“福建式调控”，透露了中国楼市的秘密！

　　4月28日，“五一小长假”前的最后一个工作日，福建出台了“楼市精准调控”新举措。

　　这个新举措并未在全国范围内引起重视。其实，细读官方文件，你能看出中国楼市的走向，以及隐藏的基本逻辑。

　　下面我们来分析一下。

　　这份文件的全称是“福建省人民政府办公厅转发省住建厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知（闽政办〔2018〕34号）”它的主要看点如下：

　　1、实施片区调控。各“设区市”的中心城区要划分若干个调控片区，制定不同片区的地价、房价管控目标，编制片区调控实施方案，报省国土厅和省住建厅备案。各县（市）要根据实际，制定本地区地价、房价管控方案，并报设区市主管部门备案。

　　2、加强片区住房价格监管。各地政府要组织住建、国土、税务、统计、价格等部门定期会商，一盘一评估，以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准，按照片区控价目标，合理确定年度、月度新建商品住房价格控制目标，并将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。房地产开发企业要严格执行预售价格备案要求，销售价格超过备案价格的，房地产主管部门不予网签。

　　3、优化土地供应管理，公布三年滚动计划和中期规划，科学制定各片区土地出让计划，合理调控城市中心城区不同片区土地出让节奏，实现均衡供地。

　　4、要根据片区控价目标，在土地出让环节即公布该地块房价控制限额、上市销售期限，采取“限房价＋竞地价”等方式出让土地，稳定市场预期。

　　5、福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

　　这5项最实质的举措里，第一、第二、第四是控制房价上涨的，第三、第五则带有支撑房价的“托市”意味。

　　在控制房价上涨的3个措施里，最让我感到吃惊的是第二条里“各地政府要组织住建、国土、税务、统计、价格等部门定期会商，一盘一评估”的表述。这透露出，政府对房价的管控力度“没有最强，只有更强”。

　　“一盘一评估”，一方面可能意味着政府在控制房价的同时，会考虑开发商的实际成本，不会让开发商亏损；另一方面也意味着，负责评估的政府部门掌控了巨大的定价权。比如甲乙两家房企，在同一片区开发了同样档次的楼盘，如果乙方获得了更高的定价，面对甲方的质疑，官方可以解释为“人家综合成本比你高”。至于是不是这样，只有天知道了。所以，这将带来寻租的可能，建议纪检部门同时介入多部门的“定期会商”。

　　举措3里，关于供地的表述，可以让很多楼市“小白”们看清楚，地方政府是如何通过土地供应，来控制房价的。

　　在影响房价上，中央政府一般使用货币政策、税收政策，比如降准、降息可以刺激房价上涨，加息、提高准备金率则打压房价；此外，加税也可以暂时冷冻市场。地方政府，在“房地产产业链条的前端”则通过控制土地供应来影响房价，在后端通过直接的价格管制来影响房价。

　　在历史上，江苏常州、浙江绍兴都曾因为土地供应量过大，出现楼市巨额库存，楼市低迷。后来，两个城市都连续多年减少土地供应，消化了库存，最终推动了房价上涨。

　　去年以来，一些幼稚的经济学家认为广义货币M2同比增速回落，就意味着楼市即将下跌，结果被市场打脸。他们没有意识到，政府减少土地供应（饥饿疗法），是更为直接、暴力的拉升房价方式，三四线城市所谓的“货币棚改”，其实就是“一手发钱、拆除旧房”，“一手控减少新房增量”来去库存的。

　　第5条更是一句振聋发聩的举措——“福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售”。

　　相信很多人没有看懂，我解释一下：现房销售，就是房子完全建成，符合入住条件之后才能卖。预售，则是在新房建设过程中符合一定条件（比如高层建筑封顶）之后，允许提前发售。各地预售的条件不同，一般来说大城市要求严格一些，中小城市相对宽松一些。

　　预售门槛的高低，决定开发商资金周转的速度。资金周转越快，利润越高。反之，开发商财务成本大幅上升，利润下降。如果完全改为现房销售，则意味着：

　　1、房地产开发的资金门槛将大幅提高，很多中小开发商可能将被迫出局，让市场集中度进一步提高；

　　2、财务成本上升，将推高房价。即便遭遇熊市，房价下跌的空间也不大了，因为成本上升了。

　　王石曾以“5986”描述万科的快速周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅（指的是一二线城市项目，三四线周期更短，因为预售门槛更低）。在一二线城市，拿地9个月就可以销售回笼资金，就是预售带来神奇效果。如果采取现售，开发商的周转周期至少会拉长一倍。这对于行业的影响，将是超乎想象的。

　　提高预售门槛，甚至扬言搞现房销售，不仅仅是福建的想法，也是全国很多城市的想法。因为这样可以降低开发商违约的风险，保护购房者的利益。但代价也是明显的，就是房价更容易上涨、更不容易下跌了。

　　福建是上一轮牛市里，房价上涨比较多的省份，有点类似“上上轮”牛市里的浙江。说白了，厦门、福州等地的房价都有点透支未来，至少需要几年的“横盘整理”来消化泡沫、巩固基础。而福建新的调控措施，有利于做到这一点。一方面控制泡沫继续加大，另外一方面封杀下跌空间（控制供地、在厦门福州提高预售门槛）。

　　福建的“精准调控”，肯定会被各地参考。其中的“片区调控”、“一盘一评估”、“提高预售门槛”，都将让楼市的“鸟笼行情”更加平缓、稳定。

　　估计很多福建读者会来询问在哪里买房好，所以把此前我们团队整理的“2010-2016年”福建各城市四大关键指标增长状况放在下面，供大家参考。表格里的“人口”是小学生人数，“资金”是金融机构本外币存款余额。

　　可以看出，福建所有地市的人口都在增长，这在中国只有两个省可以做到——南方是福建、北方是河北。福州的人口增长速度并未能进入前三。但整体而言，厦门和福州还是两个最佳的购房城市，因为级别高、汇聚资金人口能力强。泉州经济虽然活跃，无奈城市级别低，“蓝领形象”已经深入人心。至于厦门，则是福建全省里唯一脱离的地域文化限制的、全国性质的城市，而且走的是“小而美”的路线。

　　福建9城经济与人口增长情况

　　（2010年~2016年）

地区	资金	人口	财政	GDP
厦门	120%	57%	124%	84%
泉州	105%	33%	134%	86%
宁德	103%	34%	149%	120%
莆田	133%	18%	143%	123%
福州	104%	20%	142%	102%
漳州	131%	5%	112%	123%
龙岩	124%	16%	97%	91%
南平	108%	13%	115%	100%
三明	97%	18%	91%	91%
福建	116%	25%	131%	99%
全国	112%	-0.03%	93%	87%

以上数据来源于各地区统计局

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