黄奇帆一走 重庆房价和火锅一样火爆

　　文/顾天杰

　　和重庆火锅一样麻辣过瘾令人难忘的，除了当地人火爆耿直的性格，也只有在过去一年中暴涨的重庆房价了。

　　虽然各种限售限购和调控政策，过去一年房价依然飞涨。

　　2017年当地政府推出了数个政策，2017年9月23日发布，新房与二手房两年后方可上市交易；2017年5月9日，规定首套房认房又认贷，二套房首付比例不低于四成；2017年7月1日，规定本市居民限购三套房，外地居民限购一套；同时重庆财政局、国土局和房管局等六部门联合发布规定，对三无人员购房征收房产税等。

　　但是，依旧挡不住重庆楼市长达一年的火爆。这是什么情况？

　　《叶檀财经》以目前公布2018年棚改计划开工数据的171个城市，综合2018年2月二手房同比/环比涨幅，进行排名分析。重庆2018年2月房价同比涨幅排名全国第五。

　　首先，重庆的经济体量绝非周边城市可比。

　　2017年房价大涨，原因在于多年的城市发展策略，尤其是固定资产投资与房价地价的背离。根据目前公布的2017年GDP，重庆排名全国第五，仅次于广州。重庆固定投资规模巨大，2016年固投规模为16048亿；2015年是15931亿，2016年北京的固定投资仅为7944亿。

　　可是重庆固定投资的大部分都在郊区和县域工业园，在开发商疯狂拿地的城八区，固投规模很小。但是当地消费并不低，甩开西部城市好几条街，最终造就了最近五年重庆房价的洼地。

　　这一块洼地，正在由中心向两边快速填平，回头看看五年前的房价，不知道当地人民是否会更怀念黄奇帆市长。

　　存销比3个月 房价比火锅更火爆

　　2016年以前，有接近六年时间，重庆几乎处于房价平稳期，地产政策相对平稳，并结合地票这一大胆创新进行调控。随着刚需不断扩大，2017成为重庆楼市起飞之年。

　　根据重庆市房地产开发协会数据，2017年供地主要在渝北区和巴南区。2017年重庆市主城区房地产类用地供应142宗，较2016年增加39宗；供应面积1404.82万㎡，较2016年增长40.48%；供应最大可建面积2971.99万㎡，较2016年增长36.66%。

　　市场供不应求，渝北区和巴南区成为新贵。

　　渝北区是全市最受瞩目的潜力区域，土地供应规模大；巴南区则由于自身土地储备丰富，加上周边区域土地供应不足，大大提升了土地价值，2017年土地供应显著增多；位于传统核心区域的渝中区、江北区、九龙坡区，由于区内可供开发用地逐渐萎缩，供地节奏缓慢。

　　全国地产商加速填埋重庆洼地，其实从重庆2011年以来的住宅存量、住宅建面均价和住宅年均存销比来看，自2017年3月开始存销比就一直在历史低位徘徊，在长达9个月的时间去化周期维持在3个月以内。

　　随着供地一同上升的，是不断走高的成交额和土地溢价率。

　　2017年主城区房地产类用地成交金额1200.09亿元，比2016年增长69.27%；土地折算楼面地价4645.01元/㎡，比2016年增长47.55%。土地供应节奏加快、开发企业土地储备不足，推升地价大幅上行，在主城区稀缺热点区域，频频出现土拍溢价率超过100%的情况。

　　核心区大幅补库存

　　开发商携手在城八区补库存，只管住宅不管商业。

　　根据重庆房地产开发协会的数据，2017年重庆地产新开工面积5680.04万㎡，较2016年增长16.51%。其中住宅新开工3759.63万㎡，较2016年增长25.37%；办公楼新开工94.86万㎡，同比下降41%；商业新开工768.1万㎡，同比下降14.65%，非住宅开发被抛弃。

　　从全市38个区县看，2017年新开工有22个区域上涨，其中主城9区有7个上涨，是新房开工增长最大动力，主城区供应短缺，但非主城区甚至有一半区县新开工低于2016年。

　　住宅开发带动了车库等物业兴起，2017年重庆新开发项目以中高端刚需和改善为主，停车难是业主最大痛点之一，于是车位配比大幅提升，多个项目户均车位比超过1。

　　金地、荣盛发展、碧桂园、中粮等一批房企新入驻重庆，本地的龙湖、金科、华宇等企业纷纷抢滩热点板块，2017年新成立房企288家，较2016年多76家。

　　房企业绩表现不俗，根据克尔瑞销售排行榜，百亿级房企从2016年的1家增至8家，融创以207.9亿跨入200亿房企量级。纵观前十名，融创、龙湖、鲁能、万科2017业绩涨幅70%以上，金科、恒大、保利、东原业绩涨幅超100%；旭辉涨势最明显，2017年销售业绩95.8亿元，同比上涨537%。

　　为什么黄奇帆一走 重庆房价就大涨？

　　黄奇帆从2001年1月上任，到2016年12月离任，在重庆政府工作了15年11个月20天，任副市长9年时间，任职重庆市长近7年。

　　在此期间，重庆房价大约由每平方米2000多元上涨至8000多元（重庆一直按照套内面积计算房价），一碗二两重庆小面的价格由2001年的1.5元上涨至6元。

　　控制房地产市场，黄奇帆有五个法宝。

　　一是房地产投资占固定投资比例维持在25%左右，2015年2月，黄奇帆在重庆讲课时表示，“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”

　　二，土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大，不仅通过增大供应量来降低地价，也设置了土地价格的硬性指标。

　　三，建立地票制度，保证重庆土地市场的良性流动，重庆很少有像其他城市那样，拆迁、强迁、强征地的恶性事件发生，根源还是使用了合理的地票制度。

　　四，减少需求。对最低收入的5%提供廉租屋，对中低收入的30%提供公租屋，让这些人离开了商品房市场。这样就降低了对商品房的需求。

　　五，整顿开发商，关闭一定数量的地产公司，减少无效供给。太多地产公司造成乱竞价、乱出价、乱盖房子。对于进入招拍挂去竞价拍卖的地产公司，必须核查其资金来源。实力不强、需要借高利贷的，不准参与竞价。免得到时地王频出现象层出不已。

　　2016年9月，黄奇帆透露，从今年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。

　　黄奇帆走后，25%、3000家开发商的事情也就不了了之。

　　2017全年，重庆商品房住宅网签均价为10083元/平米，同比增长21.85%。这一轮重庆房价上涨的主题，是主城区供应短缺和刚需改善爆发。

　　品牌房企都在向中高端住宅倾斜，高品质精装修是卖点之一，各路房企的房屋储备价格一路走高，其中东原、香港置地货储量超80%货值在12000元/㎡以上。根据锐理数据，2017年重庆主城区商品房成交3214万方，存量去化周期已下降到8.8个月。两江新区高层成交占比居首，高层成交总量达287万方，占总成交的17%，巴南区次之， 占比16%。其中，大平层作为高层物业的高端产品，在2017年大爆发，全年共成交36万方，同比上涨263%，成为2017年增速最快的产品类型。

　　2017年主城区全年总计有30起地产企业并购收购，大户包括融创、万科、协信和蓝光，四家企业获得土地储备百万方以上，其中融创收购体量最多，总计达319.8万方，直接并购可以快速缩短开发周期，争抢市场份额。

　　最近三年，深耕重庆的房企拿地区域来看，布局已经明显向外靠拢，内环之间涌现出多个热点板块，重庆楼市的重心正在向二环拓展。

　　想让重庆房价下跌，甚至像前几年一样温和上行，恐怕都不现实。

标签：