西安“房荒”调查：人为制造饥饿营销 诱使恐慌性购房

　　今年3月，“一房难求”成为西安市民热议焦点。西安一楼盘开盘上演千人“抢房”风波，西安市房管局紧急下发通知，要求开发商采取公证摇号方式公开销售。楼盘价格大涨导致“房荒”。那么，西安楼市的真实情况到底如何?华商报记者对此展开调查。

　　3月份，西安购房“全款付”、“捆绑销售”等现象成为议论的焦点。根据华商报新闻热线统计的数据显示，从2018年3月30日至4月15日，华商报接到22条反映买房被拒的线索，其中市民童先生反映，位于西安北站向西200米某楼盘，现在规定摇号售楼，开发商把房源给了关系户以及全款优先，他们老老实实排号的都买不上房。

　　回顾

　　制造紧张氛围诱使恐慌性购房

　　30余家开发商被约谈

　　3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下发通知，针对一些开发商或者代理机构工作人员，以限贷收紧、首付提高等为幌子，散布谣言、传播谣言，故意制造紧张氛围，诱使部分购房者恐慌性购房。还有个别房企变相增加附加条件，如捆绑销售车位、储藏室，迫使购房人被动接受等情况，该局明确要求，各房地产开发企业或经纪机构要规范商品房销售行为。

　　3月31日，该局就规范开展商品房销售活动，对30余家开发商进行约谈，并与这些企业签订承诺书。同时明确要求，严禁房地产开发企业以分批、拆零等方式，拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售;对意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售。

　　西安市成为继上海、长沙、南京、成都、武汉、杭州之后第7个实行摇号买房的城市。

　　现状

　　首付被退房、半夜摇号……

　　西安楼市真的一房难求?

　　突然让交款还只收现金

　　“2016年交的首付后，迟迟不让交后续款，现在突然要求让退房。”4月11日，位于西安市西三环附近的一项目，10多名业主站在楼盘框架上，要求与该项目开发商对话。

　　据购房人李先生介绍，他们这一拨购房者交款时间在2016年年末、2017年年初，因项目正在建设中，大家缴纳首付款后，等待交付第二笔费用，但迟迟没有人通知，问了几次也没明确回答，只是让等。他称，去年年底，大家突然接到通知让交款，但前提必须付现金。大家到场后发现，收钱人不是此前见到的开发商工作人员和财务人员，所以拒绝交款，要求能代表开发商的人来收款，对方听完购房者诉求后直接走了。现在开发商以当时未交第二笔费用违约为由，要求解除购房合同，在多次找不到开发商的情况下，只能出此下策。

　　4月11日下午2时，华商报记者在现场看到，该项目大门紧闭，门口停放着一辆警车。从铁门里面走出来的一位工作人员在查看记者证件，电话请示后让记者去售楼部。而售楼部的工作人员则以负责人不在为由，拒绝记者采访。

　　楼盘半夜偷偷摇号售房

　　“当时通知的是第二天(2018年4月10日)上午摇号，该项目却提前在4月9日晚就偷偷摇号了!”说起在西安市凤城一路城市锦上项目买房的经历，37岁的牛女士有种被戏弄的感觉。

　　据她称，因在西安市北郊工作，2017年年初就递交了相应资料，当时承诺可以办理按揭贷款。在今年西安市房价出现波动之后，也是多次到该楼盘询问，最后被告知，4月10日上午8时开发商会在线上系统选房。但当日上午到场后发现，大门紧锁，玻璃门上面张贴“全体工作人员外出培训，售楼部暂不开放!”一打听才知道4月9日晚，该项目已经提前进行了摇号售房，与她有相同遭遇的不下20人。

　　“在西安市住房保障和房屋管理局刚刚发布通知，要求开发商采取公证摇号方式公开销售，不得带有歧视性地选择购房者，但通知才下发几天时间，城市锦上项目就敢这样明目张胆?”牛女士质问，城市锦上项目的这种半夜摇号行为，该由谁来管呢?

　　4月11日下午，华商报记者来到城市锦上，售楼部大门紧锁，工作人员表示，该项目售楼部这段时间不上班。

　　4月12日，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，针对城市锦上半夜摇号一事，该局已经对城市锦上开发企业做出处罚，对该企业限制网签，并停发新的预售许可证。

　　揭秘

　　业内人士分析

　　西安房价上涨五大原因

　　1. 西安城建开启新局面

　　“西安今年楼市的这种情况，是从业20年来没有遇到过的。”西安市某地产公司负责人坦言，西安招商引资、城市基础设施建设等都开启了新的局面，特别是今年要启动“国家中心城市”、“大西安”、“关中城市群”的布局建设，同时提出西安要加快西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，要建设大西安、带动大关中、引领大西北。

　　因此，西安楼市对外来投资者很具诱惑力，“安居乐业”是中国的传统，外地来陕投资商增多，让更多的外地人加入投资购房序列。

　　2.一线房企收购兼并

　　“当一线城市开发商被引进涌入西安，本地房企及一些小房企，无论是资金量还是营销炒作、包装，根本不是对手。”4月10日，在西安市高新区一茶馆，一位地产独立评论人表示，随着被引入的这些大型房地产企业在西安市大肆收购、并购房地产项目，西安楼市已稳步增长了10多年的价格格局被打破，稳定的楼市价格体系也土崩瓦解，因为资本最大特点就是逐利性。

　　这也就是一年半时间，西安市商品房价格涨幅，将过去10多年的价格翻番。

　　3.人为制造的“饥饿营销”

　　“对经历过北京、上海、广州等一线城市运营的开发商来说，将西安市此前均价7000多元/平方米价格，炒作包装到1万元以上，不费吹灰之力就能完成。”这位独立地产评论人称，这一次炒作，首先是从一个帖子“西安房价将涨到××元”开始，无数售楼员在微信朋友圈中疯转，紧接着多家自媒体跟风。以讹传讹发布虚假“房荒”消息。

　　西安交通大学房地产研究所一位工作人员也认为，对于目前“房荒”问题，都是开发商和经纪机构人为制造的“饥饿营销”，故意制造紧张氛围，诱使部分购房者恐慌性加价购房。

　　4.宽松落户政策让刚需族紧张

　　西安交通大学房地产研究所工作人员还提到，西安市落户政策放宽以来，落户人数逐步在增多，“西安市今年落户政策的一步步放宽，让很多外来刚需购房者越来越紧张。”

　　西北大学经济管理学院一位教授认为，对有市民称“房荒”是因西安人口剧增所致，他表示，从去年到目前，西安市落户40多万人。不过今年西安市商品房供应计划要上市22万套房，再加上限购政策，中低收入家庭还有保障房供应，房屋供应量与购房量，应该还没有达到千人排队买房的地步。

　　5.一季度供应与预估有差距

　　对于“房荒”，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，2018年西安预计总计将推出约2697万平方米，共22.55万套房源。今年一季度计划上市288万平方米，2.5万套商品房。但根据目前统计情况来看，一季度只上市了205万平方米，部分楼盘并没有按照预期计划上市。

　　他表示，没有足量上市的主要原因是，所有工地因禁土令停工几个月，工程进度放慢。同时，从去年至今楼市去库存比较彻底，这是造成部分楼盘房源紧张的原因之一;再加上“大西安规划布局”及“放宽落户政策”等一系列消息，销售量比较好，库存持续下降，短期内住房供应有些不足。

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