这几类人，买房永远吃亏，无论房价涨不涨！

　　大千世界、无奇不有。人与人之间最遥远的距离不是空间的远近，而是理念的不同。这几天最火的话题当属摩拜80后创始人胡玮炜套现15亿的消息，相信很多人在对她跪拜之余，会陷入深深的焦虑和惆怅。焦虑为啥她可以3年就实现财务自由，而自己3年还没有能力买一套房？

　　其实，很多时候决定人一生高度的不是努力和坚持，而是理念和选择。在买房这件事上，正确的理念尤为重要，甚至比你钱多钱少还要重要。通过平时与大家的交流和总结，我发现以下5条错误的购房理念极为常见，现在分享出来，希望大家以此为戒。

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　　盲目迷信老城区或是新城区

　　改革开放以来，全国各地陆续建设了许多新城、新区，最为成功的当属深圳和浦东新区，当然也有很多二三线城市的新区沦为空城，比如天津滨海新区。

　　老城区还是新城区，哪个更具投资价值不能一概而论。比如北京和上海，城市发展属于摊大饼模式，传统市中心永远是圆心位置，当然可以存在多个城市副中心，比如北京通州和上海的徐家汇、五角场、真如等，但是不会影响到传统市中心老城区的经济地位和政治地位。最好的教育、医疗、商业还是以老城区为主。北京上海目前采取的都是城市更新的发展模式，在老城区拆旧建新，在不增加建设用地总规模的基础上，实现城市更新。所以，北京上海的房价永远是市中心老城区最贵，然后随着距离的增大房价递减，并且永远有一种趋势就是，大家都在拼命挤进市中心的老城区。

　　然而，并非所有的城市都是这种发展轨迹。我国绝大多数城市，由于城市规模和人口限制，或是地形局限，再加上财力限制，不可能像北京上海这样全方位的向四周拓展式发展，只能人为的选定一个条件最优的区域作为新区建设，集全省之力，集全市之力建设一个新区，把政府迁过去，把大学迁过去，把医院迁过去，至于能否成功，只能看天时地利人和了。

　　所以，投资房产始终要跟随城市发展的重心走，不能盲目的迷信老城区或者新城区，追着未来的“市中心”买，永远跟着城市发展的大趋势走，才是最正确的选择。如果是在北京上海，尽自己最大可能的买在老城区市中心，那里才称得上是寸土寸金，住宅卖一套少一套，房产增值没有上限。而二三线城市可以根据政府财政投入、人口迁入比例，教育医疗资源优劣来选择性投资，比如南京河西、杭州钱江新城、钱江世纪城、成都天府新区、西安曲江新区，都是发展前景非常不错的新城区，这些区域的崛起，也许注定伴随着老城区的逐渐衰败。

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　　刚需首套选择异地购房

　　后台一位女孩向我咨询：本科毕业后在上海工作3年多，单身，没有户口，目前租房。打算长期定居在上海发展，但是由于没有购房资格，想在花桥或者嘉善购买首套住房。

　　我相信在上海打拼的很多年轻人都有这种想法，因为暂时没有购房资格又害怕房价大涨，索性在上海周边的花桥、嘉善、平湖、太仓买房。

　　我的回复很直接：强烈不建议首套房购买在环沪区域。沪漂的目的就是扎根上海，赚上海的钱，享受上海的教育医疗，融入上海的文化历史，让后代成为真正的上海人。既然选择了在上海定居发展，就应该想方设法在上海买房。如果首套首贷买在环沪区域，先不考虑每天浪费在上下班路上的几个小时生命，即使将来再次在上海买房已经失去首套资格，二套首付七成，利率上浮。而且，孩子出生后也没有办法接受上海的教育。此外，上海房价的抗跌和涨幅一定是远远优于环沪区域的，随着上海2500万的人口限制和3200平方公里建设用地的上限，将来置换回上海的难度将更大。

　　所以，上面这个女孩子的理性目标应该是争取人才落户买房，或者是缴满剩余1年多社保后结婚买房，当然如果男朋友有上海房票的话更好。目前上海等一线城市的房价是中央调控的重中之重，未来2年大幅上涨的可能性根本不存在。而且，差别化调控、满足首套刚需是政府的基本思路。目前，南京已经将首套公积金贷款上限调高，个人由30万上调至50万，夫妻由60万上调至100万。相信各地政府会仿效南京陆续将首套刚需逐步放开，对冲房价下跌的趋势，体现房住不炒的属性。

　　此外，对于计划投资环沪区域的朋友，千万不要盲目的选择所谓的价值洼地投资，便宜一定是有便宜的理由，便宜本身就是一个坑。结合产业规模、经济实力、交通配套等因素，环沪投资建议按照如下优先级选择：花桥>太仓>嘉善>平湖>南通。

