5个错误购房观！90%的人都有

　　大部分中国人在房子这件事情上，总是会变得不太理性。这些年，为了买房，很多人都做过这些疯狂的事：为了选房，开盘前一天通宵排队；为了购房名额，夫妻假离婚；为了存钱买房，不敢吃大餐、不敢买衣服、不敢谈恋爱…… 其实，买房是一件最需要理性的事情。何时买、买在哪、怎么买？需要因人而异、因家庭而异、因年龄而异、因收入而异。

　　一、在住房消费上要懂得使用效用递减原理

　　说起健康文明的住房消费理念，咱们先不说节约资源、保护环境、维护公共利益这些问题。咱们先说说对个人财富、资源的最优化配置问题。在一定意义上说，健康文明的住房消费模式首先是力求住房利益最大化、最优化的消费模式。

　　一是尽量减少在多余功能上花钱。对咱们老百姓来说，能够用于购房的钱是有限的。这就要把有限的钱理性地花在对自己最有用的地方，或者说，要让有限的钱买到的房子效用最大化。

　　日本管理思想中有一个发明叫做「价值工程」。「价值工程」的核心就是去掉多余功能，降低产品成本，让消费者把钱花在最必要的功能上。很高级的专业级单镜头反光照相机好不好呢？当然好。但是 90% 的人在 90% 的场合并不需要这么强大功能的照相机，他们需要的功能是能够在上午 9 时到下午 4 时的光照环境下、在 3 到 6 米的距离内拍摄出足够清晰的照片。于是日本人就率先造出了只需按下快门的「傻瓜」相机。

　　买房子也一样。人们在住房的居住功能上，85% 以上的功能是由卧室、卫生间和厨房三个地方来满足的。大家可以自己观察一下，满足居住需求 85% 的功能， 80 到 90 平方米的面积即可；满足需求的 95%，需要 120 到 140 平方米的面积；满足需求的 99%，需要 200 平方米以上；要把需求满足程度提高到 99.9%，这个住房得大到 300 至 500 平方米。我们并不是说，健康文明的住房消费模式就是住小房子，而是提倡量力而行。在住房功能的需求上，因人而异、因家庭而异、因年龄而异、因收入而异的特点非常明显。在住房消费上，懂得「效用递减原理」是一种明智、理性。

　　二、理财的目标是收益最大化 & 风险最小化

　　二是别把自己置于不可承受的风险之上。无需讳言，买房子是一种个人资产的配置形式。房子不仅可以住，而且具有获取财产性收人的功能，也就是投资。但人们务必了解，没有任何一种投资是没有风险的。当人们力求获得财产性收入时，就得同时承担财产性风险。不留余地地负债、忽略对利率变动的承受能力、对职业以及健康等方面风险缺乏认识等，其实都是一种不理智。

　　近年来人们日益熟悉的一个概念叫「理财」。银行宣传理财产品的广告词说，「你不理财，财不理你」，这话不错。但银行并未充分告诉人们的是，理财的目标其实是两个，一个是收益的最大化，另一个是风险的最小化。

　　经常会有人问，现在投资什么最有利？回答这个问题得有个前提。这个前提就是，你有多少钱，你有多大的风险承受能力。在最近一些年中，相当多的购房者都是从最好的情况来评判自己的偿债能力。这种状况令人担忧，咱们中国还是个发展中国家，大多数家庭的财产累积能力和风险承受能力仍非常脆弱。提倡健康文明的住房消费模式，在一定意义上说，就是要提倡主动把住房目标控制在自己的风险承受能力之内的消费理念，以及能够把握自己安全边际的消费行为。

　　三、「一步到位」的观念是一种「贫困后遗症」

　　三是别让「一步到位」的观念给自己套上枷锁。二十余年前，很多人买彩电就追求「一步到位」。现在人们都知道了，随着收人的变化、技术的进步、社会经济的发展，彩电早就不是什么奢侈品了。相当多的家庭恐怕已经更新若干次了。

　　在现代社会中，房子同样没必要追求「一步到位」，俗话说，「三十年河东，三十年河西」。三十岁上下的人，谁敢说自己一辈子固守一个地方、一个职业？就是一辈子不改行、不换地方，逐步以小换大、梯次改善也是符合规律的明智行为。

　　为什么在发达国家很少有人在住房上追求「一步到位」？为什么越是在偏远农村，年轻人娶媳妇越得要先盖好房子？因为人们对未来的信心程度存在着差距。坦率说，「一步到位」的观念是种「贫困后遗症」。用经济学的语言说，这是一种机会成本远高于机会收益的资源配置方式，是一种在自己的年龄阶段不经济地配置资源的方式。

　　四、很多人购房的第一决策依据并非自己需要什么样的房子

　　有门学科叫做消费心理学，专门研究人在经济行为中「犯错误」的思维特点。这门学问实际是经济学和心理学的「跨界」学科，更深层次说，是研究客观规律和主观思维之间结合关系的学科。接下来，咱们重点解析几条最容易让人「犯错误」的消费心理，即「炫耀心理」、「从众心理」、「攀比心理」、「投机心理」和「占有心理」。

