最严监管年房地产商卖了13万亿房子，不缺钱不缺地

　　多年来，人们对房地产市场有两大畅想：

　　?房价会降；

　　?高速扩张的房地产商会垮。

　　一直到现在，每轮房地产调控，人们都纷纷猜测——到底哪家房地产商会在本轮调控中垮掉？

　　言下之意是：你们房地产商都是一荣俱荣一损俱损的，如果有资金链超级紧张被迫降价，那可能就会引发连锁反应，纷纷抛售，房价大幅下跌，到时候要么可以抄底，要么中国会摆脱房地产依赖症，总之都不是坏事。

　　北京是全国房市政策的风向标，去年北京以“317”新政拉起房市调控的大旗，全国很多城市也望风而动纷纷出台限价限购的调控政策。

　　当时，很多人预测：到底是房价先崩还是哪家房地产商先崩？

　　结果一年过去了，“317”调控也满一年了，回头看看过去的2017年，发现这一年成了中国房地产市场大分化的年份，一线城市受到严厉的调控，止涨阴跌；二线热点城市暴涨；三四线城市受益于棚改货币化，甚至出现抢房热潮。

　　截止目前，没有哪家房地产商崩溃，也不见哪座城市房价恐慌性暴跌。

　　反而，2017年，房地产商是赚得盆满钵满。

　　01

　　赚钱赚到手软

　　猫哥把大房地产商的年报粗略看了下，发现过去的一年真是个好年份：

　　●老大：万科实现销售金额5299亿元，同比增长45.3%；销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；

　　●老二：碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿人民币，同比增长78.3%，合同销售面积6606万平方米；

　　●老三：恒大集团销售额高达5009.6亿，同比增长34%，净利润370.5亿元，同比增长110.3%。

　　●老四：融创实现合同销售金额3620.1亿元，同比上年的1506亿元，大增140.3%。

　　●老五：保利地产合同销售金额3092.3亿元，较2016年增长47.2%；合同销售面积2242.4万平方米，较2016年增长40.27%。

　　粗略一算，碧桂园、万科、恒大、融创、保利这五家房地产商合计销售额2.25万亿。

　　除了TOP5 的房企，别的房地产商去年的业绩也是井喷：

　　龙湖地产的销售额1560.8亿，同比增加77.1%；旭辉控股全年实现合同销售金额1040亿元，同比增加96%；新城控股合同销售金额1264.72亿元，比上年同期增长94.39%…..

　　猫哥就不一一列举了，根据国家统计局发布的“2017年全国房地产开发投资和销售情况”，2017年我国商品房销售，无论是成交量还是销售额，均刷新了历史纪录：2017年全国商品房销售面积首次突破16亿平方米，达169408万平方米，比上年增长7.7%；商品房销售额也首次突破13万亿元，达133701亿元，增长13.7%。

　　都说房地产的黄金时代过去了？人家照样是赚钱赚到手软好吗？

　　02

　　房地产商账上不缺钱

　　经历了一年的“去库存”，买房人的、抢房人的钱，都变成了房地产商的收入，居民的口袋空了，地产商的腰包鼓了。

　　●万科归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；恒大的净利润是370.5亿，同比增长110%；赚到真金白银的时候，许老板还主动“降杠杆”，在2017年上半年，中国恒大引进1300亿战略投资，还清了全部1129亿人民币的永续债，同时成功发行了63亿美元的债券，利率最低6.25%，期限最长8年，既降低了负债成本，又捋顺了债权期限。

　　●碧桂园今年的行情也不错，核心净利润246.9亿元，同比均翻番，分别达126.3%和106%。碧桂园还预计，“随着已销售面积进一步交付，未来利润持续增长可期”。

　　●融创的情况稍微没那么好看，收入同比增长86.4%至658.7亿元人民币，毛利同比增长181.1%至136.3亿元，孙宏斌对乐视大手一挥的投资，如今成了大负担，165.6亿基本打了水漂，对乐视相关投资的减值拨备和按权益法录得的损失，计提坏账及减值准备共计120.8亿。

　　孙宏斌也想把烫手山芋扔掉，在发布会上，他说：“如果有人愿意买（乐视）的话，你让他来找我，价格好商量。但是价格不合适我也不会卖的。”

　　忙活了一圈，还是地产收入好，老孙也不准备玩高科技了：“科技创新我们从来不看，我看不懂那玩意，但消费升级我看得懂。我心态特别好，别纠结，过去就过去了，往前看。投资的失败也好，出了问题也好，不会影响我们消费升级投资，科技这方面我没有这个能力。”

