房价涨跌背后的秘密，这两个词告诉你答案！

　　文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）

　　利率和汇率是经济学当中最重要的两大概念，历史经验上看，无论是利率还是汇率变动，都会对资产价格（股价、房价）产生重大影响！

　　利率是对内的价格，当利率上升的时候，理论上钱更贵，股价、房价下跌。

　　汇率是对外的价格，当汇率上升的时候，人民币计价的资产更贵。

　　首先，如果利率上升，股价、房价下跌是大概率事件，有的人要问了，嘿嘿，小白，房贷利率从17年以来一直上升，为何房价还在上涨？

　　我要说的只有两点：1、目前房贷利率上涨的速度还是太慢了，对房价的影响会是温水煮青蛙，而不会马上显现。2、虽然房贷利率在上升，但距离2014年9月6.96%的高点还差得远了，目前只有5.26%左右，更何况目前的房贷利率比一般的贷款利率（5.8%左右）还低，你说我愿意按揭买房吗？

　　但是利率的上升往往会导致汇率上升，因为利率是资金的价格，人民币值钱了，换得的美元肯定更多。

　　所有我们可以得出这样一个结论：利率上升→房价下跌→汇率上升。

　　在一年以前，国内经济界有一个话题讨论得非常热烈。那就是到底是要保房价还是保汇率。典型的代表是当年的日本和俄罗斯。

　　东京模式：80年代广场协议签订后，日元被迫升值，大量资金进入日本，助涨楼市泡沫，日本当局为了应付不断飙升的东京房价，被迫加息，最终利率快速上升，房价暴跌，泡沫破灭。即常说的弃房价、保汇率。

　　莫斯科模式：过去的30年，莫斯科的房价上涨超过了100多万倍，而同期卢布对美元汇率相对变动幅度小得几乎可以忽略，即保房价弃汇率。

　　那么中国到底就要房价还是要汇率？从目前的情况看是既要汇率又要房价，我们可以发现自17年初以来国内的房价一直在上涨，而人民币汇率也跟随上涨。

　　从经济学的角度上说，长期二者往往是鱼和熊掌难以兼得，但中国的情况可能不同，中国实行的是“有管理的浮动汇率”汇率制度，利率方面央行亦有强大的控制力，微信公众号（小白读财经）认为：未来中国更可能的走势是房价稳步上涨，而人民币汇率平稳和稳步下跌。

　　现在都知道了利率和汇率的重要性，那么央行是通过什么方式来影响利率和汇率呢？

　　央行对两者的影响我们可以归纳为“一个中心，一个调节”。怎么说？

　　在利率里面有一个制度非常重要，那就是基准利率，基准利率由央行决定，当央行上调基准利率的时候，银行给企业、居民的存贷款利率必然限定在基准利率上下限一定的幅度内。前些年对于上下限央行有具体标准的，这些年逐渐放开，但基准利率对市场利率的强大影响仍然存在，两者好比股市上的均线与股价一样，股价不可能偏离均线过大。

　　此外，央行还可以通过供求关系对利率进行调控，怎么调控？市场资金的主要参与者无非是央行、商业银行、企业（居民）。如果利率上升过快了，那么央行完全可以通过逆回购（买入国债，卖出人民币）的方式放水；如果利率下降得太快，那么央行可以通过正回购（卖出国债，买入人民币）的方式抽走市场当中的流动性。通过正反两方面的操作维持利率在设定的区间内运行。

　　那人民币汇率呢？

　　人民币中间价你知道吗？其实它和基准利率的功能是类似的，人民币中间价是外汇交易中心每天在银行间外汇市场开盘前发布的一个参考汇价。

　　什么意思？

　　不可否认，每一个价格的形成必须有买还有卖，在外汇市场汇率价格主要是由央行、商业银行及其他金融机构交易形成的。按照规定，市场汇率不能偏离央行设定中间价的2%，这就对市场汇率形成了一个有形的制约。2017年5月后中间价公式是这样的：人民币中间价＝收盘价+一篮子货币汇率变化+逆周期因子。即人民币中间价还会受央行意志的影响（逆周期因子）。

　　其次，就像央行上面说的，央行是外汇市场的主要参与者，如果人民币贬值过快，央行完全可以通过买入人民币，卖出美元的操作防止人民币贬值；反之，如果人民币升值过快，央行还可以通过卖出人民币，买入美元的方式，防止人民币过快升值。

　　但是在没有其他配套措施的情况下，央行的外汇操作也会对资产价格带来影响，比如买入人民币，卖出美元，是不是会导致国内流动性紧张（人民币减少）？

　　所之，利率和汇率是一门大学问，搞懂了它，那么你基本可以从宏观视野上看清中国这些年股市楼市涨涨跌跌的秘密！

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