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　　哪里便宜投资哪里

　　上海年后一手房扎堆开盘，即使限价，即使没有利润空间，但是在现在这个大环境下，确保资金链不出问题才是上策。所以有些盘的价格的确很有诱惑力。一位朋友在后台咨询我，目前计划投资一套房产，两个新盘不知道选择哪个，一个是青浦重固镇绿地新里波洛克公馆，均价3.1万元，另一个是奉贤区金汇镇禹洲雍贤府，均价3.2万。我问他选择这两个项目的原因，他说是便宜。

　　的确，这两个盘的价格和周边二手房价格相当。作为自住房购买没有任何问题。但是作为纯投资，需要考虑的就不能仅仅是便宜。青浦重固的波洛克公馆距离地铁17号线赵巷站5.5公里，小区距离上海市中心人民广场28公里。奉贤金汇的禹洲雍贤府，距离人民广场30公里，没有地铁规划，只有一条还未开通的公交BRT。

　　房产投资的核心在于房产增值和租金收益，不能是哪里便宜就投哪里。这两个小区所在的重固镇和金汇镇既没有产业集聚，又没有人口流入，既没有政策利好，又没有交通便利，靠什么实现增值和高额的租金回报呢？反而是嘉定新城和青浦新城在地铁11号线、17号线建设期间，就早早实现了房价翻倍，攀上了4万，两个新城是上海规划中重点发展的新城，更为重要的是地铁的开通可以有效的将市中心的刚需客导流至此。

　　所以，我建议这位朋友，直接投资市中心地铁边的老破小，总价和郊区远大新相当，租金回报高，抗跌性好，出手变现快，10年以后说不定还能碰上拆迁。房产投资最重要的就是人气，人气旺，你的财运才会旺。

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　　没房住时才想起买房

　　不可否认，现实中的确存在一些大神，无论社会如何汹涌澎湃，仿佛都无法激起他心中的涟漪。我同事中就有这样一位，40出头，曾经在上海宝山区某部队做到副团级，转业后分配到我单位工作。2007年转业至今，他和老婆仍然住在之前部队分配的140平的军产房中。这种福利一般人是轮不到的，可是问题的关键是至今他都没有买房。我2009年、2012年、2016年都曾极力劝说他买房，但他都意志坚定的认为，房子够住就行，房价都是泡沫。所有积蓄都用来炒股，当年股市里的50万到现在还是50万。直到2015年，部队里计划清理军产房，所有转业干部必须退还房子，他才让我帮他开始看房，不过戏剧性的是，在很多部队老干部的阻挠下，退房一事无疾而终，从此，这位同事又乐此不疲的居住至今。试想，如果他听我劝说，2015年买房，现在身价至少翻一倍，如果2009年买房，至少翻三倍。买来的房子以租养贷，自己仍然住在军产房中，何乐而不为呢！通常这些人在错失了多次购房黄金机遇之后，便会在潜意识里抵触任何与房子有关的信息，永远活在自己的精神世界里，从此与买房井水不犯河水。

　　如果说，认为房价有泡沫可笑的话，那么认为房子只是用来住的，就显得更加的可悲。用一念之差衡量事物利弊，用一己之力对抗社会发展，最终吃亏的只有自己。希望大家都能尽早合理布局自己的资产，不要房到用时方恨少。

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　　先买房后卖房

　　房屋置换是每个购房者一定会经历的。有很多朋友也一直在纠结这个问题，是先买好呢，还是先卖好？先卖，怕踏空，差距增大，先买，又怕资金不到位。而现实中，的确存在一些人是买房比卖房还要积极，看房看的心潮澎湃就直接下定，其实这样的风险非常大。

　　房屋置换最合理最稳妥的顺序是先卖后买，一前一后同时进行。就是说一定要在卖房收到定金之后，才可以考虑下定买房。最保险最安全的办法是，在卖房合同签好收到首付款后，再下定买房。这样你可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和收款放贷时间，来从容应对买房。尤其是在北京上海等一线城市，一套房屋的置换链条上至少关联上下家3-5组，都是一条线上的蚂蚱，一个出问题，全部违约。尤其是在银根收紧，贷款审批速度和放款速度极不稳定的现在，你的下家的下家贷款不能按时放款，你就会面临违约责任。所以，建议大家安全起见，在卖房合同签好收到首付款后，再下定买房，即使下家的原因造成你买房违约，你也可以转嫁违约责任，不至于自己吃亏。

　　以上5条最常见、最普遍的购房错误理念，相信大家都不会陌生，希望你们不要吃一堑长一智，而是步步为营，稳扎稳打，汲取别人的长处弥补自己的短处，毕竟在买房问题上吃亏绝不是小亏。

　　最后，再次感谢大家的支持，如果您觉得有所收获，敬请转发朋友圈，谢谢！

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