房价高在哪?本轮楼市调控成功与否关键在这

　　前言：

　　你花费巨资，购买的是大城市里的一套房子？

　　错！其实你购买的是房子附带的权利和资源。

　　1 房价

　　香港的房价为什么高？这还用问么，人多地少，供不应求呗！

　　为什么有大陆人去香港置业呢？因为房价涨能赚钱，投资啊！

　　北上深等一线城市的房价为何与香港差一截呢？买房的人多！

　　这些回答对不对？都对！但它是高房价的结果，只是表面现象，高房价的背后有更深层的原因。

　　香港实行的是港币与美元挂钩的联系汇率体制，什么意思？港币的发行数量由对应量的美元储备作为担保支持，再通俗的话说，就是港币等同美元、持有港币资产就是持有美元资产。而香港是没有外汇管制的，货币/外汇自由进出，没有限制。

　　所以，你持有的香港房产，实际上是一笔美元资产。因香港房产的高流动性，房子已不仅仅再是房子，它实际上还成了一笔能随时变现提取、全球流动、世界购买的美元储蓄——而它的收益又远高于美元储蓄。

　　这实际上是香港房产附带的一个权利——选择权，它是美元、它能随时变现，变现后能全球自由流通、能世界随意购买。这个权利你用不用？全在于你，你有选择的权利。

　　北上深的城市建设、基础设施、软件环境、资源配套等都不输于香港，为什么房价会差那么一截呢？因为这个选择权啊。其差额部分就是为获得这个选择权，所支付的费用——专业术语叫期权费用。

　　香港房产相对北上深是这样，北上深的房产相对于杭宁汉蓉等城市也是这样，杭宁汉蓉的房产相对于更低等级城市更是如此——房价包含的不仅仅是房子本身的价格，更含有某些权利的价格。

　　2 权利

　　百度一下“权利”，它是指法律赋予人实现其利益的一种力量。当然，要获得这种力量是要花钱的。

　　中国人爱买房，哪怕房价再高，只要经济条件允许，都愿意月供买房、而不愿意月付租房，为什么？为了获得占有后的利益啊——房价可能上涨的收益权、房子抵押贷款的融资权、货币超发红利的分配权、社会财富外溢的吸附权、拥有房子后的自我满足感、不被房东随意停租而折腾搬家的确定感……所有这些物质上的权利和精神上的感觉，都是钱，并以一定的价格被附加在房价里。

　　附加的权利越多，权利价值越大（这个价值有很大的主观性，富豪觉得一个江/海景值500万，普通人会觉得只值5万），房价就会越高。

　　商品房贵过小产权房，原因之一是前者可贷款、可交易、可抵押；紧邻的住宅贵过公寓，原因之一是前者更强的流动性（公寓交易的税费很高）、更低的使用成本（公寓的水/电/物业费高）；次新房贵过老破小，原因之一是前者金融属性更强（贷款成数高/贷款时间长）、居住体验感更佳（如物业配套/小区环境）；刚需房涨幅一般强于豪宅，重要的原因是前者接盘者众多、更好卖，流动性强的东西才更易溢价啊……

　　所有的权利都有其价格。

　　一切感受都可用钱实现。

　　任何便利都能以钱衡量。

　　有人忙不迭的要补充：房子还有居住落户、子女教育、社会保障等附带权利呢！别急，正要说呢！这些权利本质上是一种资源。资源也有价格，同样附加在总房价里。

　　3 资源

　　资源是稀缺的，争夺的人越多，其价格就会越高。

　　都想让子女接受优质教育，附加了教育资源的房子就成了学区房；都想出行便捷，方便上下班、节省路途时间，附加了交通资源的房子就成了地铁房；都想便利的享受绿化景观、甚至运动健身，附加了绿地景观资源的房子就成了景观房/河景房/海景房；一家医院、一座商场、一个公园……本身就是一个个稀缺资源，谁想轻易便捷的享用它，谁就要多掏钱，这些资源被外溢到其周边的房子里，并构成了高房价的一部分。

