海南楼市大逆转，谁来叫醒装睡的中国楼市？

　　2018年最令人悲伤的故事：我，没抢到房！

　　1 开发商资金吃紧，2018还款压力大

　　涨价卖房！

　　按照任志强之前的说法，2018、2019是开发商的还贷高峰期。

　　2018年房企到期债务额度达3300亿，2019年到期债务达到4700亿，两年加一块儿达到8000亿。开发商是要还这么多钱的。

　　但与此同时，货币大环境是什么样子呢？

　　根据人民银行金融数据显示，中国广义货币供应的同比增速在持续下滑，2018年4月依旧是低位8.3%。而社会融资规模存量增速也掉到了新低10.5%，换句话说，截至目前，货币阀门的总闸是越关越小。

　　如下图所示：

　　2017年我们国家GDP是6.9%，CPI是1.6%。6.9%加上1.6%是8.5%。

　　换句话说，M2（货币供应）的增速已经落后于经济发展的需要了。用一个词概括就是：货币目前处于通缩状态。

　　那么开发商想要获得资金，无非走两条路：一个是继续融资，另外一个就是抓紧时间卖房。

　　而现在大环境金融去杠杆，货币供应与社融增速下滑，融资渠道受监管收紧。继续融资解决不了大问题。那剩下留给开放商的只就剩下卖房子这条路。

　　但是，卖房子是个大型技术活。怎么卖？降价卖还是涨价卖？房屋交易扩大所带来的连锁反应市场能否承受的住？中央及地方政府是否允许？购房者情绪如何引导？这都是很有讲究的。

　　但中央对房地产市场的调控加上高压连续还贷的压力让开发商特别是中小开发商压力巨大。一旦资金链断裂那么就要面临倒闭或被并购。所以，很多中小开发商手里的房子要尽快卖出去来回笼资金。

　　于是，大家不约而同又选择了一条老路。从过去涨价去库存到今年的涨价卖房子回笼资金。

　　没错，不同的配方，一样的味道。

　　于是我们看到虽然一季度全国房屋施工面积同比创近几年新低，但今年一季度全国平均房价涨幅创历史新高！

　　当然，一季度全国商品房销售金额也同步创下了历史新高，达到2.56万亿！

　　在二线城市抢人大战激发抢房热潮的时候，很多地方的房地产市场又开始躁动了起来。但是，住建部出手了！

　　2 住建部出手，严控新房二手房价格倒挂

　　最近房地产比较重要的一个事件就是12城的领导人被住建部约谈，为什么呢？我们先看看都有哪些城市：

　　成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山

　　为什么是这几个地方？大家心里都明白，这几个地方最近要么是房价涨的飞快，要么是抢房抢的人心惶惶。

　　比如成都某楼盘，开400多套房子公开摇号，40000多人排队登记。西安某楼盘700套新房入市、5000多人摇号抢房。很多楼盘中签率连1%都不到。这些抢房热潮出现在上述很多地方的楼盘现场。如果上面再不管的话，这些地方买房中签率都快赶上股票打新股的中签率了。

　　听着感觉不可思议？没错，但事实就是这么的扯！

　　为什么会出现这种情况？

　　答案很简单：一、供给面出现扭曲；二、新房二手房倒挂严重！

　　以成都为例，新房二手房至少倒挂20%以上，有些甚至到了30%、40%！老百姓又不是傻子，这么大的价差，摆明了抢到就是赚到！

　　但请问，价格为什么会倒挂？新房价格是怎么定出来的？

　　一直以来，价格的决定来自于供需。没有供需就没有价格。但现在出现的问题是当政府对房地产开始调控的时候，请问你是真心想调控么？

　　旁边二手房卖3万，你让开发商备案价卖2万，这就是所谓的调控么？

　　这只会告诉老百姓：你赶紧去抢房，买到就是赚到！结果全城，不!全国老百姓都去你那儿排队摇号抢房子去了。

　　请问，真正的刚需能买得到么？

　　现在住建部约谈这几个城市的负责人，相比这些城市的负责人压力还是很大的。特别是这次约谈，住建部首次提出要牢固树立“四个意识”，这是什么意思呢？

　　翻译过来就是在中央大环境进行房地产调控的时候，你们这些地方在进行因城施控的时候表现不坚决，导致当地房地产出现失控，没有跟中央保持一致的基调！

　　“你们要警惕了！”

　　所以，这些地方接下来势必会出相应的对策以及更为严格的房地产调控政策，但谁能保证刚需不会被再次误伤？

　　3 留给中国房地产的时间不多了

　　2015年底中国开始的供给侧改革和“三去一降一补”，这两年下来，起到一个非常重要的作用：就是压制住了中国整体债务规模的持续快速扩张，特别是政府和企业部门这两大块。

　　当初2008年的金融危机本应该让中国经历痛苦的调整期，但是我们没有！“四万亿”政策直接给中国经济打了一针强心剂，2010年中国经济体量迅速超越日本，成为全球第二大经济体。

　　但问题也出来了：4万亿政策让中国2009年之后进入到一个举国上下、大江南北必须要依靠货币放水刺激才能拉动经济增长的怪圈。

　　而中国的货币内生性是通过房地产与基建来完成的，这两块占到整个社会资金供给的70%！

　　换句话说，绝大部分的钱都涌入到房地产与基建这两个领域。货币供应带动GDP。这也就造成2009年之后，国内最大的经济拉动引擎是全国各地持续飙升的房地产市场和大量的基础设施建设。

　　于是，2009年开始，你会发现全国各地都是工地！

　　当然，你不能说他不好，美日欧都经历过大规模基建与房地产的扩张期，这是必经之路。它们使中国经济保持了稳定增长的态势。

　　但出来的问题就是导致中国经济走向结构性失衡。低端产能大量涌现，高端产能远远不足。

　　而中国三大投资支柱产业的制造业就略显得单薄。当国家提出制造业2025的时候，如果你认真读党的十九大报告，里面有一句话及其重要，就是：“增强金融服务实体经济能力，提高直接融资比重。”

　　这里的实体经济是指的房地产和基建么？

　　NO!

　　那这句话什么意思呢？要知道，房地产和基建主要依靠间接融资，目前房地产发债被严格管控。而制造业企业则可以通过IPO上市和发债进行直接融资。

　　换句话说，国家指明的未来资金的主要供给流向，就是制造业，特别是中高端制造业！而房地产的资金源头将被不断的压制。房地产的投资增速将不断下行。

　　在前几天广发证券的2018投资高峰论坛上，国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为2018年房地产投资剔除价格因素以后，基本上是在零附近徘徊。而这个观点，笔者也是极为认可的！

　　并且最近还有一件有指引性的事件，根据中新社报导，北京有四家银行发布了集体土地租赁房贷款方案，贷款最长 30 年。这些给租赁房的定向贷款期限最长可达 25-30 年并且可以灵活还款。里面还设置有宽限期，宽限期内只还利息不需要还本金，并且建设期内的利息还可以用贷款偿还，贷款金额最高可达项目总投资的 80%！

　　这么宽松的贷款政策基本给保障集体土地建设租赁住房融资提供了最大的需求保证！而商品房的供给将继续被压制，资金将被被导流向非房地产的实体经济和住房租赁市场。

　　最后，发生的很多事情已经告诉我们，留给中国房地产腾挪时间已经不多了，而这句话背后的另一层含义是：留给刚需的时间也不多了！

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