这10个城市，从房地产上赚疯了！

　　土地是楼市的根本，是影响房价的至关重要因素，更是调控房价最为直接有效的方法。

　　今天，两份非常扎眼的榜单出炉，引来了热议。它们是有关中国指数研究院公布的2018年4月份以及前4个月全国各城市土地交易市场的关键数据。

　　先来看4月单月的土地交易数据。

　　从数据中可以看到，仅4月当月，杭州、广州、天津、南通的卖地收入就破了百亿，重庆郑州接近百亿。杭州、上海、宁波、徐州、绍兴、西安土地出让金迎来暴涨，其中绍兴涨幅高达1060%，宁波。徐州、杭州增幅也都在几倍以上。

　　上图告诉我们，土地市场依旧火热，开发商拿地依旧疯狂。根据中原地产披露的数据，4月份全国50大城市土地出让金高达2842.2亿，同比上涨83.4%。

　　可问题的关键是，当下可是楼市调控的背景啊，开发商拿地热情貌似丝毫没有受影响。

　　再来看前4个月全国土地出让金榜单。

　　2018年前4月土地出让金TOP10

　　数据来源：中国指数研究院；单位：亿元、万平方米

　　2018年前四个月，杭州卖地收入破千亿，达到了1105亿元。北京、苏州、武汉、重庆、广州、天津、佛山、上海、济南卖地收入皆在300亿以上，真是赚疯了。

　　而根据中原地产追踪的数据显示，前四个月全国卖地收入在100亿元以上的城市有42个。50个主要城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

　　可以说，在楼市深入调控的2018年土地市场比2017年甚至2016年都还要火热，2016年土地市场火热主要是热点城市，而2018年，包括佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等三四线城市，土地出让金上涨都非常明显。

　　4月单月以及前4个月这两份榜单透露出了三个非常重要的信息：

　　1、楼市调控背景下，虽然成交量为限购限售所压制，但土地市场依旧火热，开发商拿地热情依旧高涨，不亦乐乎。

　　据悉前四个月，龙湖地产拿地金额就花费了696亿元，碧桂园、保利、万科、中海拿地花费皆在300亿元以上。

　　2、杭州成为开发商最为青睐的城市，没有之一。从土地出让金可以看到，杭州一骑绝尘，遥遥领先于其他城市。

　　另外，北京、苏州、广州、武汉、重庆、天津、佛山、上海、济南也都是开发商热衷之地。深圳之所以没有上榜，是因为深圳土地稀缺，基本没有推地。

　　3、就目前形势而言，中心城市房价下跌是个梦，未来还得涨。

　　忠言总是逆耳。上面这个论点虽不中听，确是事实。无论是从开发商的拿地热情，还是土地溢价率，还是正如火如荼上演的抢人大战导致中心城市的人口大涨的种种现象，都能论证以上观点。

　　有人或许会说，城市土地出让金大涨是好事，说明城市在加大土地供应，卖出的土地多房子建得多，就能缓解人口持续流入带来的购房需求。

　　之前本号已经说过，城市调控房价最直接有效的方式，就是多推出廉价土地，既增加土地供应量又降低了成本，房价自然能降，但注意我说的是廉价土地。

　　而以上城市推出的土地，尽管溢价率相比于之前收窄了不少，土地成本仍在上涨。土地成本居高不下，房价想跌谈何容易。

　　当然，你可以举例说深圳新房已经连续下跌了19个月，4月份环比减少了16元。对于这类数字游戏，大家应该都懂，不用多说。

　　土地成本是房价结构中的重头戏，像北上广深这类城市，土地成本一般占房价构成的70%，杭州、南京、武汉、成都、苏州这类强二线城市，土地占房价构成应该会在60%。

　　现如今，中心城市的土地成本并没有下降，相反仍在慢速上涨，调控只不过降低了土地成本上涨的速度。这样的形势，未来房价想不涨都难。

　　那么，地方政府为何不愿增加供应廉价土地以降低房价呢？关于这一点，本号多次解释过。

　　在目前多数地方政府仍主要依靠卖地收入维持财政的背景下，尚不具备大量推出廉价土地的条件。考虑到财政收入的重要性，地方政府只能以这种细水长流的方式推出土地。

　　如果地方政府一股脑地将土地全部廉价拿出来，后续的财政收入指望谁去？只有每年给出一些，坐享成本上涨，才可以细水长流。

　　为了更好地论证以上论点，也让大家更清楚地认清当下卖地收入对地方政府有多重要，最后附上一张土地财政依赖度表格：

　　图表来源：智谷趋势

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