楼市政策窗口期接近尾声，这里暗藏着房价上涨的信号？

　　乍暖还寒时候，最难将息。这句话放在当下的楼市，也倒还算贴切。

　　如今的市场，如果一味宣传3月热销，似乎有违常识，毕竟2月份的春节假期使得机构们推出的“环比”数据已经失去了意义。但如果你走进身边的中介门店，你会发现经纪人的眼中增加了不少热切的神情。

　　用一位经纪人的话说，无论成交如何，但预期已经发生变化，不信就走着看。

　　01

　　4月2日晚上9点，李涛送走了当晚的第三波看房人。

　　与之前来的大多数看房人相似，这最后的看房人仍然是一对刚结婚不久的小夫妻，两人都是30出头的年纪，手挽着手走进门来的时候，眼中还带着对婚后生活的热诚与期盼，在房子里的各个区域不断打量，规划着如果买下这套房之后的起居安排。

　　李涛的这套房子位于北京北五环内海淀区，98平米的塔楼两居户型朝向一般，这也是李涛想在去年市场低迷的时候改善购房的主要原因。房子挂出了700万的价格，这与周边区域在售二手房的价格相比还是低了不少。

　　自去年10月李涛将房子挂出之后，中介带客户来看房的数量并不少，除了2018年春节前后1个月的时间没有看房人之外，其他几个月里平均每周至少有6组客户看房，但真正有实际意向的，总共算下来不到10家，且大部分的置换周期都在3-6个月。

　　李涛对于市场有自己的判断，从那些络绎不绝的看房人身上，他看到了需求的影子。因此当中介多次想让李涛调低价格的时候，或是有意向买家试图议价的时候，李涛一直没有松口。

　　“一个是我们自己之前看上的目标房源都没有价格松动，中介推荐的房源价格都保持在单价8万多；另一个是来我家看房的人大多也都是卖一买一，需求真实存在，只是这个需求链条的第一环还没有打开。”李涛说。

　　对于什么时候能把房子卖出去，李涛并不着急，“市场都会有周期，两会之后我一直在看这一区域的房价，现在租金都在涨，而且房源特别少，房价下调基本是不可能的。”

　　还是4月2日晚上，送走了最后一波看房人，李涛给他的中介打了电话，把他这套房子挂出的价格调到了750万元。

　　02

　　李涛的决定并不难理解，尤其在当下这个时点。

　　没错，每一年的3月底和9月底，都是全国政策密集出台的一个窗口期。今年也没有跳出这一“俗套”。

　　3月21日，大连实行了被称为是“最严格”的限购限售。3月27日，长沙发布新规，将优先满足首套刚需购房群体。3月28号，深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”。目前没有出台限购或限售政策的二线城市仅剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城。

　　此外，继上海、南京、长沙、武汉等多地推出“买房摇号”政策后，杭州、西安也在3月底宣布加入其中。而成都市房管局31日发布补充通知，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。

　　但从目前来看，今年两会后出台的一系列地方政策在内容上并无新意，政策力度明显减弱由于此前政策信号释放的时间较长，因此市场对政策的反应则有所消解。

　　如果政策没有新意，那对政策的消解是必然的。本轮调控从2016年3月开始，到今年3月份可以算是进行到第五轮，此前有数据说，北京等一线城市房价下调了20%左右，二线城市分化明显，明显低于市场价的新房出现抢房，否则新房卖不动。

　　但实际情况如何？比如北京，新房在政府的严格限价下，价格确实无法上涨，但问题是好的房源根本买不到，一房难求；出台摇号购房政策的城市，虽然在一定程度上可以打击炒房、减少暗箱操作，但它也压制了实际购房需求，在不少业内人士看来，比如青岛，成都，杭州，长沙，武汉，市场丝毫没有偃旗息鼓的半点迹象。

　　有了这样的认识，越来越多的“李涛们”正在一步步恢复对楼市的信心。

　　03

　　除非再释放新的政策信号。

　　当然，这个新政已经不再是指向房地产税。房地产税实际上在今年两会上已经释放了明确的信号，中央给出的口径是“稳步推进”。而从以往中央在税制改革方面的推进速度来看，“稳步推进”的时间节点至少要一年半以上。

　　有一个问题确实是目前困扰自住需求购房者的最大问题，也就是利率。

　　以北京为例，目前购买首套房的贷款利率已经是基准利率上浮5-15%，购买二套房的贷款利率则上升至20-30%，与2016年早期还有9折利率相比，利率上涨的幅度不是一点半点。这样的利率确实让购房者有点望而却步。

　　2018年的症结，除了货币政策将比2017年更紧之外，更为要紧的变数在于全球加息周期下的央行跟进。从种种迹象上可以看出，美联储持续加息，已经让央妈感到压力山大。3月22日上午九点46分，央行宣布：将进行100亿元7天期逆回购操作，中标利率从2.50%上调至2.55%。

　　但最近有一个信号似乎在消减银根收紧的影响，即在住房租赁领域开始出现金融创新，比如出现了针对租赁消费端的“安居贷”等产品，有媒体报道，银行以租赁名义放贷，一次能放贷200万元。

　　除了房地产税和收紧银根之外，还有没有其他政策储备呢？答案是一定有，但很可能不会出。在当前的政策环境下，调节性政策基本已经出尽，保留政策都将是具有杀伤力的。而在“保持楼市稳定”的大前提下，如今对房地产市场出台任何政策都是慎之又慎。

　　可以判断，楼市政策在今年3-4月份的窗口期基本已进入尾声，对调控失去期待的楼市会发生什么样的变化？我们还需拭目以待。

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