二线城市的刚需：别犹豫，尽快上车！

　　2017年是房地产的调控年，主要城市的房价都相对稳定，但进入2018年，不少二线城市房地产有点热。

　　上面是济南、南京、武汉、长沙、重庆五个二线省会城市的二手房近一年的价格走势图。

　　其中济南同比增长29.97%，南京同比增长10.38%，武汉同比增长20.5%，长沙同比增长25.55%，重庆同比增长40.39%。这些房价走势的共同特征是2017年一季度有明显的涨幅，到了2017年下半年基本停涨，但从2017年4季度到2018年1季度，又有了明显的涨幅。

　　与这些城市比较类似的还有成都、西安等城市。

　　2017年房价稳定，我觉得跟调控新措施有关，比如限价和限售。

　　限价对于稳定二线城市房价效果是明显的，因为限价主要针对的是新房，而二线城市房地产又以新房交易为主。

　　而限售也主要针对的是新房，我们统计的这5个二线省会城市，全部实施了限售，有的还将限售扩围至二手房，你买了二手房，从拿到不动产证书那一刻起，至少持有2-5年，再考虑到新房预售1-2年，实际限售周期达3-7年。限售的直接效果就是降低了商品房的流动性，这不影响刚需，但对投资需求影响非常大。

　　已有的限购限贷配合限价限售，新措施的效果还是比较明显的。

　　不过从2017年四季度开始，二线城市房地产回暖明显，上面这张图就能看出。

　　主要原因还是有下面这些：

　　1、 人口持续流入

　　

上面这张图来自于2017年百度地图《中国城市研究报告》，红色部分是2017年吸引人口的明星城市，主要都是二线城市。

　　再看看这张图，二线城市在人口流入量排名方面已占据主导地位。

　　人口流入量大增，一方面是因为落户门槛大大降低，另一方面是这些城市在产业上也适应了新时代的要求。年轻人愿意落户是因为有着不错的就业机会，客观上也形成了潜在的购房需求。

　　2、商品房供应并未跟上需求

　　人口增加是重要原因之一，但二线城市房价的反弹还有其他因素，供应缺口也是很大的原因。

　　以西安为例，2018年新增了30万人，但住房供应仅增加8万套，西安楼市已经连续三年供应量小于成交量，在一些热门区域，库存还不够卖5个月。造成供应不足的原因是多方面的，比如开工不足和限价等因素。

　　其他二线城市，比如成都、武汉、南京、杭州等城市预售库存均低于500万平方米。按照单套100平米计算，待售库存均低于5万套。

　　3、炒房需求浑水摸鱼

　　人口增加带来的潜在购房需求，改善性需求持续入市，商品房供应的短缺，让一部分炒房需求看到了炒房空间。我的微信群里一位西安的投资客就曾表示，年轻人大量进入西安，目前尚不能转化为真正的购房需求，但随着工作的稳定，这些需求会在未来几年内入市，现在进场卡位是不错的选择。

　　据我们了解，目前在西安、成都和重庆等城市均存在不同程度的新房二手房价格倒挂现象。不少炒房客集中火力购买价格相对较低的新房，然后待价而沽。

　　4、开发商推盘策略

　　虽然不断有要求明确开发商必须一次性销售房源，但实际开发商仍然有操作空间，以前是一次申领预售证，分批次开盘，现在则是分批次领预售证，分批次开盘。这就容易营造抢房场景。

　　从目前的情况来看，受城市群规划、人口指标等因素影响，2017年调控成果已经被侵蚀，二线城市的房地产调控进入了一种被牵着鼻子走的状态，相当被动，后续房价上涨的趋势仍将持续。

　　5、调控策略的转变

　　从2017年到2018年，去杠杆仍然是主基调，但已经出现了一些细微变化。

　　整个2017年，几乎全是一刀切的“去杠杆”；但是今年3月份，去杠杆已经变成了“稳杠杆”，到了四月初，又出现了“结构性去杠杆”，调控实际上已经在给楼市机会了。

　　与之相对应的是各地公积金贷款额度的提升。5月1日起，东莞市首套房公积金贷款额度提高至120万，武汉市则上调至70万。

　　此外，从2016年开始，我们就开始提“房子是用来住的，不是用来炒的”，但与之相匹配的长效机制进展却相当缓慢，这也在一定程度消磨了刚需的耐心，他们更愿意相信自己的判断——早上车更好。对于长效机制，上面希望它能够毕其功于一役，但相应的代价就是推出时间会相对滞后，房价很难稳得住。

　　2017年，限价执行得非常彻底，开发商一丝讨价还价的余地都没有，但到了2018年，部分热点城市已经稍稍放松了限价，但推出了配套措施——公证购房摇号。这样一个折中方案，既让开发商喘口气，又让更多房子卖给刚需。

　　目前的信号很明显了， 2017年已经基本可以确认是这一轮短周期的底部，2018年的楼市已经表现出明显的复苏信号。

　　目前二线城市这种情况，收入铁定会赶不上房价，对于二线城市的刚需来说，【融城网】说房（）君的建议只有一个：尽快上车！

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