7点干货看清新出的房地产大杀器！未来买房、炒房的思路要变

　　期待已久的REITS终于要大力推进了，4月25日证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，一群人喜大普奔，比如猫哥的这个朋友：

　　他的项目叫蛋壳公寓，长租公寓类型的，站在风口上当然开心，股市上投资者也用钱投票，昨天租购同权板块涨势喜人。

　　这个政策任志强、孟晓苏等等房地产大佬呼吁了很久，新政策一出，未来你未来炒房、理财都会受到很大的影响，当然，很多人对这个专业概念感到懵逼的，因为这在很多专业院校里都是一门单独的课程，专业性强，概念复杂，猫哥删繁就简，省略那些专业名词，说说这个房地产大杀器会怎样影响未来你的房地产投资。

　　01

　　你的房租会被包装成基金产品！

　　REITs全名“房地产信托投资基金”，上世纪60年代兴起于美国，举个例子说吧：

　　猫姐擅长买商铺，她看中几个铺子，想入手但钱不太够，就叫了猫哥猫弟猫妹凑份子，然后她把铺子装修好找到好租户，每月能收不少房租，她把大部分的房租都分给了猫哥猫弟猫妹，相当于我们能挣不少零花钱。

　　在这个组合里，猫姐就是那个REITs。一个简单的REITs大概是这样的：

　　房地产市场有几个特点：资金量需求大，沉淀时间多，回报周期较长。REITs产品可以解决这些问题，它的基石是要持有能产生稳定现金流的物业资产，比如房租。这个产品好处很多：

　　?以前你想投资房地产首先想到的就是得买一套房，未来你可以只买一块砖；

　　?长期回报率稳定而且收益率不低，在美国，REITs基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款，而且它与股市债市相关性低，风险小；

　　?很多政府为了鼓励这个模式，予以税收优惠；

　　?其实它的核心功能，就是把流动率低、证券化程度不高的房地产证券化，加快了资金流转。

　　实际怎么用，猫哥这有几个例子，一一来看。

　　02

　　有了REITs，万科10年180万房租完全不叫事！

　　前几天最热闹的就是万科一个楼盘，要一次性交10年房租，最少180万。刷了好几天的屏，大家都说万科想钱想疯了吧，这么高的房租，还要一次性交，有这个钱买够交首付的了！

　　其实万科也憋屈，因为即便这个价格做完了，收益率也就3%。

　　为什么这么做？

　　因为房地产业的核心之一就是资金周转，碧桂园为什么疯了一样逼设计师出稿，因为早出一天资金就能多用一天，100亿资金一年转两回，相当于200亿的资金量。

　　万科这个项目买地花了天价，全部自持，突然发现要靠收租子回本，几十亿的投入，考虑中国低的只有1.5%的租售比，按这个速度，回本得几十年，万科要求一次性付款，就是要追求更高的资金效率，这个是房地产的命根子。

　　但有了REITs这个工具，万科就不用那么焦头烂额了，有房租打底，可以把项目交给REITs基金，融资套现都行，不用那么急吼吼的要求一次付清十年房租了，房地产公司也因此能获得更好的流动性，而那些REITs基金投资人也能从未来的房租和房产增值等方面获得稳定的收益。

　　03

　　REITs来了，长租公寓为什么站在了风口上？

　　上面提到的猫哥朋友沈博阳为啥那么激动呢？因为REITs能解决他们的一个大问题。

　　长租公寓现在入局者很多，自如、蛋壳等等创业型公司超过300家，还有一众房地产公司等待进入，但大家都有一个疑惑，就是这个行业资金量大、租金低，周期长，依靠自有资金很难快速的形成规模效应，因为无法提供资产抵押，较难获得低息借款，这极大的影响他们的扩张速度。