　　当初孙宏斌入股乐视就叫人看不懂，你说你一个赚大钱的房地产商，放着千亿的地产生意不好好弄，去接盘一个风雨飘摇的“科技公司”干嘛呢？

　　都说老乡骗老乡，两眼泪汪汪，对乐视的投资是影响了融创的业绩，市场上一直传说融创的资金很紧张，恐怕就有它先后入股乐视、收购万达资产包的顾虑。

　　孙宏斌说：“融创资金链会断吗？看看我们的现金流和土地储备，资金链会断是不可能的。”而融创的财报显示，公司土地储备货值3万亿，多数都在一二线城市，心里有底啊。

　　虽然小道消息不断，但从账面上看，现在开发商手里都不缺钱。

　　可能大家都预料到今年金融监管会日趋严厉，所以大家都未雨绸缪，想尽办法在市场上获取资金，其中房地产ABS（资产证券化）就成为最火的融资方式，以“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权、物业费和购房尾款等各种方式打包ABS，今年到现在仅碧桂园就发行了400亿元房地产ABS。

　　还有信托，截止3月29日，投向房地产领域的集合信托产品成立数量达到409款，占成立数量的24.79%，同比增长144.91%；成立规模为855.72亿元，占总规模的33.84%，同比增长翻番。

　　但对于一些过度激进的小开发商来说，今年恐怕日子难过，猫哥听闻有些激进的中小地产商，虽然年报挺好看，但其实在不断想办法筹资度过难关。

　　谁叫它们在去年地价高的时候拿下地王呢，现在限购限价，摆明了建成后也没法赚钱，除非限价会放松。

　　03

　　地买好了，就等人来了

　　那些久经沙场的开发商就不一样，人家早就把地都囤好了，并且方向也早就定好。

　　●2017年，万科新获取了总建筑面积4615万平方米的土地，其中74.7%位于一二线城市。

　　●恒大总土地储备达到3.12亿平方米，原值5336亿元。据世邦魏理仕评估，目前，恒大的土地值已达10386亿元，其中一、二线城市占比达69%。

　　●龙湖地产的土地储备总计5458万平方米，权益面积为3900万平方米，主要集中在环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区。

　　●世茂地产除了拿一二线城市的土地，还在一二线周边可承载外溢需求的三四线城市拿地，在上海、厦门、广州、武汉、西安等地增加土地储备1060万平方米(权益前)，其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%，共拥有165个项目，分布在全国47个城市，共4790万平方米(权益前)的优质土地。

　　●新城控股2017年全年公司共计新增土地储备122幅，总建筑面积3392.80万平方米，平均楼面地价为3175元/平米，主要布局在长三角、珠三角、环渤海，以及中西部具有竞争力的二线省会级城市及其卫星城。

　　可以说，大家不但会守住人口净流入的一二线城市，还在一二线城市人口外溢的三四线城市加码拿地。

　　中国的城市化进程不会以任何人的意志为转移，既然“房子是用来住，不是用来炒的”，那就跟着人口流动走，长期看人口还是硬道理。

　　04

　　闷声发大财

　　从年报来看，“317”过去一周年了，房地产商不但没死，反而赚了大钱，三根大阳线改变人生观。想看着人家要完，等清仓大甩卖捡便宜货，也就真是个幻想了。

　　那么，2018年会怎么样呢？

　　让我们看看房地产商们设定的“小目标”：

　　老大万科没有制定目标，老二碧桂园放弃宣布销售目标，老三恒大在去年喊出，今年实现5500亿元销售目标。老五融创中国2018年的销售目标是4500亿元。

　　龙湖地产的2018年销售目标为2000亿。富力地产将2018年协议销售目标定为不低于1300亿元，较2017年全年合同销售额增长约60%。

　　可以说，还真是“小目标”，都相对谨慎了。

　　为什么呢？

　　房地产商给的理由是：

　　?2018年金融监管会进一步强化，利率也大概率会走高，融资成本和购房者的购房成本都会上涨；

　　?经过2016、2017年轰轰烈烈的行情，从一二线城市到三四线城市，各板块轮番上阵了个遍，到休养生息之时，2018年买房的人就没那么多了。

　　但它们没说的是，今年1、2月大部分企业均刷新了同期历史记录，销售额创造新高，22家企业2个月合计销售额高达6130.75亿，同比上涨幅度高达61%，碧桂园、恒大、万科三家销售破千亿。春节期间，大量回乡购房的人群，成了奇观，轻轻松松帮助了地产商们“去库存”。

　　可以说，只要国家调控的风向没变，开发商都选择“不做出头鸟，闷声发大财”，只管卖房子，不评论政策。

　　那么，已经箭在弦上的房产税对房市又有什么影响呢？

　　其实早在，今年3月初，恒大集团董事长许家印就曾表示：“房地产税可以对控制房价起作用，但或许起不到关键性作用。出台房地产税必须慎重研究，希望相关部委深入调研，广泛交流，出台切实合理、科学的细则。尤其是对于普通老百姓征税要慎重。”

数十座城市，上百家银行，所有贷款利率，尽在“【融城网】说房”（）公众号，点击菜单“买房工具”，用最优惠的利率，买最心仪的房子。

标签：