从人口潜力看房价潜力，这几个城市正在悄然崛起！

　　来源：中国指数研究院（ID：indexsoufun）；作者：CIA

　　近期各省市2017年常住人口数据相继出炉，出现了新的景象——北京、上海常住人口齐减少！此外前五年人口流入量全国第一的天津常住人口减少更多。那么，这些逃离大城市的人都去哪了？未来我国城市人口会如何演变？哪些城市正在成为新的人口增长点？

　　探讨这些问题之前，我们可以先看看2016年以前的十几年里人口是怎样流动的。

　　2000-2010年我国地级市常住人口增速对比图

　　2000-2010年人口流向较分散，东北、华北、华东、华南以及西北、西南地区均存在一些人口增速较快（超过全国平均水平）的区域。

　　2011-2016年我国地级市常住人口增速对比图

　　数据来源：省统计年鉴，城市统计公报

　　2011-2016年人口流向变得集中，正如大家所看到的，北部，确切的说是东北三省几乎所以地级市常住人口增速都低于全国增速水平，人口重心越来越往南移。

　　2016年我国人口密度等高线

　　数据来源：省统计年鉴，城市统计公报

　　经历过2016年以前的迁移，人口分布呈现怎样的特征呢？从2016年我国人口密度等高线来看，京津冀、长三角、珠三角三大城市群的人口密度最高，此外中原地区人口也较为密集，重庆、成都也存在两个人口高密度点，可见，人口扎堆聚集在这些区域。

　　这是过去人口迁移塑造的人口分布格局，从下面这张图我们可以看到，以2017年为转折点，我国人口流动方向发生了新的实质性变化，未来人口分布格局或许也将从此发生改变。

　　2011-2017年部分重点城市常住人口逐年增量示意图

　　数据来源：省统计年鉴，城市统计公报

　　2011年到2016年，曾经人口流入最多的北京、上海、天津的流入人口在逐年减少，2017年同步转为负增长，更多流动人口分摊到广州、深圳，还有重庆、成都、长沙、武汉等南部和中西部核心城市，人口流动大势可以说在2017年迎来转折。

　　人口流向迎来转折，

　　广、深接棒北、上成新的重要据点，

　　核心二线人口正在聚拢

　　2017年出现的这一人口流动新趋势在未来仍将持续，并且会进一步强化。顺着这个趋势往后看，我们认为人口聚集逃不出这几类城市。

　　第一类：广州、深圳——“我们是一线城市，但我们很接地气”

　　广州、深圳虽然和北京、上海一样都是一线城市，有着同样的能级，但他们对待外来人口的态度完全不同。也是因为过去北京、上海人口增长太多，常住人口早就超过2000万，已接近城市红线，广州、深圳则不同，虽然过去三年这两个城市人口已表现出强势的增长，但未来仍有较充足的增长空间。

　　《广州市城市总体规划（2017-2035年）》已表明广州2035年常住人口规模控制在2000万人左右，而2017年广州常住人口为1450万人，这样看来到2035年还有550万增长空间，平均每年可增加约30万人口。

　　广州常住人口增长空间

　　根据《深圳十三五规划》，到2020年深圳常住人口预期目标1480万人，2017年是1253万人，可见未来三年深圳常住人口还有227万的增长空间，年均可增长约75万人。

　　深圳常住人口增长空间

　　另外《深圳十三五规划》还提出2020年在册户籍人口550万人，2017年在册户籍人口为404.8万人，未来三年还有近50万的人口将落户深圳，所以深圳落户政策仍将保持较宽松状态，这将进一步吸引人口流入。

　　第二类：成都、武汉、西安、长沙——“引才，我们是认真的”

　　我们对近期出台留才、引才政策的城市进行梳理，发现成都、武汉、西安、长沙引才力度最大。

　　成都立志要让“蓉漂”成为时代风尚，为此出台了10几项为在蓉国际顶尖人才、专家、大学生、技术人才、企业等提供资助、补贴和贷款等支持政策，金额大、方式多、覆盖全面，此外还加强保障人才的居住和医疗需求，为人才一路开绿灯。

　　武汉确立了5年留住100万大学生的目标，并为实现这一目标也出来一系列措施，进一步放宽落户条件、为人才提供安居保障，包括加大人才公寓建设，建立“人才住房券”制度等满足人才的基本生活和安居需求。此外在人口的发展方面也提供了全方位的支持，如：打造大学生主题社区、开展创业教育培训、加大创业融资支持、优化创业就业环境等。