　　REITs的出现同样能解决这个问题，比如改造一个住房，得投入一笔钱，靠租金回本得几个月，这几个月资金是沉淀在房子里没法流转的，这个钱就没法用在“圈地”“圈用户”上了，所以大家为了抢份额，都拼命的压缩时间，链家自如的房子被曝出很多甲醛超标的案例，基本都是装完了没散味就让租客入住的结果，抢时间是为了抢资金抢市场。

　　这类资产未来都是REITs瞄准的对象，未来不用靠收租回笼资金了，靠REITs能更快的周转，可以想见的是，这类REITs运营公司也是长租公寓项目商业模式的必备环节，顺顺当当的蹭上了金融业，可不要喜大普奔嘛。

　　04

　　集体土地顺当入市，土地供应的新思路

　　大家都知道房价的根源在土地，70%的价格其实是地价，很多人提出控房价要首先增加土地供应，可是这资源太稀缺。

　　但其实中国有一类遗留的房产问题，叫做小产权房，就是没有缴纳土地出让金的房子，这些房子大多建在集体土地上，身份尴尬。

　　有些集体土地随着城镇化进展都成了城市核心地段了，基本都完成了七通一平，但是土地性质不能变，所以过去的用途多数是租给企业建厂房或者仓库，企业和村委签个协议即可，收益很低。

　　现在政府准备把集体建设用地利用起来，建设建设租赁住房。此前根据地方自愿原则，确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展试点，REITs基金能把这些以前各自分散的资源聚拢起来，搞定资源配置、利益分配等等问题。

　　集体土地顺当入市，建租赁住房，不改土地性质，提供住房供应，这个思路挺顺当的。

　　05

　　主基调要记牢

　　说了这么多，其实大家也都看明白了：REITs出台的背后，还是在之前明确的房地产主基调下，把更多的资源引导想租赁住房体系下。

　　以前如果说钱不够、流动性差、周期长，回报低，现在工具有了，努力吧。

　　所以这个主基调大家一定要复习复习在复习，买房卖房之前都要考虑下：

　　?房住不炒；

　　?加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　过去一年多房地产的限制措施非常多，主要还是因为房地产行业大起，金融体系的各种钱通过各种通道、金融创新流入房地产市场，房价高企，大家受不了房价暴涨的刺激，掏空六个钱包也要买房，泡沫说不绝于耳，蕴藏了不少风险，所以长效机制一直言犹在耳，租购同权、共有产权房横空出世。现在REITs政策的推出有强烈的风向标意味，会改变住房供应的格局。

　　06

　　未来的房地产公司什么样子？

　　这个政策也会极大的改变房地产商的面貌。猫哥觉得未来富豪榜上地产商的数量会大幅减少。

　　该卖的地差不多了，房地产市场就慢慢变成了一个“存量房时代”。

　　古典房地产爆发期，房地产商的钱挣得比较粗放，主要就是“拿地卖房”。依靠银行贷款、发债、发行非标产品等方式拿到钱，然后四处买地，盖好了卖房，所以大家拼命负债扩充规模，钱也越来越多。

　　未来房地厂商的定位是“出售与持有运营并举”，这个在土地出售环节就规定好了，以前大家还能商量下，未来此路不通。

　　所以大的地产公司都在转型，像保利集团也转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

　　万科的郁亮年初说未来万科是一家运营型公司，当时说得大家一头雾水，现在懂了吧。

　　07

　　未来怎么买（chao）房？

　　因为对房子的热爱，中国人有挥之不去的买房情节。未来会则样呢？

　　一方面未来的政策值得观望，如果市场限制措施持续，那很多人是没有资格、没有能力投资房地产的，REITs产品是未来投资房地产的主渠道，像上文说的，你不用买一套房，可以买一块砖。

　　美国以租赁住房作为标的REITS市值占总市值13%。所以我们算一算，以租赁住房为标的的REITS，市值规模至少会达到1.56万亿。

　　REITs类产品的风险怎样呢？因为他有稳定的现金流做支撑，通常我们把它定性为中低风险、中等收益的投资产品。

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