2018楼市的最大红利就要来了！决定几代人的命运

　　来源：刘晓博、南方网、迪蒙

　　“粤港澳大湾区”的规划方案，很有可能在未来两周内公布。

　　这将是2018年中国区域经济发展的最大红利，其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单，“粤港澳大湾区”体量实在太大了，一降生就是世界级的。

　　这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模，还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。由于这些数据此前列举过，这里就不再赘述。

　　而海南的“自贸区+自由港”的试验虽然力度非常大，但海南经济目前的体量只相当于东莞而已，其汇聚的资金总量只有大湾区的28分之一。

　　对于大湾区，普通老百姓只关心三个问题：第一，谁是龙头；第二，买房的机会在哪里；第三，我所在的城市有什么利好。

　　1 谁是龙头？

　　这个话题最容易引发争论。其实，每个人怎么想不重要，最终还是要看：第一，官方如何表述；第二，真实情况如何。

　　“粤港澳大湾区”方案是四方协商的结果，所谓四方：中央政府、广东省、香港和澳门特别行政区。之所以要协商，是因为存在“一国两制”，以及“三个关税区”。所以，中央政府充当协调人，四方协商。

　　在四方协商之下，三个省级区域：香港、澳门和广东省都有自己的需求。所以，香港、澳门和广州很重要。然后才轮到深圳、珠海、东莞、佛山等。换句话说，深圳再牛，也不能超过香港澳门广州；东莞佛山再牛，也不能超过珠海。珠海体量小，但辈分高，是特区（持有粤C的车牌），还是广东省的三大副中心之一（另外两个是湛江和汕头）。

　　至于实际的中心，当然是“深港”。“深圳+香港”，面积只有3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。

　　大湾区内的世界级企业，也基本上都在深港两个城市。此外，香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市，中国对外投资的55%，外部对中国投资的65%，都通过香港进行。仅仅这一点，就足以让香港傲视上海。

　　香港还是中国重要的外交门户，拥有的使领馆数量超过上海，是广州的2倍多。

　　此外，香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。如果把大湾区简化为一个大写的英文字母“A”，则右下角是最闪亮的，右边这一条斜线是最有活力的。

　　下图是大湾区11个城市主要经济、社会指标的对比，海南省也参与了比较。

　　大湾区内城市2017年主要指标对比

排序	城市	资金总量 （万亿）	地方财政 （亿）	汽车拥有量 （万辆）	小学生 （万人）
1	香港	9.93	4641	65	35
2	深圳	6.97	3332	321	97
3	广州	5.14	1533	240	100
4	佛山	1.40	661	228	54
5	东莞	1.25	592	263	77
6	澳门	0.80	921	12	3
7	珠海	0.69	314	63	16
8	惠州	0.55	389	105	56
9	中山	0.54	313	89	30
10	江门	0.43	222	67	32
11	肇庆	0.23	95	49	37
	海南省	1.00	674	110	81

注：香港的统计数据是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。财政收入，香港、澳门为全口径（包含卖地），内地城市均为“一般预算内收入（不含卖地，扣除了上交部分）。”上述数据都折合成了人民币。

　　2 楼市的最大机会在哪里

　　广东，尤其是珠三角地区，是中国城市化最大的熔炉，也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人，但根据推算，广东实际生活人口在1.32到1.4亿之间，而且高度集中在大湾区的9个城市。

　　大湾区属于广东的9个城市，被广东官方分为三个组——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里，人口增长最好的是“深莞惠”。拉长10年，观察一下9个城市的“小学生人数”就一目了然了。表面上看，广州小学生在四个一线城市里率先突破了100万，但事实上广州增速并不快，其基数一直很大。

　　2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。

　　换句话说：珠三角9城市里，人口增长最慢的板块是“广佛肇”。这可能让很多人感到意外。

　　粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单：深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。

　　对于广州来说，面积很大，很多区域还没有发展起来，能外溢的能量不多。香港那边，因为汇率等原因，资金其实是流向欧美的，回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向，就明白了。

　　深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

　　期间深圳的住房供应量有多少？说出来吓人：只有65万套！其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套”。

