买房贷款，利息多少才划算？

　　央行收紧信贷，2018年房贷利率继续上行，粗略地统计，目前一二线城市首套房平均房贷利率是5.60%左右，二套房是5.92%，比基准利率上浮15%和20%。

　　于是，大家普遍关心一个问题：买房贷款，利率多少才划算？

　　贷款利率当然是越低越好，这意味着你的资金成本更低，但是现实中利率的高低往往不是普通老百姓能决定，我们能决定的是要不要以现在的利率去贷款，怎么决策呢？

　　小白告诉你，房贷利率有两个顶，超过了这两个顶那么你就要留一份神了。

　　一、房贷利率不能大于GDP增速

　　GDP增速可以理解为“创造财富速度”，也可以理解为“资产回报率”。而房贷利率可以理解为买房借钱的成本，如果借钱的成本小于资产回报率，那么你的房贷利率是合理的。

　　举个例子：

　　假如市场上只有一套100万的房子，当年的GDP增速是7%，那么你这套房子当年的回报率就是7%，而这套房子是小白贷款买下来的（假定全部贷款），利率是6%。

　　那么当年小白买下房产的收益是：

　　100万×7%－100万×6%＝1万

　　所有小白这套房子的房贷利率只要不超过GDP增速，那么就是有利可图的，2017年中国的GDP增速是6.9%，目前的5.26%左右，那么你觉得贵吗？

　　通过观察，历史上中国房贷利率接近GDP增速时往往是楼市见顶的信号，比如2014年9月房贷利率是6.96%，而当年GDP增速是7.3%，当两者接近的时候楼市随即见顶。理由很简单，因为当房贷利率逼近GDP增速时，买房收益逐渐降低，最后为0甚至亏损。

　　二、房贷利率不能大于M2增速

　　M2增速粗略地理解为印钞的增速，如果房贷利率大于M2增速，那么意味着你借钱的成本超过印钞的增速，那么这时候的房贷利率是过高的。

　　举个例子：

　　假如2017年你的房贷利率是8%，市场上只有一套房子和100元人民币。

　　那么：一套房子＝100万元人民币

　　假如当年的印钞增速是7%，那么意味着市场上的人民币增加到了100万×（1+7%）＝107万元。

　　则：一套房子＝107万元人民币

　　如果你在2017年初用100万买了一套房子，到年底的时候卖出，那么当时的市价就会达到107万元人民币。

　　收益＝107万－100万－100元×8%＝－1万

　　也就是说如果房贷利率超过了印钞增速，那么这时候贷款买房收益是负的。

　　结论：

　　1、2017年中国的M2增速是8.2%，高于6.9%的GDP增速，以中国的情况，今后印钞增速仍将会超过GDP增速，这就意味着房贷利率第一顶点是GDP增速，第二顶点是M2增速。

　　2、房贷利率合理区间的顶点并不是一个固定的数字，而是要结合当时的GDP增速、印钞增速来考量，2017年印钞增速是8.2%，GDP增速是6.9%，而目前的房贷利率是5.60%左右，还处在合理水平。

　　3、2010年后中国经济增长已经由高速降为中高速，未来GDP大概率会保持在6%－7%的水平，而印钞增速则会维持在8%－10%，也就是意味着未来几年房贷利率顶点就在上述区间内。

　　4、美联储加息以及缩表会迫使中国央行被动加息，但是受制于国内维增长压力，未来的房贷利率上升将会是温和的，即未来几年房贷利率有上升空间，但不大可能逼近顶点。

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