哪里的楼市“最危险”？最新排行榜来了！

　　5月14日，中国社科院发布了最新房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》，披露了多个城市惊人的房价与租金数据。

　　而根据报告数据制作的房价与收入比，更是触目惊心。

　　制图：财经观潮；数据来源：《中国房地产发展报告2018》

　　首先解释一下什么叫房价与租金比。它是指每平方米的“房价”与每平方米的“月租金”之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

　　以排在首位的厦门为例，房价租金比为1100，意思是厦门平均每平米的房价是每平米月租金的1100倍，如果要收回一平米的成本，需要一平米面积出租1100个月，也即91.7年才能通过租金收回。

　　按照欧美发达国家的标准，如果房价租金比突破300，就表明该区域房价投资潜力较小，房价被高估，也就意味着房价泡沫较严重，有回调风险。

　　如果以300为标准，上图列入的26个城市“无一幸免”。

　　考虑到中国是发展中国家，不能完全将已结束城市化进程的欧美发达国家的标准生搬硬套，个人认为中国的这个标准应该翻一倍，也即房价租金比以600为标准线，更符合中国的国情。

　　这就意味着房价租金比600以上的厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州、广州都是房价泡沫较大的地区。

　　尽管上榜的26个城市都是本号长线看好的三类城市：中心城市、核心城市的卫星城以及具有内生性经济增长点的城市。但短期内，面对政府超强的调控房价意志和正在进行新一轮楼市加码的背景（最近半个月楼市相继加码的地区有海南、西安、贵阳、珠海、东莞、佛山、丹东、成都等），房价泡沫较大的城市，上涨动力不足，甚至有回调风险。盲目乱入这些地区可能沦为韭菜，尤其是排在前面的厦门、廊坊、惠州、合肥、石家庄。

　　厦门的房价一直以来都非常高，目前仅次于北上深。坊间对于厦门的评论是：一线的房价、二线的城市、三线的收入。

　　厦门由于其优美的海景资源和包容性，成为福州和全国人民理想的购房地。

　　根据前段时间财经杂志整理的各省市“家庭杠杆率”数据显示，全国省域范围内杠杆率最高的是福建，截至3月末，福建全省的住户存款是1.813万亿，住户贷款是1.925万亿，福建全省的“家庭杠杆率”（或“楼市杠杆率”）超过了100%。

　　而厦门的数据更加极端，截至2018年2月，厦门的住户存款是2425亿元，住户贷款是4319亿元，杠杆率达到了178%，厦门成为了当之无愧地的“泡沫之王”。

　　紧随厦门的廊坊、惠州、合肥、石家庄也是泡沫高地。

　　在去年年底参加的一个活动中，本号获得了一批关于卫星城外地购房客的占比数据。

　　从上表可以看到，这些卫星城楼市中的外地客占比都比较大，其中尤以廊坊、中山和惠州为猛。廊坊靠近通州的北三县、靠近大兴的固安都是炒房客热衷之地，中山的翠亨新区、惠州的大亚湾亦如此。

　　目前，廊坊在空前强烈的两大调控政策打压下，房价已在回调。

　　至于惠州、中山，长远看，在即将落地的粤港澳大湾区规划下，这两个城市的房价肯定会与经济实力保持一致，但从外地购房客占比可以看到，泡沫确实比较大，后期如果出台强调控政策，下调风险依然在。

　　接着看合肥、石家庄。

　　合肥，这个经济并不算强的省会城市在过去两年的时间里，以房价涨幅的方式在世界范围内狠狠刷了一把存在感。2016年合肥房价涨幅，全球第一。

　　石家庄也是个奇怪的地方。包括石家庄本地人在内的许多人都非常纳闷，论经济实力石家庄只是个弱省会，但房价却比长沙、郑州、成都、武汉这些强省会都要高，足见其泡沫之大。

　　在京津冀一体化的概念炒作下，石家庄的楼市被炒房客们狠狠地炒了一波。数据显示，石家庄楼市购房用途中投资占比高达27%，位列全国第五位。

　　至于南京、上海、深圳、天津、济南、青岛、苏州、广州等城市，泡沫也不较大，但相比之下，房价回调可能性不大，更多会倾向于维稳或者慢涨。

　　因为相比于前面五个城市，后面这些中心城市虽然房价也存在虚高，但人口增长和经济增长带来的购房需求在持续增加，购房需求稳定，是这类城市最好的安全垫。

　　厦门、廊坊、惠州等城市则不一样，厦门的常住人口只有401万人，不到深圳的1/5，面积只比深圳小一些，经济上就更不用比，但房价却几乎追齐深圳。

　　尽管良好的形象与优美的海景资源给厦门加了不少分，但全国第四的高房价与全国第一家庭高杠杆率，让厦门这个“泡沫之王”如坐针毡。

　　对于廊坊、惠州、中山，这几个基本依靠外来投资客撑起的房价，尽管背靠核心城市，前景非常看好，但购房需求不稳定是他们最大的隐患。

　　廊坊房价已经回调的差不多了，目前还在回调的路上。中山与惠州，在粤港澳大湾区规划落地前后，可能会伴随着超强的调控政策，可能会导致泡沫较大的中山与惠州价格回调。

　　最后特别强调一下：

　　中国楼市政策性较强，分析中国楼市不能只依靠市场数据，短期内主要还是看政策。但所谓短期看政策、中期看土地、长期看人口。上面图表所列的26个城市的楼市，都是本号长线看好的三类城市。

　　在城市化进程结束和土地财政无法有效解决之前，中国中心城市与核心城市的卫星城的房价，会长期涨下去，这是经济结构和体制决定的。

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