10年房租360万，万科竟成功出租8成房源，还是趁早买房吧

　　前段时间讨论热烈的北京万科翡翠书院项目又有新消息了。

　　据相关媒体报道，万科最终版的租赁方案中，租期方面，客户可以在3-10年之间任选。

　　租金并没有任何变化，选择10年租金，最低一次性缴纳180万房租，便不用在担心房租涨价的问题。

　　从实际成交数据来看，首批72套房源，已成功出租60套，值得注意的是，有55套房都是直接签了10年，而且都是180平米的叠拼户型，其中3年期和3年期的各有5套，均是90平米户型。

　　55套180平米叠拼户型直接签了10年，这房租可不是10年180万了，在万科此前曝光的方案中，180平米叠拼户型的月租金在3万-4万，所以这55套房10年期的实际租金应该在360万-480万。

　　10年租金360万，万科租出去了55套！

　　360万房租的房子到底长啥样，放几张图给大家看看：

　　该项目首批房源将于2020年交付，万科方面消息显示，自2020年开始，将由一批金融投资、科技和海淀区高精尖行业人群入住。他们至少要付出360万房租，当然，万科应该为他们提供了贷款方案。

　　在4月初万科第一次披露租赁方案时候，业内人士普遍不看好，由于万科在这块地上耗费了上百亿资金，而且只能靠未来几十年的房租慢慢收回，明显会亏本。甚至有媒体说，万科必将输的只剩内裤。

　　显然，并不如此。

　　一、万科肯定是赚的

　　首先，万科是一个超级大的企业，它的盘子非常大。2017年，万科总资产超过1,1万亿，年销售额达5500余亿，营业收入达2269亿，毛利率达到了587.9亿。对于这样的地产航母来说，搞一两个自持70年的项目并不是什么麻烦事。

　　对于自持70年占用太多现金流的问题，如果放在一个小房企身上可能是个问题，但对于万科来说，这却可能是笔赚钱的生意。

　　换个方式思考，那些担心万科亏本的人，或许骨子里还是认为“房子是用来炒的，而不是用来住的”，在炒房思维中，现金流是第一位的，几十年慢慢收回租金等于是走入了死地。

　　其次，万科敢拿这块地，就已经事先做好了调研，项目周边有相当数量的高收入人群，比如中关村科技园区，有85万人，其中43.5%具有海外教育背景，再筛选一批收入较高且愿意租房的客户，并不难。现在来看，万科前期调研还是相当可靠的。除了出租率有保证之外，租金其实还是会增长的，并不是所有的客户都选择一次性租10年。如果万科提供贷款，也会有贷款方面的收入。

　　第三，万科这块地可是住宅，即使不卖，它也会增值的。在房价上涨的过程中，理论上开发商卖的越多亏得越多。

　　当年李嘉诚在全国屯了多少地，什么都没开发就净赚十几倍。现在万科有地有房子，而且70后万科这块地的使用权有望延期，万科地和房子的钱都赚了。

　　还是那句话，万科不缺这上百亿的现金流，在北京这种城市自持一两个住宅项目，反而资产增值带来的收益更大。

　　万科经济型长租公寓——泊寓，已经运营了很多年，目前万科又在深圳搞了万村计划，全面参与深圳城中村租房改造计划。

　　万科有着长期的租房运营经验，也能充分利用REITs和租房政策降低融资成本，并能获取更高的收益率。

　　说到底，万科这个项目成功与否对普通人影响并不大，因为它是租房产品中的奢侈品，专供高精尖人群，体量非常小。

　　对租房者来说，平均租金的走势才更为重要。

　　二、房租分化的情况会出现

　　万科这个项目的顺利推进却传达了一个十分重要的信号：租房市场以成本定价几乎不存在障碍。房企拿了什么成本的地，就会有什么样的租金，不会出现类似新房市场限房价的问题。

　　其实也很好理解，租房收益率本来就低，再来限房租，谁来陪你玩呢？开发商都不是傻子，现在地块流拍宗数比2017年明显多了，很重要的原因就是限房价之后无利可图。

　　房企手中的地块，如果成本高，那么房租也肯定会更高。

　　而且，更多的存量房改造升级后进入租房市场，会拉高房租水平。本来这些房子的租金已经市场化了，再加上现在大量长租公寓涌进租房市场，他们收购存量房，改造再出租，考虑到改造成本和利润诉求，这些存量房的房租会涨得比较明显。

　　【融城网】说房（）君参观过不少长租公寓，无论是存量房改造的合租公寓，还是厂房宿舍改造的独门独户公寓，其租金都比周边普通民房的租金要高。

　　三、租房开发贷可能会推高房价

　　另一个值得关注的问题是：大家都知道，考虑到稳租金，只租不售地块往往是领溢价成交，为了确保资产不流失，基本都由地方国企收入囊中。5月9日，北京市的国开行、农行、建行、华夏四家银行确定了具体融资方案。接下来预计会有其他城市跟进，但是随着大量廉价资金流向租房开发贷，这些地方国企会背负巨额的贷款，理论上地方政府都要为他们背书。

　　为了降负债，地方有没有可能通过卖地来降负债，果真如此，那么房价就难以稳得住了。

　　如果你对租房政策有信心，可以继续租房，但如果你想保险一点，那么买上一套房才行。

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