商住限购周年祭：中介一年只卖5套房

　　每平米交600块钱，开发商就能把你买的商住房户型改成居住户型、中介一年只卖出去5套房、购房者投诉案例一桩接着一桩。

　　在326商住房政策颁布实施一年有余，这一个个鲜活的案例拼凑成了商住房新政下的众生相。

　　01

　　开发商：暗自改户型

　　“商办政策出台后，除非是已经拿下的地块，否则企业尽量都不去做商办项目，因为没市场，只有个别城市商住项目还行，95%城市都没有市场。”一位房地产企业高层对于政策出台后的商办市场做出了这样的评价。

　　如今，不少开发商在市场上布局的商住项目非常有限，而仅有的项目也因为是政策出台前拿的地，所以才会有新盘，不过多数商住项目的推广都打着“居住属性”旗号。

　　“根据客户的需求，我们还可以将商办户型改成居住户型。所以我们现在也没有样板间给你看，因为样板间只能公开呈现商办的户型。”北京南城某商住项目售楼处的一位工作人员透露说。

　　因为现有的商住房都是大开间式的毛坯房，没有做出类似卧室、客厅、厨房等格局，但如果客户想改成居住户型，只要在装修阶段每平米多交600块钱，开发商就会请第三方公司来改成客户想要的户型。

　　不过，尽管商住市场并不景气，但对比该项目第一期已售完楼盘6万多/平米的价格，二期项目的单价却涨至近8万/平米。对此，销售给出的解释是，政策出台后，商办类项目受到很大影响，开发商的应对策略就是慢慢卖，每次开盘的可售套数也不多，等价格慢慢涨起来。

　　但是，商住房政策的影响还是给开发商们的年度业绩打了折扣，尤其是开发了大量商办项目的企业。

　　同策咨询研究部曾发布的《2016上海房企商办销售金额占比TOP10》榜单显示，2016年上海房企商办类物业销售占总销售额比例排名靠前的房企主要包括上海昊川置业、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、新鸿基、金融街、中骏置业、卓越置业等。这些房企的商办项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上。

　　最近各大企业发布的2017年度财报显示，一些企业商办类项目的销售占比已经发生了微妙变化。

　　以宝龙地产为例，根据宝龙地产2017年业绩报告显示：2017年宝龙地产的商业销售面积比例占4成，而2016年的商业销售面积占到近7成。而在调控这一年，商业项目的占比大幅下降。

　　同时，宝龙地产的有息负债从2016年的300亿元增加至2017年的355亿元，但是物业销售收入和毛利率并没有增长多少，物业销售收入同比增长了6%，而毛利率仅微增0.1%。

　　因此，有业内人士分析认为，有息负债增加的幅度高于物业销售收入和毛利率增长的幅度，说明宝龙地产的有偿使用资金使用效率在下降，而商办政策的出台对公司的商业项目也会带来实际销售方面的影响。

　　02

　　中介：门店一年只卖出5套商住房

　　商住房在中介那里显然是得了狂欢后的落寞症。

　　某机构经纪人给出的一组对比鲜明、强烈的房价，或许更能让我们明显感受到326商住房新政给市场端带来的影响。

　　北京丰台某小区，2016年巅峰时期，一套复式小户型的商住项目单价能够卖到6万元/平米，因市场热度高涨，即便单价高昂但也从不缺“买单者”，买房门槛不受限，投资者无处不在、无孔不入；政策出台一年后，同样的一套房，价格几近腰斩却无人问津，政策挤掉了泡沫的同时，那张购房入场券可不是你想要就能有的。

　　综合各大机构的数据显示，2016年，北京楼市产品结构变化最为显著，与住宅成交量相比，商住房成了主力军，成交占比达到了6成。但326政策出台之后，商住类物业反而成了跌幅最大的，实际签约为5895套，同比跌幅达91%。

　　“从政策出来后到现在，我们店在周边这几个公寓一年只卖出去5套商住房，真的卖不动了。”角门东某中介门店经纪人的表情诉说着一种无力感。

　　还有一个现象是，伴随着政策的出台，商住房的“遇冷”，使得原本为商住房而专门开的门店随之也相继关闭了。“我们这片区域一共有4个商住项目，每个项目楼下原来都有门店，因为当初买商住房的人多，所以相当于是为服务买商住房的人而开的店，现在4家店中3家都陆续关了。”中介销售说。

　　03

　　想买的买不了

　　已经买了的却面临退房难

　　326政策出台后，由于受限于购房资格以及全款买房的高门槛，很多想买商住房的个人都被挡在了门外。

　　张星就是被挡在门外的那一个。中介告诉他，资格受限不是问题，可注册公司以公司名义购房。不过，在算完一笔账后，张星立刻打消了买商住房的念头。他看上的一套公寓报价为250万元，根据中介提供的“公司名义购房”计税方式和网签价124万元来算这笔账的话，房产税缴纳如下：

　　房产税=网签价X70%X1.2%=124万元X70%X1.2%=1.0416万元。房产税是每年都要缴纳，这也就意味着如果张星买下这套公寓，那么他每年仅缴税就要花费1万元，在张星看来，这样的使用成本太不划算了。

　　此外，326政策的出台让市场回归了理性，但也出现了更多“诉讼案”。326新政出台后，退房难、退款难的“悬案”一桩接着一桩，而其中很多案例都发生在北京郊区。

　　3.15消费者维权日，90度地产曾报道过怀柔、密云、昌平等地上百位买房人商住房纠纷案。“中介以各种理由要么不给退款，要么不给过户……”这是那些买房人普遍给出的答案。

　　其实，不只是3·26出台的商改住限售政策，随后出台的产改住限售政策实施后，购房者也遇到了类似问题——不给网签。

　　在产改住政策出台后，位于昌平区史各庄发展路8号尚城小区的1000多户业主，就遇到了麻烦。目前，他们正处于焦头烂额中，因为很多人的房子不能网签。不网签，房子就不能在市面上流通，这终究是个问题。

　　“我是2009年底买的房，2012年拿到的房产证，但是产改住政策出台后，我的房子到现在都不能网签。我们不知道去找谁对接这个事。因为我们买的房子属于科研类别的产业项目，我们去找信访办要说法，信访办说需要直管部门开一个证明，但是这个证明哪个部门都不给开。”尚城小区一位业主刘女士说。

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