　　西安立志要实现“在全国有力度，在全球有影响，能形成对海内外各类人才的强大吸引和聚集”效应，并为此提出23条力度空前的人才新政，预计五年投入38亿元，引才育才100万名左右，从其具体政策来看提高行政效能是西安引才一大亮点，如近期西安落户新政也是在全国范围内引起热议，其高效的落户政策让大学生们感受到了满满的诚意，被称为“全国最优户籍新政”。

　　长沙在未来5年也将多渠道吸引高精尖人才，计划引进培养10名国际顶尖人才、50名国家级产业领军人才、200名省市级产业领军人才；引进培育2000名高层次紧缺急需人才；吸引储备100万名青年人才在长就业创业，培育引进15万名技能人才、3万名高技能人才；支持各类用人主体多渠道引进2000名海外专家、20000名留学归国人员。“零门槛”落户、各类奖励补贴、购房补贴、生活补贴、经费资助、无偿资助等，引才态度可谓诚意满满。

　　第三类：独大省会城市——“坐拥劳动力大省，尽享人口红利”

　　对比看下能够反映各省份和直辖市发展基础、成熟度和活跃度的指标——常住人口、城镇化率以及近一年的人口增量，我们得到了这样一个表现省市发展潜力的气泡图：

　　2017年省份+直辖市发展潜力图

　　注：气泡大小表示近一年的人口增量，气泡越大，增量越大，空心气泡表示人口减少 数据来源：省统计年鉴，城市统计公报

　　红色气泡表示的河南、四川、河北、湖南、安徽五个省属于人口规模较大，在全国居前列，但城镇化率并不高（低于全国平均城镇化率水平）的省份，这类省份的人口优势在未来会得到进一步显现，这五个省的省会城市也是我们认为未来会有大量人口流入的城市。

　　为什么这样说？

　　一个是现在人们“就近就业、就近居住”的需求正在变得强烈，回乡就业置业的趋势逐渐明显，这时此类劳动力大省的优势就凸显出来了；

　　另一个因为城镇化率不高，未来农村人口向城镇转移的空间还较大，他们进城也是要工作赚钱的，那么能够提供好的就业机会的还得是省会城市，所以我们认为郑州、成都、石家庄、长沙、合肥这五个省会城市人口增长潜力较大。

　　第四类：人口规模超过省会且仍暗暗增长的普通地级市——“闷声聚人气”

　　这类城市分别是安徽阜阳、福建泉州还有山东临沂。

　　常住人口超过省会且近年来人口有较大增量城市

　　注：左边数据是2017年常住人口数量，括号中数据为2011-2016这五年人口增量，单位：万人 数据来源：省统计年鉴，城市统计公报

　　他们虽然不是省会城市，但人口规模超过省会，人口增长甚至有赶超省会城市的势头，且在省内有着重要的地位，其中泉州，不仅人口规模全省第一，GDP也是一直居全省首位。这类城市的人口竞争力也不容忽视。

　　去年的销冠碧桂园作为行业标杆似乎已发掘到了这类城市的潜力，提前进行了布局，其2017年在阜阳新增的土地储备量在所有布局城市中居第二位，仅次于郑州。

　　第五类：核心城市周边三四线城市——“大腿不是人人都能抱的”

　　这类城市依附在核心城市周边，先天的区位优势就是他们的核心竞争力。

　　就以北京、上海这两个最核心的城市来说吧，房价高、落户难、限购严，门槛越来越高，这就给他们周边三四线城市的房地产市场发展创造了条件，因为相比之下这些城市不要太友好，尤其城市群日益协同下，京、沪与周边三四线城市之间的壁垒不断下降，所以工作在京、沪居住在周边的现象就越来越常见。

　　中指大数据显示，北京及其周边存在如下人流轨迹：

　　数据来源：中指城市地图

　　图中显示的信息是，有相当规模的人口，他们工作在北京，而居住在天津和河北，尤其离北京越近的区县，这类人口居住越多，如廊坊三河市、主城区（广阳、安次）、香河、保定的涿州、天津的武清，他们都可在1小时左右直达北京市中心。

　　我们认为以上五类城市将是这一轮的人口流入型城市，也是房地产市场发展的机会城市。

　　通过上述分析我们可以清晰发现各类城市对待人口态度的变化，北京、上海人口仍面临疏解，同时有越来越多的其他城市在花式出台引才政策，千方百计吸引人、留住人，毕竟人口特别是人才的增长才是一切发展的基础，在我国人口不会大规模自然增长的定势下，未来城市间的人口争夺战必定愈演愈烈，城市格局也将面临重塑。

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