　　大城市有更多的就业机会、赚更多钱的可能、丰富多彩的文化娱乐、更多人生体验的软硬件……而所有这些，都是大城市各种资源合力配合的结果，并由此构成了一个系统，你要进入这个系统、你要借用这些资源，所以就得花钱买啊——也就表现为了高房租、高房价。

　　大城市和十八线小城房价有着天壤差距，为什么呢？

　　两地房子附带的权利/资源的多少不同。

　　所有这些差异，都以价格的形式体现在了房价里。

　　权利/资源价值大小、价格多少，带有很强的主观成份，每个人的感受和出价完全不同，它就受制于供需失衡的程度、取决能付得起钱那部分人——就像月薪3000的草根群众，对动辄万元起步的奢侈品涨跌是没有感觉的。

　　因为没有价格、因为多是主观判断，所以大城市的房价才会有更高的溢价、更大泡沫的可能。

　　4 调控

　　既然高房价里含有大量权利的价格和资源的价格，那如何调控楼市呢？釜底抽薪的根本策略是剥离房子附带的权利，及增加资源的供应让其不再稀缺。

　　楼市调控的过程应是剥离附带权利的过程。

　　为什么说本轮楼市调控跟以往不一样？正是基于以上观点的判断。

　　买房后2—10年期间的限售，是在削弱房子的流动性权利；房抵消费贷100万额度上限、贷款期限不超10年，是在削弱房子的金融贷款权利；租售同权，部分地区的房子与学位分离的举措，都是在削弱、甚至剥离房子附带的各种权利。

　　加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，就是在解决房子短缺的问题。当然，其他的教育、医疗、交通、商业、公园绿化等资源的改革和供给增加，也是在解决资源稀缺的问题。

　　多次重要会议上强调“房住不炒”，全国调控一盘棋、交易冰冻、让部分地区（如环京）楼价下跌，甚至让高杠杆炒房客爆仓出局，就是在扭转人们“房价永远涨”的预期，从而改变人们的行为。

　　调控能否最终成功，重在执行，但起码方向是对的。而以往的楼市调控多是限购限贷压制需求、限制地产商融资压制房屋供给，并没有从根子上解决问题。

　　是的，高房价要降下来，就是要剥离掉房子附带的过多权利和过多资源。

　　5 套利

　　如果降房价是剥离权利和资源的过程，那么涨房价就是附加权利和资源的过程，而这就是房产投资的精髓，也是套利机会之所在。

　　放松二手房交易限制（如降低税费/减少持有年限等），房价会涨一波；放松房子的贷款条件（如贷款成数变高/年限变长/利率打折等），房价会涨一波；放松房子的交易限制（如经适房变成商品房），房价会涨一波……房子周边的地铁开通了，房价会涨；房子周边的学校招生了，房价会涨；房子周边的商场开业了，房价会涨；房子周边的公园建好了，房价会涨……

　　涨价的过程就是权利被附加的过程。

　　这些权利和资源，最终都以价格的形式体现在房价里。

　　为什么城郊房子的涨幅一般会超过市区的？今天一条地铁通了、明天一个学校建了、后天一座商场开业了、又过两天旁边的公园也开园了……再加上总价低、买者众，流动性强交易活跃，资源和权利不断的被附加进去，这样的房子能不涨吗？

　　市区的房子周边配套成熟、生活便利，这是好事也是坏事。好得是你可以立马享受现有的丰富资源，坏的是它已走到尽头、不能再好了。你看看这些年迅猛发展的城市，破旧市内老区的没落和新城新区的崛起，就能深有感触。

　　当城郊配套成熟了，也就变成了市区，也就是失去了爆发上涨的机会，而只能追求一个平均涨幅收益。同样的原理你可以应用于大城市/小城市、有政府规划的新区/无政府规划的新区、规划级别高的新城/规划级别低的新城……

　　你还认为自己买的是一套套房子？NO！你买的是一批批资源和一个个权利。

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