房地产税雏形初现，这些要点你不得不懂！

　　从来没有哪个税种，像房地产税这般牵动社会的神经。

　　继今年两会释出起草和完善房地产税收办法的信息以来，房地产税就像牵扯着亿万人民心中的一根透明细线，不松不紧地楸在人们心头，多少让人心中生出不安。这两天，一份“香港媒体已经曝出房地产税征收细则”的谣传在朋友圈爆炸式传播，算是为这份隐性的焦虑破开了一个小小的释放口。

　　好在，这条“报道”中近乎不讲理的暴力税收法则被证实是无稽之谈，被揪紧的神经可以稍微放松。但是，房地产税怎么收？这个问题依然能让万千人翘首以盼。近日，官媒释出消息，房地产税法草案已有雏形，正在向各方征集意见的过程中，让我们隔着面纱摸一摸它的真面目。

　　越发清晰的房地产税

　　4月11日，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上指出，将进一步优化税制结构，既立足当前，又着眼长远，兼顾税收调控和筹集财政收入功能，逐步优化税制结构，深入推进增值税改革，构建更加公平简洁的税收制度，推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税制度。

　　自今年3月以来，这已是房地产税被官方第六次正式提及，相比往年的原则性表述，今年关于房地产税的说法愈发具体。

　　以税收法定来引领税制改革

　　自2011年在上海、重庆两市启动试点开征房产税，至今已近八年。细心观察不难发现，在过去很长一段时间里，有关房地产税立法的官方消息并不多见。

　　转折点出现在今年两会期间——

　　3月4日，十三届全国人大一次会议发言人张业遂在人大会议首场新闻发布会上表示，房地产税法律草案正在加快起草完善；

　　3月5日，在十三届全国人大一次会议上，国务院李总理在政府工作报告中提出“要深化财税体制改革”“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”；

　　3月7日，时任财政部副部长史耀斌对外透露，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”；

　　3月11日，十二届全国人大常委会工作报告中明确提出，2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法；

　　3月25日，财政部部长刘昆称，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

　　对于这种变化，中国财税法学研究会会长、北京大学财税法研究中心主任、北京大学法学院教授刘剑文深有感触。分析个中缘由，刘剑文认为，与多个背景相关。

　　首先，就是全面依法治国的深入推进。“房地产税涉及到社会公众的重大利益调整，关系到民众的私有财产，这是落实全面依法治国的必然要求，也是落实税收法定原则的内在要求。”刘剑文说。

　　其次，就是财税体制改革。营改增从2012年开始推行，直至2016年大规模全面铺开。营业税过去是地方主体税种，而增值税是共享税，营改增完成之后，虽然通过增值税分享比例的调整试图缓和地方财政收入困境，但这毕竟是过渡性措施，还是要在税制层面探寻新的地方主体税种。在这种背景下，如何建立起新的地方主体税种、如何处理好中央和地方的关系，成为必须要解决的问题。

　　最后，房地产税一直是社会高度关注的问题，涉及到重大利益调整，作为政府部门，出于法治政府的要求，理应对这种关切作出回应，而不应该遮遮掩掩。

　　房地产税怎么收？

　　房地产税和房产税虽然只有一字之差，但完全是两码事。

　　房地产税是一个综合性概念，分为流转环节和保有环节两大类税目。在房地产领域，从“开发建设、买卖交易、持有”这三个环节，每个环节都有相关税种，这些税种被称为房地产税。比如，流转环节税目里，有大家比较熟悉的印花税、契税、城市维护建设税等；保有环节税目则分为城镇土地使用税、房产税和城市房产税等。

　　而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。也就是说，“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分，保有环节的税收才是大众频繁提及的房产税。

　　最近一年，房地产调控与往年相比出现了更明显的实效。“房住不炒”“租售并举”的观念已经深入人心，房地产调控已经从过去的短效机制向长效机制转变，而房地产税就是长效调控机制中的一个重要环节。

　　按照目前业内人士对官方消息的认知共识，房地产税很可能会这样征收：各地房地产税税率差别会比较大，所以要全国人大、地方人大“充分授权”；“分步推进”则是从炒房问题比较严重的大城市开始推进，让大家逐步适应、接受；按照评估价收税，仅仅看房地产的原值，不考虑房屋价格巨大变化因素，显然不合理；在征收房地产税的同时，降低建设、交易环节税费；长期来看，不仅住宅要征收房地产税，商业地产（商铺、写字楼、商务公寓）也要征收。

　　由于房地产市场各主体对于征收房地产税的预期已经建立，房地产税开征后，市场很快可以适应，整体看，未来房地产市场的走势必将逐渐平稳。

　　房价跌不跌？

　　公众最关心的话题，是房地产税出台后房价会不会下跌。

　　一派认为对于房价的影响不大，另一派则认为房价肯定会大幅下跌。

　　持第一种观点的理由是，参考已经开征房地产税的国家的情况，如日本、韩国、美国等，这些国家在开征房地产税的前后，房价并没有出现大幅下跌。在国内，重庆已经在试点征收房地产税，但是当地房价也没有下跌。

