限价是暂时的，摇号是不得已的

　　九八房改之后的二十年来，我国的房地产市场，一直是个百花齐放、与时俱进的试验场，调控政策和人民智慧相互博弈的战场。

　　2015年至今的这轮全国性的房价暴涨，速度之快、幅度之大前所未有。去库存大计、供给侧改革任务基本完成之后，在十九大“房住不炒”的宗旨下，国家开始着手抑制房价继续上涨。但在巨大的上涨惯性和全民炒房的背景下，原本限购、限贷的政策已经免疫，难以实现调控目标，因此，史上最严、最直接有效的限价和摇号就应运而生。

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　　限价之殇

　　2017年初，国内房价上涨过快的城市陆续开始限价，为了保证当地房价统计数据的下降，要求新开楼盘预售备案价不能高于周边二手房价，分多期开发的项目，后竣工的价格必须明显低于先竣工的价格，有些城市更是要求必须按照一年前的均价来确定新房的开盘价。目前，除了还有棚改、去库存需求的三四线城市外，这种人为的限价机制已经覆盖国内所有一二线城市，效果立竿见影，隐患不乏其中。

　　比如，刚刚荣获新一线城市榜首的网红城市成都，可谓是全国限价最严厉、最普遍的城市。在成都主城区、天府新区直管区和部分郊区，一二手房价差通常在5000-10000元。2018年3月初，成都市东二环外的招商中央华城项目精装开盘，单价1.2万-1.5万，而附近的二手房中房红枫岭1.8万，万科金色乐府2万＋，倒挂5000-8000元。

　　还有去年11月15日由于限价轰动一时的南京河西万人通宵排队抢房事件。当时，河西南的新房开盘单价不超过3.5万，河西中的新房不超过4.5万，但河西区域二手房的单价普遍在5万-6万之间，一二手房严重倒挂。

　　一线城市上海同样是满城限价，倒挂价差几千至几万不等。2018年4月，上海翠湖天地开盘，单价12万-19万，然而2015年时该小区最高报价就已经达到22万，换句话说，每套房利润都在1000万-2000万之间。

　　近日，链家研究院发布了2018年一季度全国典型城市的新房二手房价格倒挂的比重。数据显示，成都的新房价格普遍低于同区域二手房价的比重高达88%，居全国首位，长沙、武汉、杭州、佛山、厦门、重庆、深圳比重均达到50%以上，广州、沈阳、西安、大连、北京比重都超过30％。

　　不可否认，限价的初衷是好的，政府通过把开发商的利润极度压缩，甚至不惜让开盘价低于楼板价，从而让利给购房者、刚需改善者，让老百姓也有机会享受到政策红利。此外，限价的确在短时间内直接有效的遏制了一二手房的房价上涨，是各地方政府践行“房住不炒”最强有力的手段，也是向中央表态的决心所在。但是，限价政策从长期来看，对房地产行业的伤害、刚需购房者的伤害和社会风气的破坏都是非常显著的。

　　第一，人为限价导致开发商利润缩小，开发商只能变相通过加快资金周转率来实现利益最大化。之前，碧桂园内部曝光的从拿地到开盘3个月的事件，就可以体现出快周转对企业生存的意义所在。因此，限价就会造成开发商嫌贫爱富，主观筛选全款客户，歧视贷款购房者，“全款的优先选房，按揭的不要堵门口，公积金的请把小黄车挪走”，这种情景现在很多地方仍然十分普遍。限价实施到最后，限制的是首套刚需购房的可能性，提供的是全款有钱人捡便宜的机会。

　　第二，由于限价，开发商无利可图，只好另辟蹊径，在网签合同之外，捆绑高价车位，高价装修进行销售，茶水费、号子费、选房费层出不穷，而且，这些都不体现在购房合同上，必须全款提前支付，不得贷款，导致购房者首付增加，压力增大。限价的结果就是，显性房价下降，隐形房价上涨，刚需买房不仅难度增大，而且首付增加，总价变高。

　　第三、开发商的目的就是逐利。全城限价之下，曾经的地王，高价拍得的地块，在后期开发建设中，只能通过降低房屋质量来以次充好，精装变简装，简装变毛坯，毛坯变危房。这种质量差的房子，对于投资客来说，不自住根本无所谓，只要价格足够便宜，上涨后抛售变现赚一票走人即可。而刚需客才是最终的受害者，原本以为买到了打折优惠的新房，入住后才刚刚开启了维权之路。天上永远不会掉馅饼，即使真是馅饼，也轮不到刚需。这种逼良为娼式限价的结果就是，价格打折，质量同样打折。限质迟早会与限价统一，这就是市场经济的力量。

　　第四、限价对于投资客的激励远远大于刚需，任何不健全的制度漏洞，都势必是投资客逐利的天堂。2018年4月，上海翠湖天地开盘，单价12万-19万，由于限价导致这个豪宅小区每套都有至少1000万-2000万的利润空间，所以这次摇号名单里55.6％是以公司名义破限购买房。贫穷限制了我们的想象力，刚需们只好自我安慰，公司买房税费高不划算，殊不知税费可以抵扣，限价的利润早已远远超过那点税费。投资客永远比刚需客想的远、看的远，不完善的限价政策，就是富豪攫取社会财富的人造收割机。

