央行罕见发重磅消息 对买房人是重大利好

　　凤凰网房产综合 来源：德科地产频道（dekedichan）、樱桃大房子（ytdfz8）、Wind资讯（windzxsh）、齐俊杰看财经（qijunjie82）、楼市相对论（focus-bj）、管清友微博、房企早八点（fangqizaobadian）

　　4月17日晚上，央行宣布，从4月25日起，降低银行存款准备金1个百分点，银行使用央行释放的资金偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元。在全球处于加息周期时，央行为什么还要降准？用意在哪？对房价影响几何？

　　本文主要内容：

　　1、央行定向降准，释放4000亿

　　2、央行为什么降准？

　　3、降准对楼市有何影响？

　　4、这次降准会是2014年的重演吗？

　　5、各方观点又是如何？

　　1 央行定向降准，释放4000亿

　　4月17日晚间，央行宣布，4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利。

　　央行的解读是

　　一是可以增加长期资金供应，银行资金成本将有所降低。置换MLF使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本。

　　二是释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。人民银行将要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放，并适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务，上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核。

　　2 央行为什么降准？

　　表外资产“回表”需要

　　金融要去杠杆，目前资管新规已经获得中央全面深化改革委员会会议通过，落地进入倒计时，银行表外理财回表、规范给出了期限，截至2017年底，将近30万亿理财产品当中，其中表内约7万亿，表外23万亿左右。

　　20万亿左右的表外资产回表，市场认为这将间接倒逼存准率的调降，因为中小银行表外资产非常多，而大银行的表外资产相对不多，回表对中小银行来说存在资本金压力，流动性非常紧张。以前100块在表外可以放100块贷款出去，现在回表了，比如要交20的准备金了，只能放80块了。

　　央行缩表需要

　　央行缩表，即缩减资产负债表的一种需要。贺江兵老师在去年10月就曾专门撰文谈过，并预言未来央行还将继续通过降准来缩表。

　　截至到今年2月，央行的总资产是36.2万亿，其中，对其它存款性公司债权（央行借给商业银行的贷款等）余额是103154.71亿元。

　　央行对其它存款性公司债权，主要就是SLF和MLF，并非是央行印刷这么多货币给商业银行，而是通过会计处理凭空给商业银行，收回商业贷款后再通过会计处理把本不存在的账面核销掉。

　　SLF和MLF的增长，主要是在2013年钱荒之后，央行为了应对钱荒，紧急启动的一种工具，直接借钱给商业银行，补充商业银行的现金流。

　　通过这四五年来的操作，SLF和MLF极大的虚增了央行的资产负债表，现在，随着全球进入加息缩表的周期，中国央行也是时候收回这些贷款了，央行贷款到期后，采取降低银行存款准备金率直接置换收回，让银行拿存在央行的钱去放贷，补充商业银行流动性，其危害程度远低于央行贷款。央行SLF和MLF本来是应对钱荒紧急状态，但常规化后其危害彰显。

　　经济数据不及预期

　　昨天国家统计局公布了一季度GDP，6.8%低于去年的6.9%。同时，几个重要指标，全国规模以上工业增加值、社会消费品零售、固定资产投资，不是比去年同期，就是比1-2月份回落，反正都在表明经济下行的迹象比较明显，降准也是为了保经济增长。

　　存准率躺在央行账上睡觉也没用，太高了，未来还要继续下降。根据经济发展，未来跟发达国家慢慢接轨。

　　中美贸易战的不确定性

　　中兴被美国封杀，让中国越发感觉到美国来者不善，贸易战如果来真的，中国的出口压力也就越大，中国国内经济增长压力也就越大了。

　　3 降准对楼市有何影响？

　　楼市，流动性释放，对于楼市的利好作用是最大的，在一轮又一轮的金融强监管之后，楼市基本断炊，很多开发商资金链已经捉襟见肘。

　　高负债地产商也在股市上连续暴跌，这都是资金吃紧的反应，而降准释放的流动性，将缓解地产商的压力，也有利于给银行的房贷业务松绑，所以对于楼市来说肯定是利好。

　　由于楼市还是强预期，所以货币放水之后，楼市的利好幅度甚至要好于股市和债市以及实体经济。资金会选择先去炒房，所以这就要求我们在释放流动性的同时，必须再次加强房地产业务资金流向的监管，如果监管松懈，那么楼市必然是报复性反弹。

