四年楼市大复盘：谁制造了这一轮房价暴涨？

　　撰文|凯风

　　来源：房屋屋（its-home），未经授权，禁止转载

　　“还我血汗钱，我要退房”。

　　这是2014年2月的杭州。春节刚过，某楼盘销售价格狂降6000元，原本1.8万元左右入手的业主，一夜之间“损失”超过50万元。

　　随后，70名老业主聚集售楼处，拉起横幅，提出退房，争取补偿，场面一度失控。

　　事实上，整个2014年，从杭州到南京，从二线城市到小县城，这种场景一而再再而三上演。

　　四年过去，回望当初，这幕场景令人感到啼笑皆非，更多人则是惋惜与叹息齐飞。如果能有一次重来的机会，所有人恐怕都会奋不顾身投入楼市。

　　然而，历史没有假设。在房价面前，我们一直都是事后诸葛亮。

　　1、四年楼市：从退房到抢房

　　四年之后，当初遭到砸盘的杭州楼盘，如今二手房均价已经超过3万元，与最高售价相比，涨幅超过70%，最当时降价之后的均价相比，涨幅超过130%。

　　四年前，业主们叫嚷着退房；四年后的今天，一队又一队的市民加入了抢房大军，走过路过，就是不能错过。抢房大军中，甚至出现98岁高龄的老奶奶。

　　问题是，这四年来，经济的基本面发生生了变化？土地的供给形势发生了变化？人口的增长态势发生了变化？

　　显然，基本面不但没有发生实质性变化，与四年前相比，无论是经济增速还是人口老龄化态势，都比以往更加严峻。

　　那么，为什么四年前业主唯恐退房不及，如今却蜂拥加入抢房大军？

　　对于这个问题，答案也很简单——房价暴涨改变了一切。

　　2、从限购大松绑到一年五降息

　　基本面没有改善，房价暴涨的底气来自于哪里？

　　站在事后诸葛亮的角度，我们不难复盘这一轮房价周期的发展路径：

　　第一步，面对房地产市场的严峻形势，各地纷纷取消限购。到2014年年底，全国除了北上广深以及三亚之外，其他41个城市全部取消限购。然而，这对市场并未形成明显的刺激作用。

　　接着，第二步，2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政：首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

　　而在仅仅2015年，央行就连续五次降准降息，商业贷款利率降至10年来最低值，货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。

　　然而，种种政策刺激之下，只有深圳厦门等局部城市市场出现复苏，大多数城市仍旧饱受高库存之类，三四线城市更是看不到任何逆转的希望。

　　3、从去库存到棚改货币化

　　于是第三步大招来了：去库存。

　　2016年，房地产去库存被列为五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵，从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等层面，刺激楼市。

　　2016年上半年，广州一度传闻要放开南沙等区的限购措施，二三线城市更是直接出台财政直接补贴措施，吸引农民工、大学生购房。

　　此时，降准降息带来的货币宽松、信贷宽松开始发挥效应，资金大量进入楼市，居民购房热情开始复苏。

　　以厦门、深圳、合肥、南京、苏州为代表的一二线城市，房价率先暴涨，合肥甚至传出买房要走后门的消息，市场热度前所未有。然而，三四线城市仍旧饱受库存之累。

　　于是第四步来了，棚改货币化，三四线城市第一次看到了曙光。

　　棚改货币化的要害，不在于棚改，而在于货币化。先是通过棚改拆旧建新，然后通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金。没了房，有了钱，自然会去市场上追逐新房，三四线城市的棚改去库存模式由此确立。

　　棚改货币化的资源来源是PSL（抵押补充贷款）,用海通证券姜超的梳理来看：

　　央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

　　2015-2017 年，棚户区改造目标是1800 万套，在去库存的刺激下，全部完成。2018-2020 年又开出1500 万套的目标，目前正在推进之中。

　　于是整个2017年和2018年上半年，一二线城市房价逐渐熄火，三四线城市接下。在国家统计部门发布的70城房价榜单里，以蚌埠为代表的三四线城市成了常客。

　　4、房价暴涨：必然还是偶然？

　　通过对这四年楼市的大复盘，我们可以得出两个结论：

　　其一，降准降息带来的货币宽松与信贷宽松，成为房价得以复苏进而暴涨的根本基础。没有货币放水，就不会有这一轮的楼市大周期。

　　其二，涨价去库存与棚改货币化，成为所有城市房价暴涨的政策助推剂。没有去库存政策的支持，货币之水不会迅速如同汪洋般恣肆；没有棚改货币化的助推，三四线城市的楼市很难得到逆转。

　　所以，站在2014年的时间节点，货币还没宽松，信贷还没放宽，去库存还没被列为重要任务，棚改货币化还没出世，人们自然对楼市前景倍感悲观。

　　而站在2018年的时间点上，我们终于再一次明白，房地产又一次成了经济救急的工具。如此之多的政策轮番上阵，再萎靡的市场也能被提振起来，再悲观的市场预期都能被扭转过来。

　　5、基本面的危机

　　只是，基本面越来越不复以往，依靠政策提振还能维持多久？

　　从经济上看，动辄9%以上的高增长不复存在，新常态下的经济增速还在逐步下探。尤其是面对风雨欲来的贸易争端，再依赖于房地产，无异于自我放弃。

　　从人口上看，人口红利期早已过去，人口老龄化的态势一年比一年严峻，失去人口的根本支撑，资产价格的维持力只会越来越弱。

　　从政策效力来看，面对全球加息缩表的压力，货币放水信贷宽松的空间越来越小；而随着房地产狂热的推进，居民债务杠杆的风险越来越大。

　　坏消息多过好消息，下一次楼市调整时，我们还有什么灵丹妙药？

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