　　第五、当限价导致的一二手房价严重倒挂，利润清晰可见时，国人投机的潜在意识就会被极大的激发出来。有条件要买，没有条件创造条件也要买。所以，我们看到很多地方，一家老小全部上阵，上到80岁，下到10多岁，万人空巷，排队买房，而其中，真正的刚需客有多少呢？限价的本意是惠及百姓，实质则是鼓励投机，限价让投机披着刚需的外衣，堂而皇之的合理化、合法化。

　　第六、限价是地方房价统计报表的直接产物。同比下降，环比下跌，是从上至下都希望看到的结果。但是限价只能限制新房价格，二手房价不受管控，所以会导致地方和全国房价数据失真，失去统计意义，丧失宏观政策参考价值。另一方面，包括北京上海在内的很多一二线城市，现状是，新房市场异常火爆，二手房市场却冷若冰霜，一边是供不应求，另一边是供大于求，一个市场两个极端，罕见至极。漂亮的统计报表，分化的一二手市场，注定是新房抢不上，旧房买不起。

　　在房地产行业中，我们的问题永远都是头疼医头，脚疼医脚，查不出病因，直接用药。不管你是嗓子发炎，还是食物中毒，只要是发烧就先吃退烧药，烧退了就大功告成，烧退了就论功行赏，没人关心病根在哪里，病因是否找到！

　　房住不炒的精髓是体现房子的居住性质，限价的本质就是无限放大房子的投机属性，不过炒房的难度已经升级，门槛已经提高，要凭本事、凭关系、凭运气，还要凭多金。限价的实施只会让刚需们离房住不炒渐行渐远。

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　　摇号之痛

　　由于限价导致的种种乱象，已经严重损害了房地产市场的公平公正。所以，从2017年5月开始，南京、上海、长沙、成都陆续出台新房摇号政策，今年3月份，武汉、杭州和西安也相继加入摇号阵营。截止目前，全国共有7个城市实施新房摇号。

　　其中，武汉、成都、长沙都明确将优先满足刚需选房。武汉提出年内将60%的房源倾向于刚需优先选房，成都也提出按照棚改安置、刚需家庭、普通购房人的顺序依次选房，长沙也会落实相关措施优先满足首套刚需购房群体。

　　但是，限价、摇号、刚需三重因素叠加起来的效果却远远出乎所有人意料。丧失了开发商筛选客户的环节后，看似更加公平公正的摇号制度唤醒了所有人的炒房意识，唤醒了所有的非刚性需求，购房人数不降反增。没有了全款优先、没有了关系优先、没有了附加费优先之后，所有人都变成了刚需、所有人都回到同一起跑线，结果就是全民炒房，中标率屡创新低。

　　以成都为例，2018年1月底，成都三环内电建洺悦府，摇号人数破万，中签率2%；2018年3月初，成都东二环外的招商中央华城项目摇号人数突破4万，中签率不足1%；2018年3月底开始，数万人摇号已是常态。

　　新房摇号的制度没有问题，是公平公正的体现。但是，在限价的基础上摇号，就是告诉全社会：房产投机、人人有责。摇号助长的是机会主义，当有利可图的时候，就势必会引导大量的从众行为，加剧社会焦虑，形成恶性循环。而在这场投机盛宴中，真正受伤的是那些没房没钱的首套刚需！

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　　制度之光

　　过去二十年，房产市场的火爆教会了大家投机，教会了大家不劳而获。在这个功利、浮躁的社会中，很多人失去了潜心研究的耐心。中美贸易战中兴遭封杀事件体现出，我们最缺乏的就是匠人精神，而我们最该摒弃的则是投机精神。朝鲜的一句放弃核实验和改革开放，国人就能将辽宁省经济倒数第一，财政滑坡、人口流失的丹东在两天内将房价炒高57%。靠投机，我们走不远，靠炒房，我们到不了终点。

　　人之初，性本善，没有人生来就会炒房，都是为了适应这个社会而生的。不要高估制度的力量，也不要低估人性的贪婪，只有完善的制度，才是社会有序公平的唯一保障。

　　十九大提出的“房住不炒，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这个方向是非常好的，只不过我们过去欠账太多，形成了机会主义、形式主义的管理思维，在具体操作落实中始终会偏离正轨。

　　限价这种短期见效的行政手段长期来看，必定会形成更多的不公平和社会隐患，在此基础上的摇号，只会变相强化投机意识和人性贪婪，满足刚需也就成了投机和贪婪的保护伞。房产政策最重要、最关键的其实就是，市场归市场，计划归计划。

　　人性本来贪婪，好的制度是把人性的贪婪关在笼子里，而不是激起人的贪欲。可喜的是，我们正在朝这个方向努力！

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