海南楼市这回真的是“凉凉”了，炒房客统统被套牢！

　　2018年的3月31日，海南发出《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，非海南省户籍家庭限购1套房，7成首付，5年限售，5年社保，曾被外界认为是“史上最严调控”。

　　此后，有观点认为，7成首付根本挡不住有钱人，海南楼市还将继续往上走，但是从海南4月22日发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》来看，海南为了发展自贸区，要彻底排除来自房地产方面的干扰，那些希望在海南炒房的人必须要醒醒了。

　　我们来挑一些《通知》中的关键内容，来看看海南的决心。

　　1、 “通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。”

　　这话说的最明白不过了，未来海南本地居民基本不用愁房子的问题，而且会有更好的房子住。“公租房、共有产权房和限售商品房、租赁房”这些就是多主体供应，未来海南本地人，或可申请公租房，或可自主租房，也可申请企业自建的住房，也可购买限售商品房，这些房子都已经十分明确的剔除了“投资”属性，而保留了“居住”属性。多元化的供应和高品质的建设，让居民有足够的选择空间，这也体现了“住有所居向住有宜居迈进”。

　　2、“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”

　　《通知》明确表示要“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等”。

　　这段话信号更为重要。【融城网】说房（）君认为，这是要鼓励鼓励开发商改变现有的开发模式。以往开发商是拿地盖房卖房，今后想要在海南混，不能只为卖房赚钱，不能专门盖一些满足外来炒房需求的房子，要盖普通老百姓“住得起、买得到、租得到”的房子，为构建“租购并举的住房制度”贡献力量。

　　一句话，海南今后的新房市场是全新的“市场”，是真正为“住”而不为“炒”的市场，如若开发商不遵守规则，那就只能出局了。

　　3、升级限购

　　最新通知要求“全省限购”，升级主要体现在两点：

　　一是非海南户籍人口在海南买房，必须提供一名家庭成员连续24个月以上的个税或社保证明。在海南、三亚和琼海这三个限购区域的社保或个税要求提高到连续60个月。

　　二是4月22日新落户的居民只能买一套房。

　　举个例子，凭硕士学位、985或211学校本科毕业生即可落户，但落户后也得等两年才能买房。

　　总之，该堵的基本上都堵上了，炒房客想通过落户绕开限购是不大可能了。

　　这对海南来说，是十分必要的。因为海南是外向型经济，对外来资源依赖性颇大，今后依然如此，所以必须要过滤剔除那些只想投资房地产，谋取政策红利的人。

　　4、海南买房其实没那么美好

　　即使在调控之前，对于想在海南买房的朋友，【融城网】说房（）君也一直建议别只顾听信地产销售描绘的那些美好蓝图，要结合自身的需求来选择。

　　海南楼市本身是带有强烈“度假”色彩的，不少人希望冬天能在海南度过，也有人希望年老后在海南养老。但是你们想过没有，这些需求往往只有两三个月，有的更短，一年一个月都住不到。

　　度假完了，房子就得空置，高档装修估计也不舍得租出去。而且海南湿热气候也提高了房子保养（含硬装修和软装修）的成本，这一点恐怕不少人还没考虑到。

　　如果愿意出租，又会有新问题。因为一般都是整租N年，即使只有1年，你也不能说“我要冬天来度假，你先搬出去”吧？

　　实际上，很多人现在买的都是一些地段偏远的旅游度假类房子，这些房子并不十分契合本地的租房需求。租房市场的高频需求是普通人，他们希望租房能方便自己上班，租金也不要太贵。你难以想象普通人会租地段偏远的旅游度假类房子去城里上班。

　　目前中国人的住房消费总体仍然停留在刚需阶段，部分城市逐渐过渡到改善阶段，旅游度假需求还很小众，买了房子也只能是在这些小众购房需求中换手，其效果基本等同于希望炒房者之间互相寻找接盘者。

　　对于更早入场买房的那些人，可选择的好地段不少，租售皆有较大操作空间，但是现在新入场的人，要么买二手房，要么买地段偏远的新房，其价格都不便宜，基本就等同于接盘者了。

　　更重要的其实是当前海南楼市调控，【融城网】说房（）君在上文已经解读过了。

　　开发商现有开工的房子卖完后，剩下的未开工储备要向“公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房”转变，未来新出让土地供应也不允许外销。也就是说，用不了多久，非海南本地人买新房怕是都买不到了。

　　2017年4月1日起，雄安设立之初，有关房地产方面的干扰就已经被彻底排除。今年雄安纲要全文公布，更是强调要严禁大规模房地产开发，停止建设高楼大厦。

　　去年的雄安如此，现在作为唯一一个省级的自由贸易区，海南亦是如此。

　　纵观现在全国各地的新区，我们已经吃了太多“楼市先行”的亏了，现在这两个战略性布局区域，如果租购并举和长效机制都不能成功，那么代价将会是巨大的。

　　千万不要赌政策的决心。

　　新调控方案出台后，新入场者会进入深度观望状态，开发商和炒房客手里的房子会非常尴尬，绷不住是迟早的事。

　　刚刚去海南买房的人，肯定是要亏；早前买房的人，增值部分也肯定要缩水。

　　另外，【融城网】说房（）君也不建议去跟风炒相关的概念股，当年的雄安概念股短暂拉高后，目前已经连续下行一年多，海南概念股会不一样吗？

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