　　持第二种观点的人则认为房地产税开征伴随着租赁市场的发展，人们的购房意愿会大幅降低，而持房成本的增加导致更多房产进入市场流通，两者合力，房价必然大幅下跌。

　　这两种说法都有一定道理，但又都有一定片面性。征收房地产税，是基于公平目的的一次社会财富调整，其本身并不创造额外的社会财富，决定房价的根本因素还是供需关系。那些说房地产税会让房价大跌，甚至让楼市崩盘的所谓专家，都是在危言耸听。客观的分析是，房地产税出台后，短期内炒房者会加快抛售掉手中的房产，造成市场上供给量增多，房价会下跌，但抛售不可能是长期的行为，长期来看，房价将趋于平稳。

　　事实上，房地产税开征，影响最大的是拥有3套以上房产的人群，尤其是加了杠杆，负债率非常高的炒房者。持有成本增加，再加上房子套现困难，贷款炒房者的好日子就到头了。其次，租房成本也会增加。房东把每年要交的税费分摊到房租里，是最可能的做法。

　　但是，对于拥有一两套房的小家庭，房地产税基本没什么影响。假定一家有三四口人，人均享有60平方米的免征额度，整个家庭可以享受200平方米左右的免征额度，也就是一两套房的面积。超出部分即便被征税，这个金额也是普通家庭可以承担的。

　　如何理解“立法先行、充分授权、分步推进”原则

　　党的十九大之后，关于房地产税立法的思路愈发清晰。

　　围绕房地产税，上一任财政部部长肖捷曾在《党的十九大报告辅导读本》中发表署名文章，提出：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。”

　　对于这一原则，刘剑文进行了解释。

　　首先，立法先行。对于房地产税究竟是先改革还是先立法，曾有不小的争论。2011年，重庆和上海两地启动了开征房产税的改革试点。2014年，党的十八届四中全会对全面依法治国作出部署，并明确加快重点领域立法。先立法后改革的思路就此清晰，这就意味着房地产税的改革必须要在法律框架下进行，因此，立法先行是几年来达成的广泛共识，这也有助于稳定各界的预期、最大程度凝聚全社会的共识，并且将税制改革可能给市场经济某些层面造成的干扰作用降到最低。

　　其次，充分授权。我国地域辽阔，各个地方差异很大，经济状况、文化背景、收入水平都不同，所以要充分授权。当然，这种授权的前提，是在全国人大及其常委会的统一立法下，将一些操作制度授权给国务院或者地方。比如税率问题，可由中央制定浮动税率，然后授权地方根据本地区情况来制定当地适用的税率，发挥中央和地方的两个积极性。

　　再次，分步实施。房地产税立法征收是个大工程，房地产税是个技术性比较强的税种，涉及到很多问题。比如，全国的房产信息要有一个统一平台。再比如，要建立房地产登记制度、房地产纠纷救济制度等等，都需要一个过程。

　　一直以来，对于房地产税的作用，有一种观点认为其主要是调节收入。对此，刘剑文并不认同。“房地产税确实可以在短期内起到调节收入的作用，但是，征收房地产税的主要功能在于组织收入，即通过组织地方财政收入来高效、充分、公正地提供地方性公共产品和公共服务。从整体上看，税收的首要和原初职能都是组织收入，在稳定汲取收入的基础上，才有调节的空间和可能。”

　　税收焦虑”是正常现象

　　一直以来，只要谈到房地产税，就会引发很多“税收焦虑”。

　　“实际上，‘税收焦虑’是一个正常的现象，可以说，是我国法治进程中的一个必然反映，也是民主法治时代大家关注税收问题的必然结果。”刘剑文指出，今年是改革开放40周年，40年来我国最大的一个变化就是社会财富总量的大幅增加，从而也带来千家万户的财富增长。而对于很多民众来说，家庭财产主要体现为房产。因此，房地产税成为焦点，不难理解。

　　刘剑文指出，目前对房地产税来说，已经不再是要不要征的问题，而是怎么

　　征的问题，是如何更好地处理国家和个人利益的问题。对于房地产税我国已经做了很多卓有成效的工作，现在需要的就是不断总结、提升和完善。

　　刘剑文进一步指出，房地产税的征收范围以及免征范围、是按照面积还是按照套数征收等问题，是下一步立法中需要解决的关键点。而如何处理不同纳税人之间的关系、中央和地方的关系、立法机关和行政机关的关系等问题，则是未来房地产税征收立法中的难点所在。

　　本文来源：法制日报、瞭望东方周刊、深圳淘房志

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