美联储加息，跟你买房有什么关系？

　　最近，中美进入互怼状态。几天前美国总统特朗普签署对欧盟、澳大利亚、加拿大、墨西哥、阿根廷、韩国和巴西的钢铝关税豁免，至此，绝大多数美国钢铝的进口来源国都得到了豁免，然而豁免名单中并没有中国。

　　孤立主义影响下的中美关系再次蒙上阴影，但与中国房地产关联度更高的美国最新政策，其实是美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调 25 个基点，从 1.5% 至 1.75%。

　　这是美联储今年以来首次加息，虽然看上去符合市场普遍预期，但是，这将远距离撼动中国房地产，大家需要保持高度警惕和注意。

　　美国动作后，中国央行进行了 100 亿元 7 天期逆回购操作，中标利率上调 5 个基点至 2.55%。这次加息不是调整「银行存贷款基准利率」，而是调整货币市场利率。通过调高央行给金融机构融资的利率，来引导市场利率上行。

　　手里拿着一手货源（货币）的大大小小的银行们，也是开门做生意的，凡事要掂量个回报、风险。其实，风险和流动性也成正比。流动性高，资金使用期限短，风险低；流动性低，夜长梦多，期限长，难免遇到各种幺蛾子，风险自然高。

　　银行掂量着收益和流动性，既想着怎么把一手货源卖出去（放贷），又担心明年钱荒，自己的流动性成问题。所以，有个趋势，从下半年至今，也是因为货币偏紧缩、流动性降低带来的：放贷这门生意，银行越来越不愿意做了。

　　房贷，毕竟是一个二三十年的生意，周期太长，流动性又差。而且，收益方面，不如拿钱去买国开债，毕竟现在国开债利率开始追上，而且买它不用资金占用，赔钱的风险也不用银行担着。房贷不一样，假如 20 年后，房子不值钱了，买房的违约了，这个损失银行自己担。

　　因此，银行这边对房贷申请的态度：要么，涨价，提供放贷利率，涨个 20%、50%，买房的，你要贷就贷；要么，直接降低审核通过率，这生意我不做了。

　　所以，对于买房者来说，想买或者已买房的，压力会更大。还没上车、想要买房的刚需们，房贷更贵了，而且银行还不一定贷给你。已经上车的，也不要高兴，毕竟明年大概率要提高基准利率。

　　先来看房贷利息怎么定的：最开始，「央妈」会公布一个基准利率，银行的房贷利率参照这个调整，但不会相差太大，毕竟「央妈」看着呢。比如，目前「央妈」规定，五年期以上商业贷款基准利率 4.9%，银行可以「看心情」给你友情价九折到 4.4%，也能涨个一成到 5.4%。所以，央行基准利率和银行的房贷利率基本是正相关。如果「央妈」加息，基准上调，批发的一手货源都涨价了，银行们放的房贷利率、也会上调。

　　如果你买房早，也不要太开心，后面的月供也会会受到影响。不过，每月还款的变化，还是要看具体贷款合同约定。比如银行和你约好，房贷折扣不变，那无论外界怎么变，都与你无关，月供还是原来的数。但这是一种理想、完美的情况。实际上，大部分是这样：利率变动频繁，房贷合同大多有一条「房贷重新定价条款」：每年 1 月，银行有权根据当前的最新基准利率，重新调整你的房贷利率。

　　同时，住房公积金利率也会跟着调。举个例子：2016 年 1 月，你贷款买房，房贷利率 4.9%，等额本息还款，还 30 年，你的月供是 4900 元。到了 2017 年 3 月，央行一年内加息 5 次，基准利率也从 4.9% 变成 6.15%，利率上浮 20%。那么，到了 2018 年（加息第二年）1 月，你的房贷利率会同步调整成 6.15%，每个月要多还几百块。

　　这几年房价大涨，和信贷政策宽松有关系，炒房成本低。2017 年的房地产调控，也是用了信贷这一招。所以，美联储一加息，将变相导致中国贷款更难，房价势必会有大概率继续下行。不过，房贷这件事，基本上一贷就是二三十年，在这么长的周期内，你一定会经历几次加息，几次降息，贷款利率也会跟着调整。所以，遇到加息也不必慌张。

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