这里房价遍地5000，是不是投资客暴击的下一个城市？

　　1

　　我们今天要说的这个城市是沈阳！

　　是的，是沈阳！

　　上周六因为某大V的振臂一呼，李阳夫妇从一千公里以外飞到了沈阳。

　　仅过了一天，在返程去机场的路上，李阳看着一脸惊讶的滴滴司机，语重心长的说，沈阳最多6个月就会翻番，你今天看的5000，6个月后就是10000，你有钱没钱的先整几套再说，比你开滴滴强太多！

　　司机一脸讪笑，哥，沈阳房价都好几年没涨了，去年大涨了1000块。

　　李阳忍住笑，说，那不算涨，你还没见过真涨的！

　　司机说，沈阳人都不买房的，有钱都去海南买了。

　　李阳叹口气说，当房价越快速上涨，就会有越多的人跟进买。现在不买不代表未来不买。当羊群效应开始发威，所有人都会疯狂的冲进销售中心。

　　司机说，哥，那你买了吗？

　　李阳张开嘴，哑住了！该怎么说呢？唉！一言难尽！

　　下车的时候，李阳再次劝说，相信我，买就对了。多买几套！

　　司机笑笑说，好的！好的！心里却说，傻逼吧！来沈阳买房投资，套不死你们这帮炒房客！老子才不给你们当接盘侠。

　　李阳看着飞奔而去的车，他媳妇在旁边打趣说，你给一个沈阳人说，房价要翻番，还说6个月，神神叨叨的，人家没把你送精神病院，算客气了！

　　李阳说，反正他也不会听我的。

　　2

　　看了上面这段对话，如果你是西安的、郑州的、武汉的、合肥的、石家庄的、杭州的、南京的、广州的、苏州的、厦门的、成都的、重庆的等等。总之，如果你所在的城市在前年和去年基本完成去库存，今年开始居民去杠杆的话，你的直觉会告诉，沈阳这是要涨啊。

