房贷必须在指定银行办？组合贷款竟有这么多潜规则！

　　去年9月以来，北京开始推出共有产权房，且部分房子已经在申购中，不过一些项目存在拒绝购房人使用组合贷款。

　　组合贷款，顾名思义，就是商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式。

　　举个例子：买的房子价值200万，首付3成就是60万，剩下140万想申请公积金贷款，但是公积金贷款最高限额为60万，那么就还有80万的贷款缺口，通过申请商业贷款解决。

　　其实不仅是共有产权房，即便是买普通的商品住房和二手房，申请组合贷款也未必能一帆风顺，【融城网】说房君发现在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。

　　1、办理组合贷款要在同一家银行

　　案例：小A要申请组合贷款买房，申请公积金的时候，银行说要在同一家银行申请商贷才行，可是这家银行的商业贷款利率并不算低。

　　【融城网】说房君分析：一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，同时要将所购房屋抵押给这个银行，而办理商业贷款的话也要抵押给贷款银行，同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑，不少地区的银行规定，组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。

　　2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意

　　案例：小B资金有限想申请组合贷款买房，但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款，因为自己急着用钱等不了那么长时间。小B纳闷了，为啥贷款还得经过房主同意呢？

　　【融城网】说房君分析：由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构，办理周期要相对长一些，快点的2、3个月，慢的有可能要3、4个月甚至更长，加上目前政策收紧，商业贷款放款速度放慢，整体花费的时间会更长些。对于一些急于用钱的房主或者资金周转的开发商来说，时间就是金钱，能越快拿到贷款越好，等不了的就只能换买家了。

　　3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款

　　案例：小C申请组合贷款买了房子，已经还款两年，为了少付点利息，他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款，减轻点负担，不过公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款，不能用来还商业贷款。

　　【融城网】说房君分析：正如之前说的，组合贷款涉及了多个机构，各地的公积金中心和银行都有各自的规定，具体体现在两点：

　　一是提取的公积金优先偿还公积金贷款，毕竟公积金的钱用于公积金贷款，才合情合理。如果使用自己的存款提前还款，就能先偿还商业贷款。

　　二是公积金贷款、商业贷款提前还款要保持一定比例，有些城市规定，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不能只还其中的一种，这样一来，想提前偿还商业贷款也不太不可能了。

　　所以想用公积金里的钱优先偿还商贷未必可行，具体还得看当地公积金中心的规定。

　　4、组合贷首付、利率要同时满足商贷、公积金贷的要求

　　案例：小D名下有一套住房，是通过商业贷款购买的，现已经还清贷款，想用公积金贷款再买一套，但是公积金中心说要按照二套房的标准执行，这是咋回事？

　　【融城网】说房君分析：组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求，当二者首付比例不一致时，取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时，按照要求严格的一方标准执行，既然公积金中心有规定，首套房商业贷款已还清，再买房仍算二套房。

　　以北京为例，公积金贷款首套房、二套房首付都是20%，商贷首套房首付35%，二套房首付60%-80%，那么即便首套房贷款已经还清，也要按照二套房的标准执行，组合贷款就要按照要求较高的商贷首付标准计算，就是说首付要60%-80%，对于买房人来说压力大了很多。

　　组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是各地公积金中心、银行会根据自身的额度、业务情况做调整，组合贷款未必能行得通。建议购房人事先了解当地的政策，以免影响买房进度。

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