碧桂园长租公寓，赔钱赚吆喝？

　　4月21日晚，央视《深度财经》栏目播出专题报道——“长租公寓的租客们”，栏目组实地探访了碧桂园在上海、深圳两地的长租公寓，为碧桂园长租公寓打CALL。

　　节目中，碧桂园总裁莫斌说，碧桂园做长租公寓，不仅是为国分忧尽企业社会责任，更是未来碧桂园实现新利润增长的前瞻之策。

　　确实，相比其他房企，碧桂园布局长租公寓速度之快可谓神速，自2017年底发布长租公寓品牌BIG+碧家国际社区后，不到半年，就在一、二线城市落地门店10余家。

　　碧桂园规划，力争三年内发展100万套长租公寓，总裁莫斌还声称未来要打造“长租城市”，口气之大让同行肝颤。

　　对于坚持高周转习惯赚快钱的碧桂园来说，长租公寓挣钱慢且利润薄，且前几年为了扩大规模，可能还要往里贴钱。那么，除了践行企业社会责任的官方语言外，碧桂园到底看重的是什么？

　　1、 进入一线，“搂”住资产

　　按照碧桂园的拿房规划，将重点布局并深耕一线城市及周边区域，计划到2020年建设100万套长租公寓，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。

　　在拿地方面，去年8月，碧桂园联合中铁房地产、国瑞兴业房地产拿了北京海淀翠湖宅地，规划建筑面积13.9万平米，其中自持比例占36%。

　　与此同时，碧桂园也在大力度寻找可以签订长租约的外部物业，通过做长租公寓先“搂”住资产，一旦业主有一天想卖物业，碧桂园会有优先购买权。

　　当然也有房企有这种情况，就是碍于限购，好资产卖不上价，囤着不卖有可能被问责，暂时转做长租公寓，既可以试试水练练团队，又可以等着资产增值再出手。

　　2、“搂住”潜在的买房客户

　　长租公寓主要租户年龄在20~29岁之间，通过“租”可以黏住一批年轻人，等他们有能力或者想买房时，就可以通过租金抵房款等各种灵活的方式，将租户变为买房的客户。

　　至于由租带来的各种增值服务消费场景，目前还看不到多大的赚钱图景。通过租储备的客户行为大数据，能产生什么商业价值，也还有待观察。

　　虽有远期场景可期，但目前碧桂园长租公寓规模化快速扩张，还是面临着一些隐性风险：

　　1、 碧桂园总部对下属区域分公司的协调性强，一声令下，3年内实现拓展100万套长租公寓房源可能不难，但100万套租给谁？难！

　　2、 目前长租公寓资产证券化潮起，房企长租公寓类REITs接连出单，但本质还是债，需要还。市场上也有房企借道长租变相融资质疑。

　　决策层在制定政策的时候，也许对此会有考虑，下一步对房企发长租公寓证券化产品或将收紧。当然这是所有地产派长租公寓面临的政策风险，不单指碧桂园。

　　也就是说如果在拓展长租公寓房源时，不算好账，个别项目亏本引发的连锁风险也将是巨大的。践行企业社会责任是情怀，但是生意就得盈利。

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