一条限价85%的红线，伤害了谁？

　　5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》。《通知》中提出：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

　　一条85%的红线，激起的千万层浪花，打湿了“购房者、开发商、政府”三方主体的衣襟，跳出了一支“骇浪惊涛”海草舞。此时此刻，谁在哭谁在笑的冷暖，恐怕也只有风知道了。

　　一条红线，伤害了谁？又温暖了谁？

　　欧阳捷（新城控股高级副总裁）

　　减轻义务，保障权利，开发商才不会有情绪

　　政策不能过于随意，否则，政策的权威性、稳定性、连贯性就要打个折扣。

　　我认为处理这个问题稳妥的办法就是：新老划分开，以前怎么定的就按照以前的走，错了就是错了，因为过去的政策预见性不强，我们也允许有个容错机制，没什么大不了的。政策随意的话，今后企业在拿地，老百姓(603883,股吧)在买房时，都会有一种不信任感，对土拍市场也会有影响，开发商也会认为先出台了一个政策，卖的时候又变了，就会质疑你，所以，政策出台一定要慎重，否则就会有后遗症。

　　现在的说法是，政府觉得原来的限房价项目价格太低就要转成共有产权房，表面上看，好像政府想要这点钱，其实不尽然，我认为主要因为房价落差太大了，经过了一年多的调整，落差不但没有缩小反而越来越大了。

　　转成共有产权房后，房价就低了吗？其实房价是变高了，因为共有产权房的价格一定会比原来的限房价项目高。无形中，共有产权房的价格也被提高了，因为原来买限房价项目买的是100%产权，而共有产权房买的是70%、80%的产权比例。

　　有些概念还不清楚。比如，《通知》里说，市保障房中心收购限房价项目时，收购价格按照拿地时确定的房屋销售限价，且要在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。那么，网签指的是什么时候，开发建设单位卖房的时间，还是保障房中心收购回来后开始卖的时间。10个月之内房子是建好的还是没建好的，如果没建好怎么办，什么时候能够建好。如果还没建好，你把房子收购走了，这些房子烂尾了怎么办？

　　还有很多权利义务未说清。除了卖的这个房子之外，社区用房、物业用房、地下车库是否收购，配套算不算价格，剩下的这些谁来承担成本。

　　房子被收购走了，是否意味着开发单位可以全部撤场，以后的一切问题都与开发建设单位无关，都由市保障房中心管理？

　　收购协议里如果没有想到上述这些问题，就会留下很大的后遗症。对开发商来说，你减轻我的义务，保障我的权利，我就没有任何情绪。

　　郭毅（思源地产副总经理、首席分析师）

　　目前仍存有三大疑问

　　从预售价格的审批处理上，能够看出主管部门也认可北京南北间的差距。2017年严格的限价管控下，北二环的中骏天宸曾批出12.5万的预售价格，而南二环、南三环的多盘齐发，仍未能突破单价10万的红线。

　　二手市场同样存在着南北房价的落差，特别是京北的东城、西城、海淀为传统教育强区，今年，学籍仍旧捆绑房产和户籍，京北的学区房成为坚实的刚需，房价也由去年年初的低位开始复苏。

　　因此，无论是对标新房，还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限竞房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。

　　而城南无论是新房的价格管制，还是二手房的市场价格，均处于相对偏低的水平，因此，虽然同样处于核心城区，但仍有可能出现京北项目触线，而京南项目过关的现象。

　　另外，部分内城项目转化为共有产，开发商能够在10个月内收回资金，对于当前“五限”大环境下，快速回笼资金是降低成本的要途，但对于个别谋求拿地后通过“地下面积”实现利润的项目而言，则因政策中缺少相关细节，面临着不确定风险。

　　目前，仍存几点疑问：

　　其一，转化为共有产部分的政府收购价格是否依据限售价格回购？

　　其二，被转化的共有产如何定价？

　　其三，在取得施工证后才能确定是否会被转化为共有产，此时产品规划已定，部分项目如果已经在产品上进行了“中小户型+低密别墅”的规划设计，那么别墅的地下面积政府是否收购？又如何确定地下面积的收购价格和销售价格？

　　严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

　　管控略超过开发商的预期

　　对于限价商品房来说，如果“限价/评估价”大于85%，那么就可以理解为评估价是偏低的，这个其实就是说房源可能没认真配建，这个时候风险需要由开发商来承担，这样开发商也会有自我的约束。

　　而如果“限价/评估价”小于85%，那么就说明评估价是比较高的，这个时候说明市场是比较认可此类产品的，这样此类产品就可以流入到共有产权住房的领域，这样显然就会促进更优质的产品进入到限价商品房市场上。

　　对于限价房项目的开发商来说，影响也是比较明显的，即未来对于转变房源属性等情况需要积极做研究，这样也有助于合理安排营销人员和产品开发计划等。管控，应该说相对来说略超过开发商的预期，所以积极研究政策、读懂操作的模式变得很关键。

　　85%的设定其实是考虑房价未来上涨的幅度的。85%的倒数就是117%。或者说是17%的增幅。换而言之，如果说限价房未来的评估价上涨了17%或更高，那么这个时候房源如果通过限价的方式进行，可能存在套利的现象，因为评估价更高。

　　陈志（北京房地产业协会秘书长）

　　防范以炒地、热销等方式助推房价上涨

　　对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房，想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑，主要还是看市场供需的匹配度。

　　此外，该《通知》能够有效防范企业以“炒地”、“热销”、“售罄”等方式助推房价上涨、放大价格预期。对于有自住需求的买房家庭而言，房价的上涨和下跌对居住功能无任何影响。

　　当这一部分房产在共有关系的情形下，对于个体家庭的出让、抵押等会带来一定的不便，但不会真正影响个体家庭的权利行使。

　　赵秀池（首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任）

　　比例将根据政府财力、政策的变化而变化

　　85%的比例的规定在当前房价倒挂下有一定的合理性。房价倒挂比例较高的原因是由于“限房价，控地价”的政策造成的，所以，限价房房价为市场价的85%，等于房价打了15%折扣，等于政府让利。房价折扣越大，政府让利越高。

　　低于85%变为共有产权房，明确政府持有份额，也是比较合理的。未来这个比例也是可以变化的。要根据政府的财力、政策的变化而变化。

　　对于房企而言，房价倒挂比例超过15%由政府收购，10个月付清房款，加速了资金回笼速度。房价倒挂比例低于15%，仍然为商品房，5年不许上市，减少了住房的流动性，将最大限度的打击炒房行为，让住房回归居住功能。

　　郑向东（北京房展组委会秘书长）

　　共有产权房还在探索完善阶段

　　出来征求意见稿，大家还是有一定的吃惊。因为限房价项目是采用“限房价，竞地价”的方式竞得的，相当于是政府和企业之间的一个约定。现在又出来一个新规定，所以吃惊是可以理解的。

　　原因方面，可能共有产权房的任务没有完成或者缺口比较大，除了以供地的形式增加一些新项目外，还要从限房价项目当中转化一部分。既然是征求意见稿，还未最终定下来，还需要听取各方的意见，进行完善。

　　还有人认为，共有产权房侵占商品房的份额，市场就会出现商品房供应减少、房价还要上涨的信号。这就需要有一个正面和合理的解释，包括购房人群对于共有产权房质量和配套的担忧，也要有合理的解释。

　　共有产权房是一个方向，是房屋供应体系当中的一个丰富的部分，但目前来说，还处在一个探索完善的过程。

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