在三四线小城置业不如去新一线城市落户又买房？

　　文｜冯仑（微信公众号：冯仑风马牛）

　　曾经有人问我「年轻人应该选择在大城市蜗居一张床，还是选择在小城市豪华一套房？」当时我从投资的角度做了分析。现在除了在这两者之间做选择，又有了一个新的可能，那就是强二线或者说新一线城市的崛起。

　　无论是在一线城市打拼的人，还是五六线的小县城里希望再进一步的人，就业置业与「新一线城市」开始生发出新的关系。

　　目前，最大范围公认的「新一线城市」有 15 个：成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、无锡、宁波、东莞。

　　▲「新一线城市」排名

　　关于这些城市，有一个数据很有意思。它们是滴滴最大的新用户增长点。2017 年第四季度，这些城市给滴滴贡献了 1/4 的新用户。还有一个数据， BOSS 直聘的大数据显示，近 3 年来，工作首选城市为北上广深的 18 到 35 岁青年劳动者的比例迅速下降，从 2015 年的 65.8% 下降到了 2017 年的 46.5%。青年就业的选择也在向新一线城市集中了，这是一个非常重要的变化。

　　之所以会出现这样的变化，当然有一些共同的条件。比如这些新一线城市都放宽了落户的限制，买房有优惠，对创业更支持，还会提供一些租房补贴，在医疗方面也有很多优惠。新一线城市吸引人才的政策集中出台，城市「抢人」越来越明显。

　　从整体上看，新一线城市的吸引力非常大。一线城市里，北京、上海户籍难得，广州、深圳房价太高。相比之下，新一线城市的确有很多机会。2017 年，杭州、武汉、成都、郑州、西安等新一线城市吸引人才的能力最强。

　　另外，宽松的环境，工作机会、收入、户籍、税收、医疗福利等，使新一线城市增加了很多新的供给，出现了更好的条件。而买房与就业又是紧密相连的，这样一来，就业增加到哪，买房也就会相应地增加到哪。

　　在新一线买房已经成为很多青年选择就业地时的重要参考因素。

　　第一，全国超过 20 个城市已接入公积金异地转移接续平台。年轻人去新一线城市工作，落户、公积金购买房已成为可能。也就是说转到新一线城市，人口流动、职业流动，以及居住场所的流动，并不会因为公积金贷款买房成为障碍，这是一个特别大的利好。

　　第二，从百城 GDP 走势来看，新一线城市与北上广深的差距正在缩小，比如重庆去年 GDP 增长速度达到了 9.5 %。这些城市自有的造血功能支持了房市的长远增长，投资的风险远低于三四线城市。

　　第三，大量人口涌入新一线城市，带来了充沛的人才和劳动力的同时，房地产租赁市场也有所发展，投资房产有人接盘，并且可以「以租养贷」，这个机会要比一线城市多，也刺激了市场。

　　第四，「长租公寓」这个概念在新一线城市非常火爆。新一线城市外来人口比例高，受房企欢迎，长租公寓未来也大有可为。房企在布局长租公寓时也是按照城市在布局，基本上都是聚焦在新一线城市。

　　第五，房企越来越偏爱新一线城市，也提升了新一线城市的房市活跃度。一线城市现在拍地难，就算房企拿到土地，也可能是政策性住房，并不太赚，所以新一线城市正处于上升期，大有可为，大房企愿意去，这对于新一线城市的房地产市场更新和升级是个好事。

　　第六，年轻人爱去新一线城市，未来发展有空间。因为大学生等高素质人群是人口流动的核心人群，落户政策会推动城市的发展，短期内由于需求的增加，将推动房地产的租赁和购买市场，所以各大城市对于大学生的争抢，以及大学生往新一线城市的移动，将会推动这些城市房地产市场的持续增长。

　　▲ 部分「新一线城市」人才流入数据

　　第七，从新一线城市楼市发展情况来看，也证明了上面这几个判断。比如说 2017 年新一线城市住宅用地的成交金额在千亿以上的城市有 5 个，其中杭州住宅用地成交金额最大，南京和武汉成交金额次之，武汉成交金额首次突破了千亿，达到了 1330.74 亿元，同比上涨 46.1%；成都土地成交金额同比上涨 100% 以上，整个土地市场成交额首次也突破了千亿。

　　2017 年新一线城市土地楼面价在每平米 5000 元以上有 5 个城市，杭州土地成交楼面价格排在第一，为每平米 7899 元，同比上涨 7.92%；成都和沈阳土地成交楼面价也分别为每平米 4071.52 元和每平米 3386.29 元，同比涨幅都在 90% 以上。最近五年内新一线城市商品房销售面积在全国占比均在 20% 以上，新一线城市商品房销售金额在全国占比均在 25% 以上。

　　总结一下2018 年新一线城市的发展方向。租赁市场会迎来长足发展，过去一两年上升期拿的地都会入市，这会提高区域的房价水平，新一线城市的租房市场也会上涨。

　　此外新一线城市的棚户区改造也会加快，这个独特的市场会带来房屋置换升级的数量上升。受整体调控影响，2018 年新一线城市的房价总体趋稳，价格涨幅收窄，但却是一个有支撑力的市场，而且会缓慢的增长，这一点应该是非常有信心的。

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