　　而沈阳本地人嘴里大涨了一千块的说法，你也会露出迷之微笑的。

　　好的，那么问题来了，当你知道一个城市要涨，短期内有翻番的可能，你会怎么做呢？

　　肯定是赶紧买啊，就像李阳夫妇一样心潮澎拜、心急火燎的就飞过去了。

　　事实也确实如想象的那般美好！

　　到了沈阳之后，李阳发现现在这个阶段的沈阳：

　　1、信贷极度宽松。有巨多、巨牛黑科技可以操作，在别的城市想都不要想的事，在这里都可以梦想成真。

　　2、可以并发，甚至3套，比如X大并几套均可，最低做到20%首付，不是首贷也没关系。

　　这些对于投资者而言都是极度珍贵和难得的。

　　可是，为什么最终李阳没有买呢？

　　3

　　李阳是在大V的小密圈看到沈阳团购的消息，里面推荐了三个项目：

　　1、首推沈北雅居乐花园项目，单价5500-6500；

　　2、次推浑南新区绿地海域香庭，单价6800—7100；

　　3、最后一个是浑河二岸恒大滨江左岸，单价8800-9200；

　　单看价格，就足够吸引人了。

　　可是当他们把三个项目都看了一遍之后，却没有办法下手！

　　1、他们第一站到的是雅居乐花园项目。

　　这是一个城乡结合部的地铁盘，地铁终点站步行三街区。

　　目前从沈阳老城过去还是有点偏远的，但周边基本成熟。有商场、有大学城，人口密度高，租金看得见。

　　最重要的是单价5600元/㎡ ，想象空间巨大。

　　想到这里李阳就禁不住的激动。

　　一路上看着窗外不是飘过的广告牌，李阳打开了某搜房APP，查看了各个路段的新房和二手房价格。

　　显然，周边还有性价比更高的房源。

　　当然这并不是说大V推荐的项目有什么问题。

　　因为组织团购和个人去扫房选取标的物的标准，是有区别的。

　　组织团购主要受限于两个条件：

　　1、房源数量

　　2、信贷条件

　　所以，即使有其它更好的房源，在上面两个条件无法最大化满足的情况的也只能放弃。

　　当他们赶到雅居乐的时候，看到的是乌泱乌泱的销售中心。

　　每一套样板间都挤满了看房的人。

　　到处都是抱着孩子，拖着老人看房的家庭。

　　这样的景象多么熟悉。

　　这样的情景，2016年，李阳在自己所在的那个城市看到过，这让他感到不安和紧张，在心里默默下定了，这次不下单不走的决心。

　　可是，当他们在销售中心找到团购接头人，得到的结果是没有好房源了。

　　只有一套140的次顶，KFS要求搭售5-8W车位。

　　李阳在心里算了一下，140X5500=77万。按照沈阳首套20% ，首付不过16万而已。

　　可是最后，李阳还是放弃了。

　　因为贷的太少不划算。

　　一套77万的房子最多只能贷60万，就要浪费一个首套或二套的贷款资格，这在目前的中国调控政策下，是不值得的。

　　如果能并发二套、三套倒是可以。可是，对方明确的表示没房了，即使有房，搭售车位之后价值也不大了。

　　2、他们又匆忙的赶到了下一个项目恒大滨江左岸。

　　虽然这个项目的价格并没有什么优势，甚至还有点略高，但好在房源多， 可以首付5%，2年内可更名，隔壁不远处还有两个待开的新盘华润和龙湖，预计6月份开盘价12000元/㎡。

　　从投机角度，这个涨幅比较猛。

　　可是当他们在销售中心找到团购的接头人之后，实际情况是：

　　1、首付5%，2年内可更名的前提是全款更名。

　　2、预测两年内至少50%的涨幅部分，不能贷款。

　　3、三环内和浑南新区限售五年。

　　在这种情况下，即使可以并发两套、三套，对于李阳这种手里只有150万的投资客而言，也不是好的选择。

　　3、于是他们又去了绿地海域香庭。

　　结果是房源不多了。虽然还有得选，可是李阳还是放弃了。

　　因为李阳看着地广人稀、路宽景美的浑南新区，对媳妇说，即使不限售五年，五年内这里的二手房也卖不出去。

　　4

　　我们来总结一下，李阳最终没有买的原因有两个：

　　1、 没有合适的房源。

　　你或许会说，没有合适的房源，可以自己去找啊，总之都是要涨的。

　　这句话，说起来简单，其实办起来真是千难万难。

　　对于非主场操作的投资者，最难的不是找房源，而是打通渠道，整合资源。

　　买的少的不划算，买的多了就要考虑这个城市行不行了。

　　从1000公里以外飞过来的李阳夫妇并没有深耕沈阳的信心。

　　2、 限售五年。

　　对于不想深耕的城市，限售五年，太惨不忍睹。

　　还有一个很重要的原因是，虽然新房的涨幅是看得见的，但是二手房流通性却不乐观。

　　还回到我们最早的问题，沈阳值不值的买呢？

　　正如李阳对滴滴司机说的，你是当地人，你有钱就买几套吧。

　　可是他还有下半句，过江龙战斗力打七折，过海龙战斗力打五折。

　　对于跨城市投资客，有太多的牵绊和限制条件极大的侵蚀了利润。

　　我们在以往的文章里写过，这一波房地产行情是起于深圳从2015年开始，随后上海、北京，然后是2016年的四小猛，郑州、合肥、厦门、苏州，再然后是2017年开始补涨和疯狂的南京、杭州、武汉、广州。

　　接下来三四线城市都要有一波行情了，而那些在这一轮房价上涨中，慢半拍的二线城市中，比如沈阳、西安，还有直辖市比如重庆，以及弱二线的省会城市，比如昆明、乌鲁木齐、贵阳等等，在国家因城施策去库存的大政方针下，都将迎来属于自己涨幅时代。

　　可是，作为已经错过了一个时代的、那些热点城市的、后知后觉的投资客们，是不是意味着你们可以去别的城市实施降维打击呢？

　　答案是，可以的。

　　但绝没有想象中的那么信马由缰、肆意快乐，现实总是骨感。

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