　　一是「炫耀心理」。奢侈品的最大功能往往不是商品的功能本身，而是炫耀。比如，手表的基本功能是看时间，50 元到 500 元的手表足以满足这个功能需求。那为什么 50 万元的劳力士手表也有人买呢？因为其购买者需要炫耀。30 万元的乘用车已经可以比较充分地满足机动性、安全性、舒适性的要求，为什么上千万元的汽车也不乏买主呢？因为这种汽车的需求者需要用这种「豪车」来向世人证明自己的身份。

　　房子也同样。我们得承认，很多人在购房时的第一决策依据，并非是自己需要什么样的房子，而是房子可以在多大程度上体现自己的社会身份。如若不然，开发商售房广告中那些夸张、炫耀性的词汇是写给谁看的呢？我们可以看一些美国中产阶级的典型住房的照片，在这些住房的外立面上，你几乎找不到任何「炫富」的元素。为什么呢？因为美国中产阶级的住房已经普及，人们无须用房子来证明自己的「档次」。

　　五、攀比心理是自尊和自卑心理的综合反映

　　二是「从众心理」。这不需太多证明，这是全世界大多数人都会犯的一个错误。坦率说，咱们中国人尤甚。现在南非卖钻石的都知道，你不需要说服一个中国旅游团的所有人，你只要说服其中一个最可能的潜在买主，你就差不多可以期望整个团队都会成为你的主顾。

　　人们确实经常会依据别人的行为来证明自己决策的合理性。但其实，这种降低风险的企图往往给自己带来的是更大的风险。为什么呢？因为对别人合理的未必对你就是合理的。别人在某地买房子，大多数人买多大的房子，你的同事买什么样的房子，以及你熟悉的某人最近买了房子等，都不能证明你做同样的决策就是对你最有利的。

　　三是「攀比心理」。攀比心理谁都有，这没什么不正常。但正常不等于合理。我们在农房调查中发现一个现象，已经多年外出经商务工的农民，会反复拆建自己在老家的住房。为什么呢？和村里的人攀比。别以为住房上的攀比心理是农村人的「专利」。城里人更甚，不仅看到别人住到什么样的房子里自己要攀比，看到别人拥有两套或者更多住房也要攀比。这种现象在我们目前的房地产市场中普遍与否，大家自己判断。

　　攀比心理与炫耀心理的区别在于，炫耀心理纯属是做给别人看的，攀比心理在很大程度上是给自己的心理找一种平衡。其实，这种心理平衡是一种自尊和自卑心理的综合反映。俗话说，「包子有肉不在褶上」，如果你足够自信，还用得着攀比别人的住房来证明自己的价值吗？

　　四是「投机心理」。有个笑话说，一个母亲很高兴地对孩子说，咱们今天碰到打五折的机会，用一半价钱就买到了以前想买的东西。孩子反向母亲，那我们为什么不再买一个，把那一半钱也省下来呢？别以为这仅仅是一个孩子的幼稚思维，相当多的成年人也经常犯这个错误。很多女士都可以证明，家里经常存有在「打折」时买下的用不着的东西，或者因为便宜而过度购买了的东西。这种心理就是「投机心理」。

　　近年来，很多人看到别人买房子确实实现了不小的财富增值，也就积极地参与到了购房大军中来。这其中程度不等地存在着以购房赌财富的心理，我们得承认，在当前房地产市场的需求中，尽管「投机性需求」为人们广泛诟病，但实际上，大部分购房者的心理中都或多或少地带有投机的因素。

　　五是「占有心理」。人并非总是只购买自己需要的东西。在很多时候，人们的占有心理也是一种常见的购买心理。一些女士买下并不适合自己的衣服，理由很简单，就是希望自己也有一件那样的衣服。人们超出自己的实际需要购房，不论你意识到还是没意识到，其实都在某种程度上受到占有心理的驱使。

　　消费心理学研究的就是消费动机和消费行为之间的关系。和消费心理学相伴相随的，还有一门学科叫做「销售学」。其实说穿了，销售学就是专门研究怎么利用人们的心理误区来诱导人们成为自己商品的主顾的；换言之，销售学就是专门研究如何让需求方在消费过程中「犯错误」的学问。最简单的一种心理销售手段，就是在价格标注中采用「9.99 元」而不是「10 元」的方式。其实谁都知道，「9.99 元」和「10 元」的差别小到可以忽略不计。

　　揭示人们的消费心理并非就是否定这些心理。很多时候，人们的主观动机并不能简单地用「对」或者「错」来评价。但显然，心理健康也是健康文明的题中应有之义。住房消费应当力避心理误区对自己的误导，应当力求立足于健康、文明的消费心理。

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