收入证明最重要，它是银行决定是否批贷的主要参考内容之一。一般情况下，高收入人群，银行可能会建议贷款年限相对短些；如果借款人收入情况相对较差，银行会建议贷款年限相对长一些。

　　当然，收入太差，不能覆盖月供的话，只能减少贷款额度了。高收入人群想要贷款时间长一些，也无所谓。

　　贷款利率变化也影响贷款期限，人们都是趋利的。举个例子，2015年央行进行了5次降息，5年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。在商贷利率偏低时，房贷的年限越长，大家觉得越合算。

　　反之，商贷利率比较高时，人们就会减少贷款年限。

标签：