　　180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。

　　对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。当然，这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题，需要协商。

　　115万套房子，每套住4个人，就是将近500万人。而这，仅仅是“十三五期间”。

　　事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。据统计，2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走。

　　由于缺乏便捷的“通勤方式”，绝大多数临深区域的购房行动，都带有投资性质。如果深圳连接上述城市的地铁、大桥能通车，这些房子就可以真正发挥居住功能了。

　　下面这份表格，列举了深圳跟东莞、惠州之间准备在未来对接的地铁线，其中连接东莞的有10条线，连接惠州的有3条（注意，尚未确定）。至于深圳中山之间的“深中通道”则有望在2024年通车。“深中地铁”虽然尚未规划，但这个概念已经被两地高层关注了。深圳目前的市长，此前就是中山的市委书记。

　　想想看，当500万深圳人真正住到东莞、惠州、中山，这将是一番怎样的景象？一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。

　　深莞惠轨道衔接示意图

　　3 大湾区谁最受益？

　　大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。

　　东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。

　　惠州至少有3条地铁会对接深圳。目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。从前文的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。

　　深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势甚至比惠州还明显。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁，那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。

　　深圳资源的外溢，会让深圳竞争力受损吗？当然不会，恰恰相反，深圳的总部经济会更发达。深圳应该乐于看到企业把生产线搬到周边城市，这比搬到内地更好。如果搬到内地，总部就有可能也迁走了。

　　在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。

　　至于区域内其他城市，也都可以获得“大湾区”的利好。

　　4 未来如何发展？

　　2017年是粤港澳大湾区元年，主要工作是树立概念、理清议题、调查诉求、凝聚共识，确定方向。虽然粤港澳大湾区建设亮点频出，但在国际化水平、城市功能、产业结构、产业分工、地区间深度融合、整体优势发挥、人居环境质量等方面仍与国际三大湾区存在较大差距。

　　而2018年粤港澳大湾区进入建设年。目前，粤港澳大湾区已初步显露世界一流超大城市群和国际自由贸易港雏形，未来将成为“一带一路”建设的巨型门户枢纽和世界级经济平台、国际科技创新中心。大湾区总部辐射半径将延展至东南亚、中东和非洲等海上丝路沿线区域，在“一带一路”沿线国际布点，导入更多国家发展功能，共同联合投资项目，在大型项目上下游、产业集群、生产服务、项目分包、监理上觅得商机，助推中国参与国际竞争，构建高水平国际合作平台，该区域在中国经济发展和对外开放中的地位和功能将进一步提升。

　　未来的粤港澳大湾区作为一个经济体，各城市间从竞争变为协同，将面临生产力空间如何更加合理布局，减少重复建设；产业链如何合理分工，形成优势互补；城乡差别如何消除二元结构，在高房价时代如何留住人才；营商环境如何更有利全面开放，成为世界资本最强吸引力的经济圈，成为世界最佳宜商宜业宜居的生活生态圈。

　　未来粤港澳大湾区建设方向与重大问题主要包括：国家全面走向现代化的综合改革试验区、“一带一路”巨型门户枢纽和“一国”内的世界级竞技平台、共建国际科技创新中心和广深港科技走廊、先进制造业与现代服务业双轮驱动、重构粤港澳空间秩序、推动大湾区公共产品跨境跨城供给等几个方面，并据此提出四大建设重点：

　　一是强化广深科技创新走廊建设，深入做强优势产业，补足战略性现代产业短板，形成“9+2”的全产业链协同创新体系。

　　二是建立系统化、分层次的人才引进机制和与粤港澳大湾区建设相适应的人才培养、科研攻关体系。大力营造培育人才、引进人才的软环境。

　　三是以广州、深圳、香港、澳门四大核心城市作为支撑，带动土地、产业链、生产率等要素的空间布局优化，综合带动粤港澳大湾区其他城市协同发展。

　　四是充分发挥南沙、前海、横琴三大自由贸易区，打造粤港澳自由贸易港，通过自由贸易区、贸易港建设，带动高端资源“引进来”，推动自主创新成果“走出去”。

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