大城市房租涨势惊人，你的大部分收入都会被这些人赚走？

　　“我恐怕还得去找黑中介”。面对着日益上涨的房租，猫哥的朋友Andy向猫哥抱怨。

　　Andy所在的区域是北京的天通苑地区，在购房界，这里是除了名的“神盘”，16个分区645栋楼，笑傲群雄；在租房界，这里是“亚洲最大的居民社区”，据说这里住了60-70万的人口，即便是根据第六次人口普查的数据，辖区内的人口也接近38万人。

　　Andy却说，房子越来越难找。

　　01

　　“现在流行长租公寓”

　　Andy说，所谓的“黑中介”当然指的不是那种专门坑蒙骗的中介，而是指的是能够提供廉价房源的人，但是这样的人越来越少了。

　　Andy以前住在天通苑北的东三旗地区，是上一轮自建出租房清理的重点地区，最终Andy在原房东的帮助下，搬到了天通西苑来做过渡。但是在新住处到期之后，不再享有原房东商量出来的优惠价格，面对的就是涨房租。

　　在经过一轮的看房之后，Andy发现，“黑中介”有点不够用，能够配得上价格的房源，越来越少了，而越来越流行的是“长租公寓”。

　　房子还是原来的那些房子，依然还是那些单间，甚至隔断还是那些隔断，但是经过一番改造后，就变成了不同风格的公寓。“公寓管家”对Andy说，“最近我们这种MUJI式性冷淡风的公寓很好租，你现在要租就赶紧定，这个看不上，我再带你看其他的”。

　　在生活分类网站的租房板块，除了原有的个人和经纪人房源外，越来越多的品牌公寓的房源，且用金色字体标注。

　　租售并举一直被认为是房地产市场长效机制中的重要一环，长租公寓无论是在政策层面还是在现实层面，越来越得到重视。

　　比如就在三月底，北京市规划国土委印发了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，其中限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，而鼓励三环外的商业、商办、酒店宾馆等调整为公共文化建筑和出租型公寓。

　　还有深圳福田，除了供应保障房，还有就是在城中村建人才公寓；杭州在3年内要建设5万套人才租赁房；佛山要求企业自持商品房全部对外公开租赁。

　　02

　　越来越大的市场

　　在需求刺激和政策利好的双重作用力下，住房租赁市场站上了风口，无论是主动还是被动，入局的人越来越多。

　　①中介机构入场

　　中介机构是最先抢占先机的。近水楼台先得月嘛，房地产中介纷纷推出了自己的长租公寓品牌。链家推出了自如品牌，除了传统式单间公寓的自如友家，还有整租公寓的自如寓，还涉足青年驿站和民宿业务。

　　如今，从链家内部孵化出来的品牌，已经独立运营，而且，在今年三月份，自如获得了40亿元的A轮融资，由腾讯等机构领投。

　　而另外一家中介品牌我爱我家，也有自己的长租公寓品牌相寓。在我爱我家取现上市的当口上，相寓的命运还未可知，但是对于相寓而言，其阿里的合作还是让它在支付宝中占有非常重要入口，芝麻信用免押金租房首推相寓。

　　②房地产商入场

　　而对于房地产商而言，除了政策的推动，其入场多少有点迫不得已的意味。

　　2016年开始，在各个热点城市拿地限价后，竞完地价竞自持，出现了多宗地100%自持的情况，即便这样，地块还是被各家争抢。商品房+100%自持+年限70年，意味着建了房子不能卖，恐怕唯一的出路就是出租了。

　　万科做了泊寓，龙湖做了冠寓，在港上市的金地商置旗下的公寓运营公司也展开了市场并购，开拓公寓市场。未来，随着100%自持的地块的增多，公寓市场免不了一场“厮杀”。

　　③金融机构入场

　　而进入长租公寓市场的，除了公寓的提供方，还有金融机构，其中发力最快的是建设银行。

　　去年底，建行在深圳发布了自己首款个人住房租赁贷款，以前买房可以按揭，现在在建行租房也可以按揭了。除此之外，建行还建立了自己的租房服务平台，而且已经开始在部分城市推出了自己的房源。

　　除了建行，京东白条联合自如，推出了长租公寓房租分期的服务；而相寓接入的是房司令，一家租房分期服务平台。而主流长租公寓均联合金融机构推出了房租分期月付的服务。

　　03

　　谁在收割谁？

　　站在风口上的是长租公寓，而被吹起来的是租金。猫哥看了一下这些公寓的价格，就有了与Andy一样的感触，那就是贵。

　　链家的统计表明，像北京今年一季度的房租同比上涨了8.9%，有地段上涨了50%。

　　怎么贵起来的呢？猫哥倒是也体验了一下。

　　①不收中介费，但还有服务费。

　　以自如为例，通过平台查询，Andy所在的天通西苑最便宜的一个标注为8平米的单间，租金显示为2230元/月，而这个价格已经超过了同类型房源的租金。而根据自如友家的模式，其并不收取中介费，但是收取一定比例的服务费。

　　根据自如上列出的收费标准，不同的房租支付方式，对应的租金也不相同，月付最贵，比实际显示金额贵100元，服务费为全年总房租金额的10%，而季付、半年付和年付的租金价格为页面显示价格，只是服务费分别为年租金总额的10%、8.5%和7%。

　　如果想要少交服务费而享受月付，可以选择房租分期，目前的分期费率打七折，为6.3%，这个费率折算下来呢，比原价月付，省不了多少钱。

　　Andy说，不收中介费，但是实际上中介费已经均摊到了房租之中，而还没有迈入高收入的自己，提前跨入到花钱买服务的境界。

　　②机构的定价能力

　　中介机构出身，在房源的掌握上占据了极大优势，那么也就意味着其有充足的议价能力，最简单的经济学原理，供求决定价格，供不应求，自然就是卖方市场。

　　而这样的议价能力，也体现在对房东端。

　　猫哥另一个朋友，也接触过公寓的管家，不过是以房东的身份。在管家提出房子托管时，会尽量延长托管时限，并且在验房时，提出房子的诸多毛病，“不好租”带来的空置期长，并借此压低托管价格。

　　租户以为房东要价高，房东以为房子不好租。最终是租户花钱买服务，房东花钱买时间精力成本，钱去哪儿了呢？当然是归平台。至于两方价格到底怎么定的，那就各凭本事。

　　平台一把刀能做到两边收割，多好的一笔生意，不赚钱才奇怪。传统中介的老套路，却在一个并不那么新的市场里，玩的更溜了。

　　后来，Andy还是通过一个所谓的“黑中介”租到了房子，毕竟，钱是自己的。至于房租价格嘛，Andy说，“即便最后他真的不退我的押金，总价也会比那些公寓低”。

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