　　从房地产市场的角度看，当前也开始面临了一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。

　　4 这次降准会是2014年的重演吗？

　　金融研究院院长、首席经济学家管清友17日在微博表示这次降准力度很大。一季度经济虽然表现不错，但高频数据显示，下行迹象明显；资金面偏紧导致中小企业融资更困难，维持流动性适度十分必要；中美贸易摩擦影响可能逐渐显现，降准有有助于对冲风险；今年货币政策可能边际略松，监管节奏也可能放缓，资产价格下行压力缓解。

　　有一个问题需要观察，2014宽松起始会重演吗。

　　现在有点像2014年，经济开始下，货币开始松，确实有点拐点的意思。

　　1、不要说量宽价紧一直在搞，量和价早晚会匹配的，量先于价而已。

　　2、不要说只是局部的降准，这次降的是西瓜，不降的是芝麻。

　　3、不要说大部分用于置换MLF，置换也是松，把3%成本的中期MLF，换成几乎无成本的长期准备金，拉长了久期，降低了成本。

　　4、不要说增量流动性有限，这次能释放4000亿增量流动性，和2015-16年的一次全面降准差不多了。

　　5 各方观点

　　业内·观点

　　张大伟：突发降准 缓解房地产资金但影响不大

　　中原地产首席分析师张大伟表示，首先：历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。个人按揭贷款明显下调。银行降准能一定程度缓解房地产资金收紧压力。

　　其次：降准影响不大，资金价格上行是趋势。4月16日，央行官网发布公开市场业务交易公告，为对冲税期、金融机构缴存法定存款准备金和央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理稳定，人民银行于2018年4月16日以利率招标方式开展了1500亿元逆回购操作，包括800亿元的7天期、700亿元的14天期。其中，14天期逆回购中标利率2.7%，较上次上调5个基点。

　　张宏伟：融资渠道相对还是处于收缩状态

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，短期内定向的操作不会影响今年整个宏观货币政策走势，降风险、去杠杆等总体论调不变。从政策层面来讲，房地产行业调控依然从严，房贷、个人按揭、开发贷款等融资渠道相对还是处于收缩状态。

　　原则上不会向房地产行业渗透太多，但有一些大型房企开始布局除房地产之外的产业，若这些产业符合当年货币政策的规定，那房企通过这些产业进行一些低成本的融资，这是极有可能的。

　　经济学家·观点

　　马光远：仍然会确保流动性的充足

　　新任行长，亮相果然精彩！绝不为收紧流动性而收紧流动性，紧的总基调下，仍然会确保流动性的充足。

　　经济学家管清友：降准有助于对冲风险

　　本次降准的三个原因：一是一季度经济虽然表现不错，但高频数据显示，下行迹象明显；二是资金面偏紧导致中小企业融资更困难，维持流动性适度十分必要；三是中美贸易摩擦影响可能逐渐显现，降准有助于对冲风险。

　　机构·观点

　　华创策略王君：为金融去杠杆做好安全垫

　　华创策略王君表示：1、今年货币条件、利率环境比去年要乐观，前期观点正在验证；2、尽力避免内、外部压力共振，国内政策的抓手在货币；3、不再担忧汇率波动，人民币因套利原因，币值坚挺，货币政策宽松空间打开；4、为接下来金融去杠杆、防风险做好安全垫。5、对市场影响，股债再平衡、蓝筹白马再平衡。

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